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Guía para (no) entregar la casa al banco

Antes de la dación en pago se abre la posibilidad de renegociar y obtener una quita en la hipoteca. Para beneficiarse de la iniciativa del Gobierno, el precio de la vivienda deberá ser inferior a los 180.000 euros en Sevilla.

el 11 mar 2012 / 17:20 h.

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Una mujer de 76 años y su hijo de 55 en una tienda de campaña a la puerta de su vivienda de la que fueron desahuciados.

La dación o entrega de llaves para saldar la hipoteca será un caso extremo. Antes se arbitrarán alternativas para refinanciarla, esto es, para rebajar su importe y alargar el plazo de amortización. He aquí una guía para que el banco no se quede con la casa... o sí. Un matiz: sólo implica a aquél que firme el Código de Buenas Prácticas.

De entrada, el beneficiario ha de estar en riesgo de exclusión social, que atañe a las familias con todos sus miembros sin trabajo, cuya cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos globales del hogar, no haya bienes o patrimonio suficientes para sufragarla y, por supuesto, que sea la única vivienda propia del deudor. Si hay avalistas, nada, puesto que éstos tendrán que asumir su corresponsabilidad financiera dado que se comprometieron a ello, salvo que se encuentren en las mismas pésimas circunstancias que quien un día les pidió ser garantes del préstamo suscrito con la entidad -si tú no puedes pagar, lo haré yo-. Demostrar todo esto exige al menos una decena de papeles. Si se logra, el interés de demora se recorta sustancialmente. Ahora roza la usura.

No vale cualquier importe en la hipoteca. Se impone un precio límite de compra de la vivienda. Estamos hablando de hogares necesitados. Es decir, difícilmente podrá acogerse a la dación en pago un chalé en la lujosa urbanización madrileña de La Moraleja. Tampoco en la sevillana de La Motilla.

Las ciudades de Madrid y Barcelona, por rebasar el millón de habitantes, tienen 200.000 euros como precio máximo. Sevilla, por colocarse en la horquilla de entre medio y un millón de vecinos, se constriñe a un tope de hasta 180.000 euros. Para la cercana Dos Hermanas, que excede de cien mil pero no llega al medio millón de nazarenos, se han fijado hasta 150.000 euros. Y, por último, a todas las localidades que no alcancen la barrera de las cien mil personas se les asigna una cotización máxima de 120.000 -la cuantía aparece en las escrituras y en el contrato hipotecario-.

Al ser voluntaria la adhesión, si bien el listado de entidades será público -y esto podría animarlas por mera cuestión de imagen-, la dación en pago será sólo posible en los créditos rubricados con los bancos y cajas (de ahorros y rurales) que expresamente digan sí quiero. Si consienten, la cosa pasa de ser voluntaria a obligatoria por un periodo de dos años. No vale apuntarse para que me vean y después negarse. Se creará para ello una comisión de control con representantes de la industria hipotecaria, el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y el Gobierno.

Vigilancia habrá también para los hipotecados. Si no cumplen las exigencias pero han buscado beneficiarse de la medida -incluso "manteniéndose deliberadamente en el umbral de exclusión"-, los gastos generados correrán de su cuenta, al margen de "responsabilidades de otro orden" que puedan derivarse de esa conducta.

¿Siempre habrá dación para el hipotecado que no pueda abonar las cuotas? No. Al acudir a la entidad, ésta le deberá ofrecer en el plazo de un mes un plan para reestructurar la deuda. Es decir, renegociar -como hacen ya con las empresas-. Se trata, pues, de una alternativa a la ejecución hipotecaria y -caso extremo- al desahucio siempre y cuando la casa no haya salido ya a subasta. Esta opción permitirá pagar sólo el interés pero no el capital principal durante cuatro años, aumentar a 40 años -se cuenta desde la concesión del crédito- el plazo para la amortización -para quitársela de encima- y reducir el tipo aplicable a Euríbor + 0,25 durante la carencia. A intentarlo.

Si aun así no hay suficiente capacidad económica -si la cuota es superior al 60% de los ingresos-, el deudor podrá pedir una quita -que se le rebaje el importe de la hipoteca-, disponiéndose distintas fórmulas, siendo la reducción del 25% quizás la más sencilla, si bien se arbitran otras que tienen en cuenta la diferencia entre capital ya amortizado y pendiente, o entre el valor actual de mercado que arroje la vivienda y el que en su día marcó la tasación y sirvió para fijar el importe de la hipoteca -se compensaría así el exceso de tasación, una de las principales críticas a la banca-.

¿Qué ocurre si ni siquiera esta quita hace viable el pago? Es entonces cuando acudiríamos para entregar las llaves (dación) y decirle al banco: no puedo más. Se daría pasado un año desde el segundo paso. Se puede solicitar, y deberá ser aceptada. Se cancelaría la deuda. Toda. Aún se puede evitar la calle permaneciendo dos años como inquilino, abonando una renta anual equivalente al 3% del total la deuda pendiente. En este caso, el interés de demora es tan alto (20%) que resulta muy complicado revertir la dación.

Cambiar las condiciones de las hipotecas es cambiar un contrato. Su registro cuesta dinero. Sin embargo, la novación (modificación) de préstamos acogidos a la iniciativa social del Gobierno quedará exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (es decir, de los gastos de la notaría donde se escriture de nuevo).

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