Los Remedios es de los barrios más afectados. / Carlos Hernández
Isabel Campanario / Nicol Jiménez Habrá sorpresas en la declaración de la Renta. No en la que se presentará en 2015, sino un año más tarde, pero su efecto se notará a partir del próximo 1 de enero. La reforma fiscal que el Ejecutivo está tramitando incluye novedades que perjudicarán, en algunos casos, a quienes estén pensando vender una vivienda que compraron antes de 1994. El Gobierno planea eliminar dos coeficientes que hasta ahora permitían a los vendedores menguar, hasta hacerlo casi desaparecer, el pago de impuestos por las plusvalías obtenidas con dicha venta. Desde el 1 de enero se suprime la actualización del precio de compra ligada a la subida del coste de la vida y la reducción que hoy se aplica a la ganancia patrimonial a aquellos que adquirieron su casa antes de 1994.
En la ciudad de Sevilla, los más damnificados serán los propietarios o herederos que quieran vender inmuebles sobre todo en el barrio de Los Remedios, donde hay una gran mayoría de bloques de los años 60 y 70, explica Manuel Bermudo, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla, pero también en el Centro, Triana y algunas zonas de Nervión, en las que existen más viviendas antiguas. El pellizco de la Agencia Tributaria puede traducirse en miles de euros.
Por una parte, el coeficiente de abatimiento es una figura que permite repartir a lo largo de un periodo las plusvalías obtenidas con la venta de una vivienda adquirida antes de 1994. Para los inmuebles se reduce en un 11,11 por ciento la ganancia por cada año de tenencia desde la compra. Así, la plusvalía obtenida de una vivienda comprada el 31 de diciembre de 1989 se reduce hasta en un 55,55 por ciento. No se tributa por todo el beneficio, sino por el resultado de aplicar este coeficiente, explica José Miguel Amuedo, asesor fiscal y profesor del Instituto Internacional San Telmo.
Con la reforma fiscal de 2006, esta minoración se corrigió en parte, de modo que la plusvalía tributaba en dos tramos: desde la compra hasta 2006 y desde ese año hasta el de la venta, en una especie de «régimen transitorio», abunda Joaquín Cuesta, socio director de la oficina de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira en Sevilla, que apostilla que, del otro lado, bajarán los tres tramos actuales del IRPF (21, 25 y 27 por ciento) a los que tributa el ahorro.
Pese a que la retención sobre las plusvalías bajará de la horquilla de entre el 21-27 por ciento al 20-24 por ciento en 2015, tributar por su totalidad hará que el Estado aumente mucho más la recaudación.
Los coeficientes de corrección monetaria tienen en cuenta la inflación y actualizan valores de compra de bienes diversos, inmuebles o acciones, por ejemplo. A efectos tributarios no eran lo mismo 50.000 euros de hace 40 años que 50.000 euros de hoy. Así, en los presupuestos se aprobaba cada año una tabla en la que se definían estos coeficientes aplicados según la venta del bien en años anteriores a 1994.
Hasta ahora, porque con la nueva reforma fiscal se deberá pagar un gravamen sobre el total de la diferencia entre el coste de compra y los ingresos de la venta.
Eso sí, hay tres vías para no verse afectado por este cambio tributario desconocido para la mayoría: vender antes de 2015 (cuando entrará en vigor la reforma), reinvertir la plusvalía patrimonial obtenida en la compra de otra vivienda habitual antes de dos años o, para los mayores de 65 años, destinarla a productos financieros de renta vitalicia.
Los casos hablan por sí solos: Si un vecino quiere vender su piso por el que pagó 50.000 euros el 1 de septiembre de 1986 por 200.000 euros, abonaría a Hacienda 10.381 euros, frente a los 34.880 euros que tendrá que pagar a partir del 1 de enero de 2015.
Amuedo explica que la reforma del IRPF aprobada en 2006 «ya congelaba estos coeficientes de abatimiento». «Lo que hace ahora la ley, que es parte de aquella reforma, es eliminar estos coeficientes ¿Por qué? Según Manuel Lagares, presidente del comité de expertos de la reforma tributaria, porque buscan una tributación equitativa en lo que se refiere a ventas derivadas del ahorro. Quieren que todos los rendimientos del capital tributen igual».
«El objetivo de los expertos es huir del modelo de economía anterior, muy ligado a la vivienda. Quitan exenciones, bonificaciones... reducen el tipo impositivo pero no pueden bajar la recaudación, así que suben la base imponible. Esa es una de las razones», indica.
La otra justificación del Gobierno, según Amuedo, es que persigue fomentar otros vehículos de ahorro diferente a la vivienda, «y la forma de hacerlo es no favorecer estos bienes inmuebles». «No es normal tener una acción durante 50 años, pero sí un piso», explica Amuedo.
«Por sabiduría popular se sabía que las viviendas más antiguas no tributaban, pero la aplicación práctica de los coeficientes es muy técnica y dudo de que la gente lo sepa», añadió el profesor de San Telmo tras recordar que la reforma tributaria aún no se ha aprobado y que actualmente se tramita en el Congreso.
«Muchos preceptos prosiguió Amuedo entran en vigor el 1 de enero, así que van ajustados de tiempo. Pero no creo que el Gobierno pretenda dinamizar el sector inmobiliario de aquí a final de año, sí lo contrario. Busca un modelo tributario distinto sin perder recaudación». Para el profesor y experto fiscal, lo que pretende el Ejecutivo es llegar a un modelo que permita subir mucho más la recaudación en cuanto se mueva algo la actividad económica. «En la práctica pretenden tener un sistema tributario que permita aumentar mucho la recaudación con una subida pequeña del PIB», un efecto que también se consigue con el aumento del IVA.
AJUSTE DE PRECIOS. La premisa del nuevo escenario que se abre está clara. «Mientras en 2012 el final de la desgravación por compra de viviendas sí incentivaba al comprador a realizar la operación antes de final de año, ahora el que tiene prisa es el que vende, no el que compra», aseveran desde la sociedad de tasación Tinsa, que considera, no obstante, que aún «es pronto» para notar si los propietarios están dispuestos a asumir «rebajas extra».
Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, incide en que «de momento, la ley es bastante desconocida», por lo que duda de que el comprador «presione una rebaja», aunque pueda servir en algunos casos como motivo de negociación. Aun así, incide en que los precios de la vivienda han caído desde sus picos máximos (de 2007) casi un 60 por ciento, y que lo cambiará en el mercado es la oferta porque la demanda «es la que es».
«Se nota más actividad en la parte de venta, pero no un boom», explica Manuel Bermudo, presidente de los agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que sí constata que ya hay propietarios que están haciendo cuentas de los impuestos a pagar y aceptando rebajar el precio para que les compense deshacerse del inmueble este año. Y apostilla, ante el actual escenario de precios, que «es buen momento para comprar».
