La banca está comenzando a sustituir las cláusulas suelo de las hipotecas -son las que les permiten aplicar y cobrar un nivel mínimo de interés aunque se desplome el Euríbor- por un diferencial -porcentaje que se suma al tipo de referencia- mucho más elevado que el que estaba ofertando hace sólo un mes.
Supongamos que una entidad financiera establecía un suelo -es, por así decirlo, el precio mínimo al que estaba dispuesta a otorgar una hipoteca- del 3% en un contrato rubricado al Euríbor más un diferencial (añadido) de 0,8. Este indicador se situó en febrero pasado en un 1,714%. En la revisión del préstamo para la adquisición de una vivienda que se haya practicado en marzo, la cuota se habrá calculado sobre el 3%, dejando sin efecto el 2,514% (1,714% más 0,8) que le hubiera correspondido de no tener suelo. Así estaba pactado y constaba en el contrato firmado ante notario. En cambio, en estos momentos cajas y bancos se decantan por unos diferenciales de más envergadura para las nuevas hipotecas -las antiguas no se pueden tocar-, siendo la horquilla de entre 2 y 3 puntos sobre el Euríbor. Volvamos al ejemplo. El interés escalaría ahora al 3,714% o 4,714%, porcentajes superiores al suelo eliminado.
¿Qué ha ocurrido para que las entidades hayan procedido a ese cambio? Dos circunstancias. Primera, que siguen parapetándose frente al aumento de los créditos. Y segunda, pero incluso más importante, el efecto directo que ha tenido la reciente sentencia de un juez de Sevilla que ordena la anulación de las cláusulas suelo a una caja de ahorros, una caja rural y un banco, sentencia que, además, obliga a ejecutar ya -"y en ello estamos", dicen fuentes de esas entidades afectadas-, pese a los recursos ante instancias judiciales superiores.
Un triunfo de Ausbanc, la asociación que denunció ante el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla que las cláusulas suelo son abusivas por cuanto existe un desfase abismal, argumenta, entre su interés y el de las antagónicas, las cláusulas techo, siendo éstas los tipos máximos a los cuales se cobrará la hipoteca. Por ejemplo, si el suelo se estipulaba en el 3%, el techo -nunca se traspasaría este tope- superaba con creces el 10%, llegando incluso al 15%. Es decir, en un contexto de reducción del Euríbor, los hipotecados no se beneficiaban del desplome -este indicador pasó del 5,393% en julio de 2008 al mínimo del 1,215% en marzo de 2010-, mientras que las posibilidades de que se rebasara el 10% eran escasas, a tenor de las series históricas.
Otras entidades que nada tienen que ver con el citado fallo judicial también advierten del alza de los diferenciales, aunque, precisan, se rebajan si hay mayor vinculación del cliente con su banco o caja que la simple domiciliación de la nómina. Estamos hablando de seguros, planes de pensiones, etcétera.
No todos los bancos y cajas ni todas las hipotecas incluyen cláusulas suelo y techo -en no pocas ocasiones, es la calidad del cliente la que determina su aplicación o no-, que están reguladas por ley, los notarios suelen advertir de su existencia en el acto de firma del contrato y de ellas, asimismo, tienen conocimiento los interesados cuando, por escrito, la entidad le informa sobre las condiciones (los intereses, plazos de amortización, las revisiones, etcétera).
El propio Banco de España las defiende pues, sostiene, son parte esencial de un fructífero sistema hipotecario nacional, uno de los más baratos del mundo. Es decir, a su juicio, este tipo de préstamos es asequible en nuestro país, más que en otros, ya sea Alemania, EEUU o el Reino Unido.
La legislación española, por lo demás, no obliga a que haya proporción entre el suelo y el techo, cada entidad aplica, por tanto, la que estima oportuno. Y es precisamente a esa falta de equilibrio donde se agarra el juez sevillano. ¿Es desproporcionado, por ejemplo, un máximo del 10% y un mínimo del 3%? No, responden las entidades afectadas por la sentencia. En los años ochenta y noventa, los tipos rebasaron esa barrera y Grecia o Irlanda, agregan, los tienen hoy "altísimos".
La banca emite su particular sentencia al respecto. Si la Audiencia Provincial de Sevilla no anula la del Mercantil, al final se acrecentará el encarecimiento del crédito y someterá a las finanzas a más incertidumbres. Aún más.
Y peor aún, la entrega de las llaves
A la sentencia de las cláusulas suelo, que el juez mandó ejecutar aunque hay recurso ante la Audiencia Provincial de Sevilla -resolverá en abril- se suman no sólo las demandas colectivas que se presentarán en la capital madrileña, sino también el creciente movimiento, por parte de algunos partidos políticos, sindicatos y la FEMP, para que la entrega de un piso al banco salde la hipoteca con él contraída. Zapatero ya ha descartado secundar esta iniciativa, alegando que pondría en peligro la solvencia de la banca. "Tendría unas consecuencias catastróficas, más incluso que la anulación de las cláusulas suelo", indican fuentes de uno de los mayores bancos de España. De hecho, las agencias de calificación están muy pendientes de ambas cuestiones, que dañan, agregan las fuentes, la imagen de las finanzas españolas, en especial de unas cajas en proceso de reestructuración.
¿De qué sentencia se habla?
De la emitida en otoño pasado por el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla en la que anulaba por "abusivas" las cláusulas suelo de BBVA, Cajamar y Caixa Galicia -ha habido otros fallos posteriores en España contra otros bancos y cajas-. La ejecución provisional fue admitida, ordenando a las entidades a retirar los suelos en las nuevas hipotecas dando dos meses para hacerlo en las antiguas.
¿A qué hipotecas afectaría?
Las entidades señalan que ejecutar el fallo tendría efectos perniciosos si al final es revocada ya que las cláusulas suelo no podrían retornar a las nuevas hipotecas que se formalicen sin ellas. No hay carácter retroactivo y, según la banca, sólo se devolvería dinero a las hipotecas hechas entre mediados de febrero pasado y mediados de abril próximo (tiempo de espera hasta que la Audiencia hable).
¿Por qué se sube ahora el diferencial?
El diferencial es el porcentaje adicional que suma la entidad al tipo oficial del Euríbor. El suelo -que no todas las hipotecas lo tienen, pero que comenzó a generalizarse con la bajada del Euríbor en 2009- constituye una especie de precio mínimo al que el banco está dispuesto a otorgar una hipoteca. Si no hay tal protección, directamente se sube el interés a través del aumento del diferencial.
¿Serán más caras las hipotecas?
Sí. El diferencial se aplica sea cual sea el Euríbor, cotice a la baja o al alza. Además, las entidades, al tiempo que eliminan el suelo, también lo hacen con el techo. La banca alega que la financiación de la vivienda en España es de las más baratas del mundo, pero se encarecerá, y no sólo las hipotecas, sino también los créditos en general. Una amenaza de cerrar más -aún más- el grifo.
