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La burbuja que no explota

En los últimos meses la información y el debate de matiz económico ha entrado, a causa de las consecuencias del notable pinchazo del sistema financiero, en un vértigo que ha se ha traducido en un volantazo algo artificial al ránking de nuestras preocupaciones.

el 15 sep 2009 / 17:15 h.

En los últimos meses la información y el debate de matiz económico ha entrado, a causa de las consecuencias del notable pinchazo del sistema financiero, en un vértigo que ha se ha traducido en un volantazo algo artificial al ránking de nuestras preocupaciones. En otras palabras, durante los años de bonanza la principal causa de inquietud económica era persistentemente el excesivo precio de la vivienda, que hoy ha pasado claramente a un segundo plano de percepción como problema social. Lo curioso es que la dificultad de acceso a la vivienda, objetivamente, ha empeorado a causa del empeoramiento del crédito y del empleo.

No es esta la única paradoja del mercado de la vivienda en España. Que es, para empezar, un mercado muy peculiar, donde en los últimos tiempos se han reformulado de diversas maneras las expectativas y características de oferentes y demandantes.

La situación en EEUU y Gran Bretaña, víctimas de una burbuja inmobiliaria en principio parecida a la española, las cosas son más fáciles de entender. En EEUU, los precios ?según el índice Case-Shiller? se han desplomado un 17% en los últimos doce meses. En el Reino Unido la tendencia es muy similar. El índice Nationwide manifiesta un caída anual del 12,4%. Descontando el efecto de la inflación, nos encontramos con que en términos reales los precios de las casas han caído de media entre un 15% y un 21% en ambos países.

En España, en contraste, los precios de la vivienda se resisten a bajar pese a la espectacular caída de la demanda, provocada tanto por la subida los tipos de interés como por las dificultades para obtener un préstamo. El Índice de Precios de Vivienda del INE apunta que los precios de los pisos han descendido un 0,3% en el último año (con bajada del 4,9% para los inmuebles de segunda mano y subida del 5,3% para las viviendas nuevas). Supone, de creerse las estadísticas, un cambio de tendencia sensible, aunque muy por debajo de lo que ha acontecido en los dos países anteriormente reseñados.

Quizá esta escasa elasticidad del precio de la vivienda en nuestro país, que ya se ha experimentado en otros periodos, se deba al carácter de refugio del ahorro que habitualmente se ha adjudicado a la vivienda en propiedad.

O puede también que, en esta coyuntura particular, la causa de esta resistencia se deba al importante músculo financiero acumulado por las inmobiliarias durante la última década, que les permite subsistir sin meterse en rebajas a la espera de la superación de la crisis. O quizás no sea tanto esa fortaleza sino, y esto es otra paradoja más, su debilidad la que frena el pinchazo de la burbuja y la reconducción a unos niveles de equilibrio.

Algo de esto último es lo que había detrás de las, comprensiblemente, polémicas declaraciones del presidente de la patronal del sector, la Asociación de Promotores y Constructores de España, cuando advertía hace poco que antes que rebajar los pisos un 30% los promotores prefieren regalárselos al banco.

De este modo, venía a admitir que los dueños de los activos inmobiliarios son hoy, en buena medida, las entidades de crédito que les financian. Las cuales, en consecuencia, constituirían otra parte interesada en evitar, con los medios a su disposición, un desplome en los precios de los activos de sus deudores y, así, la morosidad que se seguiría de ello.

Catedrático de Hacienda Pública

jsanchezm@uma.es

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