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Regresan los carteles que anuncian inmuebles que se venden o se alquilan. / Inma Flores -
Anuncios de alquiler de inmuebles en una inmobiliaria en el barrio de Nervión. / Inma Flores
Se rompió la dinámica de los últimos años. El mercado se ha estabilizado, así que se prevé un 2016 «tranquilo» para el sector inmobiliario en Sevilla. El comprador tiene más confianza y los datos de 2015 avalan la consolidación de una tendencia positiva. Sin olvidar, eso sí, que el negocio de la vivienda cayó tanto durante los años de recesión que cualquier mejoría, por pequeña que sea, brilla en las estadísticas. Y no son pocas.
Precios, volumen de ventas, alquileres, rentabilidad, hipotecas, visados, stock, mercado del suelo... En general, en la ciudad de Sevilla está despertando la actividad, pero está retrasada en comparación con Madrid o Barcelona, o en relación con la costa malagueña, donde se benefician de la demanda extranjera. «Y si Sevilla está retrasada un par de años respecto a Madrid o Barcelona, el área metropolitana lo está otros dos o tres años más», apunta Rafael Jiménez, coordinador técnico de Tinsa en la zona Sur. Él mismo señala que el sector está dividido en micromercados, que pueden ser muy distintos dentro de una misma ciudad. Así que para hacer una radiografía de cómo será el negocio inmobiliario en 2016 en Sevilla hay que ir por partes. En primer lugar, ¿cómo evolucionarán los precios de las viviendas en venta? Los expertos responden.
Los precios. Sin bajadas y sin grandes subidas
Jesús Anaya, director territorial de Andalucía de CBRE Spain –consultora inmobiliaria número 1 del mundo–, asegura que 2015 fue un ejercicio de estabilización de los precios medios de venta, así que esperan un 2016 que continúe con esa tendencia. «No habrá bajadas, pero tampoco subidas pronunciadas», indica para añadir que «en años sucesivos, si continúa la recuperación económica y del empleo, el aumento del consumo llegará también a la vivienda, pero este movimiento no es previsible en el corto plazo».
José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), augura subidas del precio «en torno al 5 por ciento en lugares prime con servicios y bien comunicados», frente a una subida media nacional superior al 5 por ciento.
Para Rafael Jiménez, coordinador técnico de Tinsa en la zona Sur, la tendencia y los índices que manejan establecen para Sevilla y su provincia en el último trimestre del pasado año «un descenso del 0,3 por ciento», un porcentaje «muy bajo que hay que interpretarlo como estabilización de precios».
«Se detecta que hay movimientos a los que no estábamos acostumbrados en los últimos cinco o seis años. Ya hay promociones en los alrededores del centro de la ciudad, como en Carretera de Carmona o Miraflores. En zonas como ésas es posible que haya un ascenso de precios, pero pequeño. Son, en todo caso, nuevas promociones de, como mucho, 56 o 64 viviendas», apostilla.
Lázaro Cubero, responsable del departamento de análisis e información del Grupo Tecnocasa, aporta un dato: en Sevilla el descenso de los precios fue del 52 por ciento desde 2006. «En 2016 no bajarán más, pero tampoco subirán», apostilla. A su juicio, este año el cliente tiene confianza, sabe que los precios tocaron fondo y que, incluso en determinadas zonas, empezarán a subir, y también que «hay más facilidad para lograr créditos».
Compraventas. A la mitad, pero en aumento
En cuanto al volumen de compraventas, José Antonio Pérez cree que seguirá la tendencia de crecimiento, «aunque en Sevilla es menor que la media andaluza, que la de la costa y que la de otras ciudades comparables». Según el último Pulsímetro del Instituto de Práctica Empresarial, en Sevilla crecerá un 5,65 por ciento el número de compraventas, frente al 14,86 por ciento de media en Andalucía.
De la misma opinión es Rafael Jiménez (Tinsa), para quien «si se consolida la recuperación, si se cumple la creación de empleo prevista y el crecimiento de la economía cercano al 3 por ciento, el ritmo creciente se mantendría, pero la incertidumbre política puede afectar». «El riesgo es inherente a la situación económica», defiende.
Según los datos del Gobierno central, el promedio de ventas en Sevilla es de casi mil viviendas al mes (965), un ritmo todavía muy inferior al que se registraba en 2008: con una media mensual de más de 2.000 escrituras de compraventa en la provincia. Todavía se vende la mitad de pisos que antes de la crisis. Entre noviembre de 2015 y el mismo mes de 2014 se registraron 11.576 transacciones en Sevilla, un 7,7 por ciento más que en los doce meses anteriores. En Andalucía fueron 70.605 casas las que cambiaron de dueño, un 13 por ciento más.
El alquiler. Despegue en toda España
En cuanto al alquiler, en España este mercado empezó a despegar cuando llegó la crisis y miles de familias fueron excluidas del mercado de la compraventa, pero aún tiene un largo camino por recorrer. Una de cada cinco viviendas se arriendan en España, mientras que en países como Suiza, Austria o Alemania superan el 35 por ciento.
Por ahora, el porcentaje de viviendas alquiladas ha subido del 11,4 por ciento del boom inmobiliario hasta el 20 por ciento, según los analistas, si bien el Banco de España lo rebaja al 15 por ciento. Para los expertos, esta cifra llegará pronto al 25 por ciento.
En cuanto a los precios, los especialistas consultados indican por unanimidad que en Sevilla tienden a la «estabilización» y al «mantenimiento». Según los datos de Tecnocasa, en 2015 el alquiler subió en Sevilla un 3,5 por ciento respecto al año anterior. «Hay más oferta y más demanda, tiene mucha rotación y más protagonismo», comenta Cubero, porque el arrendamiento es una opción «más interesante» que hace unos años.
El ‘stock’. La demanda sube poco a poco
En 2016 el parque de viviendas permanecerá prácticamente invariable, porque las cifras de pisos o casas nuevas entregadas en 2015 continúan siendo muy bajas y porque las nuevas promociones tardarán en arrancar y en terminarse. Así opina el director territorial de Andalucía de CBRE Spain.
«Si nos proyectamos a algunos años más, sí es previsible un incremento del parque de viviendas por la incorporación de nuevas, tanto en la capital como en la provincia», añade.
En cuanto al stock, Tinsa estima que bajará, «porque a pesar de que saldrán al mercado viviendas de nueva construcción y de segunda mano atraídas por expectativas de venta renacidas, vamos hacia un mercado dominado por el incremento mayor de la demanda que de la oferta, y por tanto de los precios», explica Jesús Anaya.
El director general del IPE añade que el número de pisos nuevos sin comprador continúa bajando «a ritmos de dos dígitos», aunque «a menor ritmo que la media andaluza», mientras que el coordinador técnico de Tinsa en la zona Sur considera que en el área metropolitana el stock descenderá «muy poco a poco».
Financiación. La banca empieza a abrir el grifo
¿Fluirá más el crédito este año? Los expertos creen que sí. «Ya lo hace, pero con cautela. Con la banca hay una vuelta a la tradición, a estudiar caso por caso, con calma, sin prisas. Sin embargo todos sabemos que algunos bancos conceden créditos hipotecarios incluso del cien por cien del precio de la vivienda, para inmuebles vendidos por ellos mismos». Así de tajante se muestra Anaya.
Los datos de Tecnocasa son un ejemplo: durante el año 2015 registraron en Sevilla un 51 por ciento más de hipotecas.