¿Quién es quién en el negocio de los pisos turísticos en Sevilla?

Existe una creencia bastante extendida de que detrás de los pisos turísticos en Sevilla solo hay grandes empresarios, cadenas importantes o fondos de inversión. Pero la realidad es que el mapa de propietarios es de lo más variado: desde familias de clase alta o pequeños inversores hasta jubilados, matrimonios con segunda vivienda, jóvenes, o incluso turistas que se enamoran de la ciudad y se compran un piso.

Sin duda, es un negocio en auge, y cada vez hay más licencias. Casi todo el mundo conoce a alguien que tiene un piso turístico o vive en un barrio en el que hay un apartamento turístico (propiedad de una empresa y consistente en un solo edificio con alojamientos destinados exclusivamente para ese fin) o una vivienda turística (piso perteneciente a una persona física y alquilado para periodos cortos de tiempo).

Ahora los ayuntamientos andaluces tienen competencias para gestionar las licencias y establecer sus propios criterios sobre cómo actuar en relación a este ‘boom’ de residencias turísticas, tras lo publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) del pasado viernes 2 de febrero. Un documento que también incorpora requisitos y condiciones para los titulares y quienes las exploten. Estos últimos, además, ven como su figura queda más regulada.

Según el registro de la Consejería de Turismo, en Sevilla existen 281 apartamentos turísticos (8.460 plazas) y 8.966 viviendas con fines turísticos (43.892 plazas). Es decir, un total de 9.247 establecimientos (entre apartamentos y viviendas) con finalidad turística (52.356 plazas).

Lo cual ha desembocado en una situación de saturación, que ha llevado a la Gerencia de Urbanismo ha decir basta y poner limitaciones. Sevilla será la primera capital andaluza en aplicar el decreto de la Junta. No se otorgarán más licencias para este tipo de viviendas en 11 barrios del Casco Antiguo y Triana, donde estos pisos superan el 10% del parque de alquiler de la zona. En total, suponen más del 50% de las plazas de alojamiento turístico en Sevilla.

“Sevilla es una de las plazas de más alto nivel de Andalucía y de España. Después de Marbella, tiene el precio medio más alto de la región. Hay casas palacio o casas completas a más de 1.000 euros la noche. Ofertas muy por encima de las hoteleras”, destaca Carlos Pérez -Lanzac, presidente de AVVAPro (Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía), a El Correo de Andalucía.

AVVAPro, la asociación de propietarios de pisos

Los dueños de apartamentos y viviendas turísticas de Sevilla son miles. Algunos se encargan de gestionarlos directamente y otros delegan en agencias especializadas en ello. Y para representarlos están las asociaciones.

La referencia es AVVAPro, que cuenta con representantes de los propietarios de las diferentes provincias andaluzas. Por ejemplo, Juan Ignacio Chaves es el vicepresidente 2º y representante de AVVAPro en Sevilla.

Este organismo se define como “una asociación sin ánimo de lucro formada por empresas, plataformas, gestores y particulares dedicadas a la gestión de viviendas y apartamentos turísticos en Andalucía”. Engloban a más de 9.000 viviendas turísticas y más de 45.000 plazas de alojamiento.

Antes, además de AVVAPro, también estaba APARTSUR, la Asociación de Viviendas Turísticas y Vacacionales de Andalucía, constituida en 2013 y que englobaba a más de 300 empresas o gestores de Andalucía, entre ellas las sevillanas, pero recientemente se han fusionado en una sola entidad.

¿Cómo son los dueños de los pisos turísticos?

No todos los propietarios de apartamentos y viviendas turísticas son multinacionales, aunque es difícil precisar cuántos son, por ejemplo, grandes empresarios o pequeños inversores. “Es una realidad tremendamente transversal. Afecta a más personas de las que se cree. No es una estructura hotelera”, afirma Pérez-Lanzac. “No tienen por qué ser personas de alto poder adquisitivo. No son personas ricas, es gente que invierte en el sector inmobiliario”, precisa Alberto Ruiz, gerente de Green Apartments, a El Correo de Andalucía.

El presidente de AVVAPro cuenta que en Sevilla una parte importante son familias, algunas más pudientes y otras menos. Por un lado, están aquellas “con más capacidad”, es decir, “familias conocidas de Sevilla o empresarios sevillanos que dentro de su estrategia de inversión han apostado por esta posibilidad”.

Alberto Ruiz también lo percibe así: “En casas o edificios pequeños la mayoría son empresarios, sociedades de familias que invierten en el inmueble y lo que quieren es sacar una renta. En edificios completos es raro que haya una persona física que lo tenga. En viviendas turísticas, ahí sí hay particulares. Algunos que se dedicaban a alquilar en mercado de larga estancia lo han pasado al mercado turístico”.

La balanza se decanta más hacia la gestión profesional, expulsando a los pequeños propietarios

Pero también hay sociedades más pequeñas. “Hay muchas familias sevillanas que se han animado a rehabilitar o hacer inversiones de edificios o viviendas. Hay mucho sevillano que ha creído y tiene ahí puestos sus ahorros. Hablamos de un propietario particular que tiene ahí su renta adicional para la familia”, explica Pérez-Lanzac.

Además, este habla de que puede haber casos como “un matrimonio recién casado que ha recolocado su vivienda turística, ha empezado con la primera, y ya tienen dos o tres”, jóvenes que “han cogido sus primeros ahorros y han puesto una vivienda turística” o un turismo residencial. “Sevilla ha atraído inversor extranjero. Una persona que busca su sueño de tener una casa en Sevilla, porque se ha enamorado de la ciudad, pero no la va a usar todo el año. Entonces el resto de tiempo la explota”, describe.

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No obstante, pese a esta convivencia entre los diferentes tipos de propietarios, desde la pandemia la balanza cada vez se decanta más hacia la gestión profesional de los pisos turísticos, expulsando a los pequeños propietarios. Fue la conclusión del proyecto de investigación dirigido por el Dr. Ibán Díaz Parra, del departamento de Geografía Humana de la Universidad de Sevilla. Es decir, el mercado tiende a una mayor especialización en la gestión y a la entrada de actores cada vez más grandes a modo de intermediarios, encontrando el pequeño propietario mayores dificultades para competir.

Esta investigación confirmó que la COVID-19 propició un aumento de la concentración de la oferta en manos de intermediarios: gestores profesionales y corporativos. Así, pese a que hay de todo, la realidad es que en los últimos años esta actividad económica se ha convertido en un gran objetivo de inversión del capital financiero nacional e internacional.

Sevillanos que invierten en vivienda turística

Desde los años 70 hasta la actualidad el mercado inmobiliario destinado a uso turístico no ha dejado de crecer, surgiendo empresas de todo tipo que, ya sea en propiedad o en nombre de terceros, se encargan de gestionar las viviendas.

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Una pionera que se adelantó a todos, y al estallido del boom del negocio, hace más de 50 años fue la familia Adarve Linares, que en 1965 inauguró el Hotel Murillo como un hotel-residencia de 65 habitaciones y en 1972 tuvo la visión de abrir los primeros apartamentos en el barrio de Santa Cruz, en el corazón del turismo en Sevilla, precisamente para alojar turistas. Con el paso del tiempo ha terminado asentándose como una referencia en el sector, con cinco apartamentos turísticos (44 alojamientos, 121 plazas).

Otra empresa que se adelantó al resto fue Puerta Catedral, lanzada por Carlos de Juan en 2005 con el objetivo inicial de sacar rentabilidad al patrimonio familiar. Es una de las veteranas, con una oferta de cuatro apartamentos turísticos (19 alojamientos, 76 plazas). Y unos años después, en 2008, comenzó a operar en el mercado turístico la empresa Singular Apartments, formada por profesionales del sector inmobiliario y cuya responsable es Olga Miquel Padilla. En su web afirman ser “pioneros en la gestión de apartamentos turísticos en la ciudad de Sevilla”y englobar “más de 70 apartamentos y 200 camas ubicadas en el centro histórico de la ciudad”.

También es importante en Sevilla la firma de apartamentos de lujo Genteel Home, fundada en 2012 por el empresario hispalense Ignacio Lerdo de Tejada, que no es propietaria como tal, pero sí gestiona para inversores cientos de pisos, también a nivel nacional e incluso internacional (Italia). En Sevilla ofrece 180 alojamientos.

Emprendedores como Juan Díez de la Cortina, un ingeniero informático que adquirió una vivienda junto a su esposa para explotarla y a partir de ahí hizo crecer su negocio llegando a gestionar nueve viviendas turísticas, o José Isaías Rodríguez, que junto a sus hijos abrió Valcambre, una empresa familiar de origen sevillano que gestiona ya más de 150 propiedades, son dos ejemplos más de las muchísimas historias que hay detrás de los propietarios de pisos turísticos en Sevilla.

Ana Rosa Quintana o Nanín, ejemplos mediáticos

El atractivo de Sevilla como zona para invertir en vivienda turística no pasa desapercibido fuera las fronteras de la ciudad, llamando la atención de personalidades de la esfera mediática como la presentadora Ana Rosa Quintana o Mariano Rodríguez de Barutell ‘Nanín’, conocido en el mundo del fútbol por su vinculación con el expresidente del Real Madrid Ramón Calderón.

Según informó el portal ‘La Marea’ en mayo de 2023, la presentadora de Telecinco Ana Rosa Quintana posee un grupo empresarial que gestiona, a través de la marca Slow Suites, más de 40 apartamentos turísticos entre Sevilla y Madrid, según su página web. En Sevilla, concretamente en Las Setas y junto a la Maestranza, tiene registrados una vivienda turística de cuatro plazas y tres apartamentos turísticos (31 alojamientos, 151 plazas). De hecho, en un pleno, la portavoz de Podemos Sevilla, Susana Hornillo, pedía al alcalde José Luis Sanz que usara “las herramientas que tiene para que Ana Rosa Quintana no tenga 44 pisos y hacer negocio con ellos”.

Recientemente también ha decidido invertir en Sevilla el polémico ‘Nanín’, miembro de la campaña de Ramón Calderón a la Presidencia del Real Madrid y acusado de ser el presunto responsable de haber colado infiltrados en una asamblea del Madrid en beneficio del entonces mandatario blanco, lo que desembocó en el regreso de Florentino Pérez.

Tal y como desvelaba el periodista Manuel Jesús Florencio, habría invertido en apartamentos turísticos del Casco Antiguo de Sevilla el pasado mes de diciembre de 2023 a través de una sociedad denominada Copla City Rentals, de la que es administrador único, constituida en mayo del mismo año. No serán los únicos ni serán los últimos a nivel mediático en intentar formar parte del negocio de los pisos turísticos en la ciudad.