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Un hombre sentado junto a una inmobiliaria con ofertas de venta y alquiler en su escaparate. / Efe -
Vista aérea de la barriada de Martínez Montañés, en la zona sur de la capital hispalense. / Antonio Acedo
Si tiene que vender, venda ahora, y si quiere comprar, hágalo ya. La fotografía del sector inmobiliario en Sevilla empieza a alegrarse, aunque no le acompañen ni las cifras del paro ni las de la construcción. El obturador empieza a abrirse. En la ciudad hispalense hay un crecimiento moderado de las ventas de inmuebles, los precios suben lentamente y los barrios de más calidad repuntan a gran distancia. Entra más luz en el objetivo, pero el sector ha tenido que dejar atrás antiguas prácticas y sigue dependiendo de una banca tacaña en préstamos.
El retrato que describe Manuel Bermudo, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla, es claro: «Se acabaron las gangas, el precio empieza a subir y aparecen los inversores». No hay que olvidar que España está en la diana de los extranjeros que quieren un refugio seguro ante la inestabilidad de otros productos financieros y de otros países del Mediterráneo. Evidentemente la costa malagueña es la más atractiva, pero le sigue Sevilla en precios y número de compraventas.
La segunda mano es la que protagoniza la foto del sector. En Sevilla ya se sitúa en los niveles de hace ocho años. El pasado mes de septiembre cambiaron de dueño 896 viviendas de segunda mano, pero en agosto fueron 1.009, un seis por ciento más que el mes anterior y un 10,4 por ciento por encima de agosto de hace un año, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En 2016 se vendieron 382 pisos más en la provincia de Sevilla que hace dos años, situando el incremento en el 37,8 por ciento. Y si vemos los datos de hace cuatro ejercicios, el crecimiento de la compraventa se sitúa en un 57,48 por ciento.
Precios, confianza y demanda parecen los aliados, según los expertos. Hay que remontarse a 2008 para encontrar unas cifras de compraventa de vivienda de segunda mano en Sevilla similar a la actual.
En cuanto a las de nueva construcción, las cifras son raquíticas (145 en septiembre) y evidencian que la construcción de pisos sigue paralizada. De hecho, se reduce a pequeñas promociones en barrios muy demandados de la capital.
Un ejemplo: Nervión. Las grúas se levantan en solares en los que antes había chalets. La bautizada como Puerta de Nervión es una de estas nuevas promociones. La inmobiliaria Solvia será la encarga de construir en la antigua pensión Alfonso XI, en José Luis de Casso, 30 viviendas de uno, dos y tres dormitorios con garaje, trastero e incluso piscina comunitaria en la cubierta del edificio con solarium junto al Ramón Sánchez Pizjuán.
El más barato, de 85 metros cuadrados (con dos dormitorios y dos baños) se vende por un precio de 224.000 euros, sin impuestos ni gastos, ni garaje ni trastero. El de tres dormitorios (97 metros cuadrados) se oferta desde 265.000 euros y los de tres dormitorios (132 metros cuadrados), desde 367.000 euros, sin impuestos ni gastos. El precio del metro cuadrado sale a mercado, en pleno Nervión, a entre 2.635 y 2.780 euros.
Bermudo, como otros profesionales del sector, asegura que la recuperación del mercado inmobiliario «va por barrios» y si en Nervión, Buhaira y Porvenir suben los precios por la poca oferta y la fuerte demanda, en la periferia de la ciudad los precios siguen bajo mínimos. Han tocado suelo.
Eso sí, no se puede vender con los precios de 2008, sino con los de 2016. Según los datos del informe sobre el precio de la vivienda elaborado por el Club Noteges, asociación con sede en Sevilla que aglutina a 135 inmobiliarias de todo el país, durante el año pasado el valor medio de la vivienda en la provincia alcanzó los 119.341 euros. Pero poner una vivienda en venta no es suficiente para cerrar la operación. «Los propietarios tienen que ser conscientes de que hay que ajustar el precio a la realidad», indica el director general de Noteges, José Luis Jimeno. En la provincia, los propietarios tuvieron que rebajar el precio de salida hasta 67.702 euros (un 36 por ciento menos).
Los precios, en equilibrio
En cuanto al precio de la vivienda, tanto nueva como usada, acumula en los nueve primeros meses del año un incremento del tres por ciento respecto al mismo periodo del año anterior en capitales como Sevilla, y sólo en el mes se septiembre registró un aumento del 2,5 por ciento, según el índice Tinsa que se calcula a partir de tasaciones de vivienda realizadas.
En las áreas metropolitanas el precio se mantiene más estable, con una ligera subida del 0,7 por ciento hasta septiembre. Tinsa precisa que a pesar de la tendencia positiva que muestran los precios, la evolución del mercado inmobiliario es «muy heterogénea» y existen mercados locales donde el precio sigue ajustándose a la baja.
Del adosado al piso
En la ciudad de Sevilla no hay viviendas nuevas sin vender, el stock está en la corona metropolitana y, en muchos casos, se trata de viviendas para demoler (como algunas promociones de Huévar y Burguillos). Y es que se pasa «del adosado al piso».
Eso es lo que opina el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla, quien sostiene que se mantiene la tendencia a volver de la corona metropolitana a la capital, así como también una fuerte demanda en el centro de viviendas turísticas. Muchas rehabilitaciones son para ello.
Además, ante la escasa oferta de vivienda nueva, que el suelo del PGOU no se puso en carga y la nula actividad promotora, «el 90 por ciento de las transacciones son de pisos usados». Y hay carencias, como de cuatro dormitorios «de calidad» para el segmento de personas de 45 a 50 años con niños e ingresos medio-altos. Precisamente ese es el perfil de las familias que se quieren ir del Aljarafe.
¿Y cuántas viviendas necesita Sevilla? Según el Banco de España, 4.097 al año hasta 2030. «Me conformo con 4.000 porque no sólo hay que tener en cuenta el dato demográfico», corrigió Bermudo, que pidió que en Andalucía se regule quién puede dedicarse a la venta.
En cuanto al alquiler, asegura que el mercado funciona bien, que se apunta un alza en los precios, pero advierte de que no hay promociones privadas en marcha.
Las viviendas nuevas de arrendamiento están en manos de las administraciones y son pocas. «Falta un impulso a la actividad privada para la construcción de nuevos pisos en alquiler», subrayó ante la demanda existente, puesto que la debacle económica y el estado del mercado laboral todavía imposibilita que muchos jóvenes puedan acceder a un inmueble en propiedad. De hecho, emanciparse sigue siendo un lujo que no está al alcance de todos.
En este panorama, donde los jóvenes tienen dificultades para comprarse una vivienda y donde los inversores han vuelto a mirar al ladrillo ante la pérdida de rentabilidad de la bolsa o la deuda por el entorno de tipos de interés negativos, el alquiler se consolida.
Los precios de las viviendas arrendadas, según los expertos consultados, se han estabilizado e incluso registran ya alzas en las capitales. Y es que es rentable alquilar viviendas pero, sobre todo, locales comerciales y oficinas.
En el caso de la ciudad de Sevilla, la tasa de rentabilidad del alquiler de una vivienda está en el 5,1 por ciento, según el último informe del portal idealista.com, mientras que, por ejemplo, los bonos del Estado a diez años aportan una rentabilidad del 1,5 por ciento.