No tendrá tanta repercusión como la sentencia que permitió la anulación de las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios, pero sí marcará un antes y un después en la defensa jurídica de quienes entregaron dinero a cuenta para adquirir una vivienda sobre plano (antes de concluir e incluso de arrancar las obras) y quedaron atrapados por la suspensión de pagos (concurso de acreedores) de la promotora.
En efecto, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sevilla ha condenado a un banco, en un fallo que ya es firme tras no presentarse recurso, a devolver a dos compradores las cantidades que confiaron a la inmobiliaria y que fueron avaladas por la entidad financiera aunque no de forma directa (avales individuales) sino a través de la propia promotora (aval general). Es decir, existía una relación indirecta, pero los particulares habían cumplido sus obligaciones (abonos) no así el banco, que trató de esquivar las suyas arguyendo inexistencia de avales individuales y, para más inri, aunque esto queda reflejado por el tribunal, se quedó con las casas ejecutando un préstamo impagado por el promotor.
La sucesión de los hechos es la que sigue. En abril de 2006 los compradores dos conocidos futbolistas sevillanos rubricaron con la sociedad Área de Promociones Inmobiliarias de Andalucía la compra de dos viviendas sobre plano, que habrían de estar construidas para el mes de diciembre de 2008, entregando 103.192 y 50.145 euros a cuenta. En julio de 2007, ésta contrata una póliza de garantía para la línea de avales sobre el complejo de inmuebles. Sus casas no están finalizadas en el plazo estipulado, de ahí que, en diciembre de 2009 y mediante sentencia firme, obtienen del juzgado la resolución de los contratos, y se condena a la empresa a la devolución de las fianzas y aquí radica la clave «a entregar los avales individuales que las garantizaban y a exhibir para su testimonio el aval general suscrito en garantía». Y entramos en el meollo: en junio de 2011 se insta a Banesto actualmente integrado en el Santander a reintegrar el dinero, y éste niega la existencia de aval alguno. De devolver, nada de nada.
Durante el juicio, el representante de la promotora es contundente: cada vez que se firmaba un contrato de compraventa, la documentación era remitida a la entidad financiera; el aval sí era general, pero garantizaba la totalidad de las sumas desembolsadas por los compradores; el banco se había negado a proporcionar los avales individuales pese a su requerimiento; y el dinero de los compradores se depositaba en la cuenta de la inmobiliaria, «existiendo cuenta abierta en Banesto». ¿Más claro?
«El aval litigioso que ha sido prestado supuestamente por la entidad bancaria no responde a las condiciones de una simple fianza, sino que se presenta más bien como una garantía exigible en las condiciones pactadas, revistiendo la modalidad de garantía (...)». La entidad alegaba que ni conocía los contratos de compraventa, ni que hubieran sido judicialmente resueltos ni que hubiera aval alguno ni de forma individual ni de cualquier otra, aunque matizaba que en cualquier caso la garantía estaría caducada, extinguida y sin eficacia alguna. Todo no, pero por si acaso
De hecho, el juez sevillano considera probada, pese al no del banco, la suscripción del aval general, «por el cual se garantizaba la solvencia de la promoción» y su vinculación con una «cuenta especial» abierta donde el depósito del dinero de los particulares no era responsabilidad de éstos, dado que «son ajenos» a los compromisos acordados entre la sociedad Área y la entidad financiera, sino de estas dos últimas. Y llegados aquí, el magistrado echa mano de la jurisprudencia del Tribunal Supremo para recriminar con suma dureza a Banesto que tratara de cargar las culpas sobre los dos futbolistas. «Esta pretensión es inadmisible». En suma, su defensa consistía en que ambos asumieran las consecuencias de la negligencia del propio banco a la hora de asegurarse qué estaba pasando con los avales individuales y con la propia cuenta.
«Consta el aval general y constan comunicados los datos de los contratos (
) y consta la comunicación a la entidad bancaria (la resolución) de los contratos con la promotora por incumplimiento del plazo de entrega, estando finalizada la obra, sin que (el banco) haya procedido ni a la emisión de los avales individuales ni a la entrega (a los compradores) de las cantidades aseguradas», según concluye el fallo. Condénese, pues, a la devolución del dinero 78.192 euros en un caso y 37.645 en el otro, cifras menores a las inicialmente demandadas porque en medio del trámite judicial hubo un abono parcial de la promotora más el interés legal del dinero más las costas. Veinte días hábiles para recurrir, el Santander no lo ha hecho, sentencia firme.
¿Cuál es su trascendencia? Primero, sienta un precedente jurídico para todas aquellas familias que adquirieron sus viviendas sobre plano, quebraron las promotoras y se quedaron sin casas y sin dinero. Segundo, condena al banco por responsabilidad extracontractual, puesto que no había nada firmado entre éste y los compradores, ni tan siquiera aval individual, el único título que legitima para reclamar al banco o, en su caso, a una aseguradora, las cantidades confiadas a la inmobiliaria. Y tercero, se le dice a la entidad financiera, oye, tú eres quien tienes que velar por los contratos entre promotora y clientes y los ingresos realizados por éstos. Y no cabe, por tanto, lavarse las manos.
