Juana, una vecina de Écija, compró un inmueble en el año 2006, la que fue desde entonces su vivienda habitual y la de su hijo, Manuel. La casa les costó 250.000 euros. Eran los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. Juana falleció en 2015 y su hijo adquirió la vivienda como herencia, debiendo hacerse cargo del pago de los impuestos pertinentes, entre ellos el impuesto por plusvalía, el que se paga por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana a consecuencia de su transmisión y en el que se presupone un beneficio para el contribuyente.
Los hermanos Martín, Luisa, José Antonio, María del Carmen y Encarna, han heredado de su madre, recientemente fallecida, un piso de 44 metros cuadrados en la barriada San Hermenegildo, conocida en Écija como las 200 viviendas, una zona de antiguas viviendas de protección oficial. Van a tener que pagar unos 700 euros de impuestos por plusvalía porque se presupone que han obtenido un beneficio económico al recibir la vivienda, que debe tener unos 50 años de antigüedad, según los hermanos.
Son ejemplos de los vecinos de Écija que se han sumado a una demanda contra el Ayuntamiento de la localidad por el pago de este impuesto por unos inmuebles que, adquiridos antes de la crisis económica que lo trastocó todo, no valen ni de lejos el precio por el que fueron adquiridos. La mayoría –si no todos– han tenido que malvender o han visto como el precio de su vivienda ha caído, pese a lo cual tienen que pagar por un beneficio patrimonial que no reciben.
Los casos de los hermanos Martín y de Manuel, el hijo de Juana, son situaciones sobrevenidas. «Hay también parejas que compraron su vivienda al casarse y que ahora no tienen más remedio que malvenderla porque no la pueden seguir pagando, algunas que se han separado y también tienen que vender por mucho menos que los que les costó», señala Manuel Delgado, responsable de una inmobiliaria al que no paran de llamarle vecinos y clientes con el mismo problema.
Él los ha derivado a todos al abogado Fernando Osuna, que es el que ha tramitado la demanda ante el Ayuntamiento astigitano porque considera injusto que sus clientes tengan que pagar por un supuesto dinero que no han ganado y que, en muchas ocasiones, han perdido. «Es que es de sentido común», sacude la cabeza el abogado. «Plusvalía significa que algo vale más, pero estas personas se encuentran con que su vivienda vale menos, así que cobrarles por un incremento de patrimonio es un contrasentido», sostiene.
Los demandantes son alrededor de una docena. Se trata de relaciones que se han roto, de gente que se ha quedado en paro y no puede pagar, todos con el denominador común de haber comprado sus viviendas durante el boom de la construcción, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria hinchada por la especulación.
«La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión o por el usufructo», recita Osuna, «y es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos». Hasta aquí todo normal. Si no fuera por la crisis económica que ha devaluado enormemente el precio de mercado de los inmuebles y, en consecuencia, el valor real de las viviendas.
Todo se debe a que «sorprendentemente», opina Osuna, la fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que o bien se han quedado estancados o bien no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo. «Sobre estas cantidades ficticias que no reflejan el verdadero aumento o disminución del valor real, se aplican unos coeficientes que dan como resultado el impuesto a pagar», explica el abogado.
«Por lo tanto, el precio de mercado del inmueble que adquiere Manuel en 2015 es inferior al precio de adquisición que tuvo que afrontar su madre allá por 2006», ejemplifica el letrado. En concreto, el valor de mercado de la vivienda al tiempo de ser adquirida por el hijo de Juana en 2015 es de 200.000 euros, 50.000 euros inferior al precio de compra en 2006. «Pese a esta disminución de valor real, la Hacienda Local reclama a Manuel el pago del impuesto de la plusvalía municipal», dice Osuna, que llama la atención sobre la paradoja que supone tener que pagar por un beneficio que no existe.
«Ese impuesto cobra sentido solo si obtienes un beneficio», sentencia el abogado. Manuel Delgado cita el caso de «una pareja joven», que han tenido que vender en 105.000 euros el piso que compraron por 150.000. «No ha habido ganancia sino pérdida en la venta, pero el Ayuntamiento cobra impuestos sin tener en cuenta que ha habido una depreciación y que los precios del mercado no son los de hace diez años», resume.
Luisa Martín lo tiene claro. «No deberíamos pagar nada», opina. Su hermano José Antonio sostiene que van a tener que poner en venta el piso heredado. Hagan lo que hagan con la vivienda depreciada, todos tienen claro que van a seguir adelante con la demanda que Osuna va a presentar ante el Ayuntamiento de Écija para que se les devuelva «lo que no debieron pagar, porque ¿por qué están obligados al pago de un impuesto a pesar de la disminución del valor real de la vivienda?», concluye el abogado.