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Estado de la obra que promueve Monthisa en Pagés del Corro. / Jesús Barrera
Tiene 35 años, desde que comenzó a trabajar hace ya una década vive de alquiler y lleva algo más de un año ojeando los anuncios de pisos en internet. Quiere comprar. Tiene la percepción de que los precios están subiendo en Sevilla capital pero no termina de encontrar la vivienda que busca y le asaltan las dudas. ¿Aunque no sea el piso perfecto me lanzo ya o mejor me espero? Consultamos con expertos en el sector inmobiliario para ver cómo se está comportando el mercado y qué recomendaciones hacen a futuros –o impacientes– compradores.
«En Sevilla capital, el mercado está muy estable. De hecho, el precio se situó en 2017 en 1.402 euros el metro cuadrado, el mismo que tenía en 2013 –que era de 1.436 euros– tras el repunte experimentado en 2015». José Luis Jimeno, presidente del Club Notegés, que agrupa a 18 oficinas y 75 profesionales en la ciudad, se muestra rotundo: «No se esperan subidas de precios ni a medio ni a largo plazo porque no hay demanda». Su recomendación, por tanto, para quien esté considerando la compra en la capital hispalense es que «no tenga prisa».
Si por contra habláramos de Madrid o Baleares, entonces sí que apostaría por cerrar la operación ya porque en la primera ciudad los precios subieron casi un 13 por ciento el año pasado y en las islas se han encarecido un 18 por ciento, ejemplifica Jimeno.
El caso de Sevilla, abunda, es diferente. 2017 se cerró con un descenso de precios del 4,41 por ciento, suavizando la caída registrada en 2016 (cuando bajaron un 5,8 por ciento) y frente a la fuerte revalorización experimentada en 2015, año en el que los precios se dispararon un 16 por ciento. Un comportamiento «artificial» que, a su juicio, respondió a un clima de euforia compartida en base a unas expectativas de que el precio de la vivienda había tocado fondo y comenzaba a subir, por lo que los propietarios se lanzaron a endurecer sus condiciones y los precios.
Lanza otro aviso a navegantes, tanto compradores como vendedores. A estos últimos les advierte de que deben ajustar los precios que reclaman por sus inmuebles a la realidad y a los primeros aconseja que aclimaten sus expectativas y no pidan rebajas desmesuradas. Y es que en Sevilla capital la diferencia entre las pretensiones económicas de los propietarios y el precio que los compradores finalmente pagaron fue en 2017 del 33 por ciento, equivalente a 60.016 euros (un año antes este gap se situó en un 22 por ciento).
El tiempo medio de venta, según su experiencia, fue de 186 días, si bien algo más de la mitad de los inmuebles (55,28 por ciento) se vendieron en menos de tres meses, un 28 por ciento en menos de un mes y un seis por ciento en menos de una semana.
Según idealista.com, el stock de vivienda usada en Sevilla se ha reducido en el último año un 20,4 por ciento, desde los 8.229 pisos que se anunciaban en su página web en diciembre de 2016 a los 6.551 de diciembre de 2017.
El portal inmobiliario constató que el año pasado en Sevilla capital los precios del mercado de segunda mano descendieron un 0,7 por ciento, hasta los 1.812 euros el metro cuadrado. Según sus datos, el conjunto de la provincia experimentó un retroceso del 4,8 por ciento, hasta los 1.453 euros el metro. De las 19 zonas que analiza idealista.com, apenas cuatro computaron incrementos de precios. Es lo que ocurrió en Montequinto, con un alza del 7,6 por ciento (1.450 euros), Mairena del Aljarafe (6,1 por ciento más y 1.341 euros), Tomares (3,9 por ciento más y 1.424 euros) y Alcalá de Guadaíra (2,8 por ciento más y 960 euros).
Coinciden todos los expertos consultados en la prudencia. No todos los territorios se comportan igual incluso dentro de cada provincia hay movimientos dispares. En opinión de César Hernández, director de Análisis de Mercados de Sociedad de Tasación, se observa «una España inmobiliaria a dos velocidades» destacando los incrementos de las capitales de provincia, con especial incidencia en Madrid y Barcelona, y que vienen condicionados por la falta de suelo edificable.
Según los datos de esta tasadora, los precios en la capital hispalense aumentaron un 4,3 por ciento, hasta los 1.788 euros el metro cuadrado, por debajo de la media nacional (5 por ciento). Para este 2018, desde Sociedad de Tasación confían en que el mercado mantenga la tónica actual y un nivel de crecimiento en torno al 5 o 6 por ciento, si bien a gran distancia del máximo alcanzado, que situó el precio del metro cuadrado en los 2.551 euros. Pero sí pone el énfasis en una particularidad de 2017, que ha demostrado que el mercado inmobiliario es más «maduro» de lo que en un principio se puede pensar porque ha sido capaz de absorber y de encajar mejor de lo esperado situaciones adversas como la inestabilidad política de Cataluña, la consolidación del Brexit o conflictos internacionales como el pulso EEUU-Corea del Norte, reflexiona.
Por su parte, los informes que maneja la sociedad de tasación Tinsa arrojan para Sevilla capital una revalorización del 5,9 por ciento, frente al 4,2 por ciento del conjunto nacional, y un precio de 1.513 euros el metro cuadrado. A pesar de esta subida, y según explica Rafael Jiménez Salas, coordinador técnico de Negocio de Tinsa, se trata de un nivel de precios un 42,7 por ciento inferior al pico máximo registrado en 2007. En la provincia el metro cuadrado se situó en los 1.226 euros, con un ligero alza del 3,7 por ciento, pero un 40,3 por ciento por debajo del techo alcanzado hace diez años.
Veamos cuáles han sido los distritos en los que más subieron y bajaron los precios el año pasado, según los datos recopilados por Tinsa. Bellavista-La Palmera se mostró el más dinámico, con la mayor subida –del nueve por ciento– y un precio de 1.602 euros el metro cuadrado. El segundo mayor encarecimiento correspondió al distrito Sur, con un alza del 7 por ciento, hasta los 1.620 euros el metro cuadrado. El podio lo cerró Los Remedios, que, a 2.100 euros el metro, se anotó un avance del 5,5 por ciento.
En cuarto lugar se colocó el distrito Macarena, que aumentó un 4,9 por ciento su precio, hasta los 1.256 euros. El metro cuadrado en el Centro creció un 4 por ciento, con un coste de 2.407 euros. Por detrás, San Pablo-Santa Justa, donde se pagó a 1.566 euros, tras subir un 3,3 por ciento. La séptima plaza fue para Triana, donde los precios se revalorizaron ligeramente, apenas un 1,1 por ciento, hasta los 1.829 euros, mientras que la menor subida –del 0,6 por ciento– la protagonizó Cerro-Amate, hasta 953 euros.
El resto de distritos experimentó el año pasado descenso de precios, más acentuado en Este-Alcosa-Torreblanca (-3,4 por ciento y 1.188 euros el metro cuadrado), seguido de la zona Norte, con una bajada del 3,2 por ciento (1.073 euros). Nervión, por su parte, mostró una leve desaceleración, del 0,8 por ciento, a 2.021 euros el metro cuadrado.
De cara al futuro más inmediato, la previsión es que la evolución de los precios tanto en la capital como en los núcleos más activos de la provincia mantenga el nivel de crecimiento, después de que en 2015 y 2016 se tocara suelo, de modo que en 2017 «en la primera estadística en positivo que tenemos a nivel de precios en la capital».
Por su parte, José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, estima una línea de crecimiento en el precio de la vivienda de un 9,65 por ciento para 2018 en comparación con el ejercicio pasado. Por esta razón, «se puede aconsejar a aquellas personas que dispongan de liquidez o capacidad de endeudamiento que es un buen momento para invertir en el sector inmobiliario», eso sí, precisa, «teniendo en cuenta que lo más importante es invertir en un inmueble que respalde las necesidades del comprador».
A este respecto, el Pulsímetro Inmobiliario que elabora el IPE apunta a que este año se superen las 15.700 hipotecas de viviendas, cifra muy distante de las más de 82.300 rubricadas en 2006. «Tenemos que tener presente que en 2013 el sector tocó fondo con 11.351 inmuebles hipotecados, por lo que vemos una creciente mejora, pero muy lejana de las cifras previas a la crisis», concluye.