Los solares en el centro de la ciudad se venden y se edifican, pero los que están fuera del Casco Antiguo, no tanto. Eso es lo que opina el Ayuntamiento, por eso ha decidido dar un año más de prórroga a los propietarios de suelos sin edificar fuera del corazón de la ciudad. No habrá venta forzosa, pese al incumplimiento del deber de edificar. Sin embargo, algunos de estos solares están en sitios con una gran demanda inmobiliaria. Entonces, ¿por qué siguen vacíos? ¿Se especula con ellos, hay herederos que no se ponen de acuerdo o hay problemas con las licencias o proyectos? En algunos casos, hasta se firman convenios con la Gerencia de Urbanismo para ganar tiempo.
No obstante, el mercado está en pleno despertar, de ahí los avances en la tramitación de suelos como los de la antigua Cruzcampo o de la fábrica de vidrio de la Trinidad. Entre ambos proyectos, unas 2.000 viviendas se podrían liberar, aunque el proceso será lento.
Otros suelos no tienen tanta suerte. El pasado 20 de diciembre, la Gerencia de Urbanismo aprobó otra prórroga de un año para aquellos solares fuera del Conjunto Histórico declarado que, estando incluidos en el Registro Municipal de Solares, siguen sin proyecto, pese a que la normativa obliga a edificar en un año. Esta decisión se adoptó tras comprobar que la salida a venta forzosa que establece la Ordenanza municipal para aquellos solares que tras contabilizar un año en el Registro Municipal no iniciaran trámite alguno para su edificación, «no da lugar por lo general a la venta de ellos», según la Gerencia.
Esto es, según el Ayuntamiento, los concursos iniciados para la venta de estos solares quedan en su gran mayoría desiertos, «tal y como se desprende del dato de que de 50 concursos celebrados para la sustitución del propietario incumplidor desde el año 2015 hasta la fecha, han sido declarados desiertos 44». «Ello pone de manifiesto la inexistencia en el mercado de una verdadera demanda de solares en estos sectores fuera del Conjunto Histórico. Por el contrario, sí se puede certificar un repunte inmobiliario en el Conjunto Histórico, ámbito donde se han obtenido buenos resultados globales en los procedimientos de venta forzosa iniciados desde 2015 hasta la fecha (13 concursos celebrados de los que en doce de ellos se han adjudicado los solares que salían a venta forzosa)», explica Urbanismo.
Sin embargo, algunos de los solares que supuestamente no tendrían pretendientes están en zonas como Triana o Nervión, distritos donde el mercado inmobiliario y la construcción están más activos en estos momentos.
Son los casos de solares como el de la calle Cristo de la Sed, 10-12, en el registro municipal desde 2007; o el de Cardenal Lluch, 61, en el listado de Urbanismo desde 2008. Ambos están situados en el viejo Nervión, donde la construcción de pequeñas promociones de viviendas inunda vías como éstas y las colindantes. Los chalés están dando paso a bloques de pisos de alto o medio alto nivel adquisitivo. Entonces, ¿por qué no se edifican estos solares? Según un experto urbanista consultado, las causas pueden ser múltiples: desde que los herederos no se ponen de acuerdo en el proyecto o en la venta hasta que el propietario esté intentando alargar al máximo el inicio de la edificación para sacar el máximo partido económico. Eso sí, especular cuando el mercado se ha reactivado no es muy razonable: «El mercado está demasiado caliente para especular».
Así lo cree el presidente de la Confederación de Empresarios de Sevilla (CES), Miguel Rus, quien asegura que «es el momento de poner en carga esos suelos en zonas urbanas residenciales con una gran demanda». «Todo el que pueda pondría en el mercado esos suelos», apostilla Rus, quien sí lamenta la situación de otros suelos en la periferia de la ciudad «sin posibilidad de desarrollo por falta de sistemas generales y viabilidad económica».
Al igual que estos solares en Nervión (también hay otro en Eduardo Rivas, 9), en el registro municipal se encuentran otros de Triana, otra zona con un mercado inmobiliario en ebullición. En la plaza San Martín de Porres número 2 hay un solar en el registro municipal desde 1989, según las fuentes consultadas. El número 64 de la calle San Jacinto, el 59 de Castilla, el número 3 de San Martín de Porres, Alfarería 39 y el número 122 de Pagés del Corro también están en este registro y tienen una prórroga de un año para edificar.
En el Cerro del Águila, la barriada de Tartessos y San Jerónimo también se concentran más solares vacíos, si bien estas zonas apenas tienen demanda inmobiliaria. En la Cartuja, por ejemplo, se hallan dos: el número 4 de Marie Curie y Américo Vespucio, 17.
«La tramitación es lenta y complicada y hay que añadir que a veces los requisitos o los usos establecidos para edificar hacen que el proyecto no sea rentable», indica Rus, para quien los grandes suelos a desarrollar en la ciudad, como los de Buen Aire (2.180 viviendas previstas bloqueadas), Santa Bárbara (con 15.000), Torreblanca Este (1.979) y Oeste (1.200) y San Nicolás Oeste (429 viviendas estimadas), tienen «cargas urbanísticas, de sistemas generales pagados y no ejecutados y porcentajes de VPO que no hacen rentable la construcción. Desarrollar esas bolsas de suelo es inviable económicamente», lamenta. Además, se suma el problema de la financiación, que afecta a grandes y pequeños: «Se necesita mucha liquidez o que la mitad de los pisos estén ya vendidos para que las entidades financieras acepten el préstamo».
En cuanto a los pequeños solares en zonas de demanda inmobiliaria, también se dan casos en los que la licencia se enquista. «El proceso administrativo puede durar 3 o 4 años, es demasiado largo», apuntan. E incluso hay propietarios de suelos que optan por firmar un convenio con la Gerencia de Urbanismo «para ganar tiempo». «Estos convenios, con condiciones estándar, si no se cumplen conllevan una penalización económica y, si no se edifica en tiempo, se acaba en subasta, pero es una fórmula más para ganar tiempo y no llegar a una venta con precios a la baja», explican.