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Condenado a devolver el dinero que pretendía quedarse pese a frustrarse la operación

El Alto Tribunal asegura que la "causa" del contrato no sólo ha de estar presente en el momento de la  celebración, sino que ha de presidir igualmente la fase de ejecución para dar sentido a las prestaciones que una y otra  parte se han obligado.

el 26 ago 2010 / 18:01 h.

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La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) ha confirmado una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla el 6 de junio de 2006 que condenaba a un hombre, identificado como Cornelio, a devolver a otro individuo, de nombre Eulalio, los 210.354,24 euros que éste le había entregado en virtud de un contrato que habían suscrito en el año 2000 para ejercer opción de compra  sobre un total de cinco fincas en las que pretendían construir viviendas si lograban que el terreno en el que se asentaban fuera considerado suelo urbanizable, algo que no llegó a ocurrir, por lo que las casas finalmente no llegaron a edificarse ni pudieron ejercer tal opción de compra.

De este modo, esta sentencia del Tribunal Supremo, a la que ha tenido acceso Europa Press, desestima el recurso de casación que había interpuesto el condenado contra el fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla, al que obliga a devolver dicha cantidad económica acrecentada con "los intereses legales a partir de la fecha  del emplazamiento", al entender que "el contrato se vio frustrado,  porque se concertó bajo la exclusiva finalidad de la promoción inmobiliaria querida por ambas partes", de modo que, en consecuencia,  hay que restituir "lo que las partes se hubieren dado" para evitar un caso de "enriquecimiento injusto".

Los hechos que dieron lugar a este procedimiento judicial se remontan al 14 de octubre de 1999, cuando Cornelio firmó un contrato con otras tres personas por el que obtenía la opción de compra sobre un total de cinco fincas por un tiempo durante el cual se proponía a llevar a cabo las necesarias gestiones administrativas para obtener la calificación de suelo urbanizable para dichas fincas y así construir en ellas viviendas.

Posteriormente, el 24 de febrero de 2000, el condenado firmó un  nuevo contrato, esta vez con Eulalio, para formar una futura sociedad con él, participada por ambos y transferirle a este también el derecho de opción de compra sobre las fincas a cambio del pago de 85.000.000 de las antiguas pesetas, de los cuales, en dos plazos,  Eulalio abonó a Cornelio 35.000.000 de pesetas ese mismo año, equivalentes actualmente a 210.354,24 euros.

Dado que finalmente no obtuvieron la calificación de suelo urbanizable para las citadas fincas, ninguno de los firmantes del contrato pudo ejercer el derecho de opción de compra, lo que llevó a Eulalio a interponer una demanda contra Cornelio para exigirle que le devolviera, "con los intereses correspondientes", el total de dinero que le había entregado hasta entonces, al entender que este había  incumplido las obligaciones del contrato que ambos habían suscrito y que se había enriquecido de forma injusta.

El demandado, por su parte, no sólo se opuso a la demanda de Eulalio, sino que formuló una reconvención para instar a su socio a que le abonara 300.506,05 euros, la cantidad que quedaba para terminar de pagar los 85.000.000 de pesetas que debía invertir para  tener opción de compra, según lo establecido en el contrato que habían firmado. Después de que el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Sevilla desestimara tanto la demanda como la reconvención, y de que  ambas partes recurrieran en apelación, la Audiencia Provincial de Sevilla dictó la referida sentencia contra la que recurrió el ahora condenado.

"ENRIQUECIMIENTO INJUSTO"

La sentencia del TS define este caso como "un supuesto de ruptura de la base o fundamento que llevó a las partes a contratar", y cita la sentencia de la Audiencia Provincial hispalense para afirmar que "el contrato cuya resolución se pretende se vio frustrado, porque se concertó bajo la exclusiva finalidad de la promoción inmobiliaria  querida por ambas partes", de modo que los efectos que esta frustración acarrearían, en este caso y según ese fallo, "deben ser la restitución de lo que las partes se hubieren dado", para evitar un caso de enriquecimiento injusto, "es decir, un enriquecimiento de una parte con el correlativo empobrecimiento de la contraria".

El TS recuerda que "una cosa es que los contratos sean obligatorios y otra que hayan de serlo cualesquiera que sean las circunstancias concurrentes e incluso cuando ha desaparecido en  absoluto la base negocial o la razón -común a ambas partes- que  determinó su celebración". En ese sentido, el Alto Tribunal asegura que la "causa" del  contrato no sólo ha de estar presente en el momento de la celebración, sino que ha de presidir igualmente la fase de ejecución para dar sentido, en definitiva, a las prestaciones que una y otra parte se han obligado.

Por último, la sentencia del TS rechaza el argumento de Cornelio según el cual el enriquecimiento que él mismo habría protagonizando recibiendo los 210.354,24 euros de Eulalio no había sido injusto, porque en el presente caso "se da una verdadera ruptura de la base negocial sobre la cual se han contraído las obligaciones por las  partes, pues aquí el enriquecimiento no es más que una consecuencia  de la inexistencia sobrevenida de la 'causa' que destruye los efectos  del contrato -entre ellos, el de enriquecimiento-".

Por todo ello, el Tribunal Supremo ha declarado no haber lugar al recurso de casación presentado por Cornelio y lo condena a devolverle, con intereses, a Eulalio los 210.354,24 euros que éste le había abonado en el año 2000 en virtud de un contrato con el que  pretendían ejercer la opción de compra sobre cinco fincas situadas en  unos terrenos si éstos eran calificados como suelo urbanizable. 

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