Vivienda ‘topará’ el precio de alquiler con los datos de la declaración de la renta

El Ministerio de Vivienda presenta el índice de referencia de precios del alquiler. Este nuevo mecanismo de control de precios de arrendamiento ve la luz nueve meses después de la aprobación en el Congreso de los Diputados de la Ley de Vivienda, la primera normativa de la democracia que regula el mercado residencial. Este nuevo índice, que se publicará en la jornada de hoy y entrará en vigor pasados diez días, topará el precio máximo de los contratos de alquiler en zonas que sean declaradas tensionadas en dos casuísticas: el indicador afectará a grandes tenedores (caseros con más de cinco o diez inmuebles dependiendo la comunidad autónoma) o a viviendas que lleven fuera del mercado de arrendamiento como vivienda habitual en los últimos cinco años, como por ejemplo viviendas turísticas que vuelvan al residencial tradicional.

Para elaborar el índice de referencia de precios de alquiler ha contado con la base de datos de la Declaración de la Renta de más dos millones y medio de caseros, además de datos de la Agencia Tributaria, Catastro, Instituto Nacional de Estadística (INE), Banco de España y Registradores. En la elaboración de la metodología participaron también miembros de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y del Consejo General de Economistas.

El índice está elaborado teniendo en cuenta exclusivamente las declaraciones de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Es decir, la base metodológica no tiene en cuenta los precios a los que alquilan las empresas, una figura utilizada comúnmente por los grandes caseros y otro tipo de entidades. Desde el Ministerio de Vivienda matizan que el porcentaje de grandes tenedores es muy pequeño en comparación con la totalidad del parque, entre el 5% y el 15% de todos los contratos, por lo que su inclusión no influiría en la muestra.

El nuevo indicador tendrá un decalaje de hasta dos años. ¿Por qué? Los datos tributarios utilizados corresponderán al ejercicio fiscal anterior. Es decir, la Declaración de la Renta no termina su plazo de presentación hasta el 1 de julio. En el momento en el que la Agencia Tributaria tiene esos datos son trasladados al índice, entre octubre y diciembre. En el caso de la situación actual, el precio de los alquileres de 2023 no se verá reflejado hasta el último trimestre de 2024. Esto abre la puerta a la casuística de que hasta el mes de septiembre los datos disponibles podrían seguir siendo los de casi dos años atrás.

Durante la presentación del nuevo índice, David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, ha insistido que se trata de un indicador "técnico" y "científico", "que se nutre de muchísima información y que deriva de los acuerdos políticos que dieron lugar a la aprobación de la Ley de Vivienda". Lucas lo ha calificado como una "evolución" del que creó en 2020 el entonces ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos. "Es un índice para toda España, en el que hacemos una propuesta homogénea que sirva para todo el territorio, aunque salvaguardando las diferencias entre cada uno de los mercados de cada comunidad", añadió el número dos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Se trata de un indicador que hace importantes diferencias dependiendo el tipo de vivienda. Entre otras características que se tendrán en cuenta está la localización, la superficie del inmueble, su grado de conservación, la existencia de ascensor o aparcamiento, el año de construcción, las vistas, la altura, si está amueblado, la certificación energética u otros anexos, como la existencia de jardín, azotea, piscina o servicio de conserjería. Teniendo en cuenta esto, el sistema da una horquilla de precio de alquiler, con un máximo y un mínimo, al que sí o sí deberán referenciarse los contratos de los grandes caseros y las viviendas que lleven vacías más de cinco años en zonas que sean declaradas tensionadas. Sin embargo, en aquellas zonas que no lo soliciten, según el Ministerio, servirá de referencia a la hora de firmar nuevos arrendamientos en el mercado libre para "evitar movimientos especulativos".

¿Qué es una zona tensionada?

Según se recoge en la Ley de Vivienda, una zona podrá ser declarada tensionada siempre y cuando el coste medio del alquiler suponga más del 30% sobre los ingresos medios de los hogares de la zona o si los precios han subido más de un 3% por encima del índice de precios al consumo (IPC) en los últimos cinco años. Por el momento, solo Cataluña ha solicitado al Ministerio de Vivienda declarar zonas tensionadas. En concreto, El Gobierno de la Generalitat pide esta distinción para 140 ciudades y pueblos catalanes, en los que viven 6,2 millones de personas, el 80,6% de la población de la comunidad, la mayor parte de estos municipios se concentran en Barcelona, su área metropolitana y las ciudades más grandes de las comarcas del Vallès. Según confirmó David Lucas, Navarra y Asturias han arrancado los primeros contactos interesándose por la medida.

El índice está hasta un 60% por debajo de la oferta actual

Aunque los portavoces del Ministerio de Vivienda no han confirmado la rebaja exacta que marcará el índice con respecto a la oferta de viviendas en alquiler, que se aglutina en portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, sí han apuntado que, en algunos casos, el precio que marca el índice de referencia de alquiler es hasta un 60% inferior al de algunos pisos anunciados, en el caso de Madrid. El Secretario de Estado ha ejemplificado con varias viviendas en Barcelona, donde sí será útil: "En la calle Valencia hay un piso ofertado por 1.600 euros, que en el rango más alto del índice público marca 894 euros, y otro en la calle Madrazo anunciado por 1.172 euros, que nuestro índice marca un máximo de 847 euros".