Grandes fortunas usan las ventajas fiscales de las socimis para ‘ahorrar’ impuestos comprando inmuebles en España

El régimen fiscal de socimis atrae a grandes fortunas españolas y extranjeras. Once años después de su puesta en marcha, en España el número de socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) supera el centenar. Estas empresas, concebidas para la inversión colectiva en activos inmobiliarios, son uno de los vehículos más utilizados por fondos de inversión y 'family offices' (vehículos familiares). Su principal ventaja es que no tributan impuesto de sociedades, aunque están obligadas a repartir la mayoría de sus beneficios en dividendos entre sus accionistas, donde sí están obligados al pago de tributos.

En el caso de los patrimonios familiares, la estructura de socimi garantiza a todos los integrantes tener una participación de un negocio transparente. Estas sociedades están obligadas a cotizar en bolsa y, por tanto, a auditar sus cuentas e informar sobre los hitos, valoración de los activos, identidad de los accionistas y compras o ventas de inmuebles. En el caso de los fondos de inversión o inversores que canalizan sus inversiones a través de socimis, la motivación es fiscal, sin que exista la obligación de tener varios partícipes en la sociedad, ya que no lo contempla la ley que las regula, según explican expertos en la materia.

Por ejemplo, este es el caso de un inversor francés, que ha adquirido recientemente una casa en Ibiza de más de 6 millones de euros. Si la comprase a título propio, debería afrontar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que, en el caso de Baleares, es del 11,5% sobre el precio de compra. Esto supondría un desembolso de casi 700.000 euros. Sin embargo, este ciudadano galo ha decidido crear una socimi 'ad hoc', que debutará en los próximos meses en la bolsa Euronext Access, para beneficiarse de una bonificación del 95% en este tributo, que supone tener que pagar únicamente menos de 35.000 euros. Además, con una estructura como una socimi, el inversor evita también tener que tributar con el impuesto al patrimonio de los no residentes.

El impuesto que deben pagar las personas accionistas de una socimi por los dividendos también tienen opciones de rebajarlo. El tipo impositivo en España ronda entre el 21% y el 28% para las rentas del ahorro, en el caso del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta cuantía podría reducirse si el titular de las acciones es una sociedad extranjera, ya que los dividendos entre filiales están exentos de pago en muchas geografías europeas, como Países Bajos. En cualquier caso, el pago mínimo siempre deberá ser del 10% y, en caso de que no se haga, debe ser la propia socimi la que lo haga en su nombre, además de ser la responsable de la comprobación, según explican estos mismos expertos.

El ecosistema de las socimis en España

Actualmente, en España hay 117 empresas dentro del régimen de socimi y cotizando en un mercado de valores, con una capitalización bursátil de 22.894 millones de euros, con datos a cierre de 2023. La mayor parte de este capital se concentra en cuatro empresas que cotizan en la Bolsa de Madrid y BME Growth: Merlin Properties, con 4.420 millones de valor bursátil, General de Galerías Comerciales, con 3.692 millones, y Colonial, con 2.800 millones. Según datos del 'VIII Estudio SOCIMI', elaborado por Armanext, hay cuatro empresas cotizando en el Mercado Continuo, una en la Bolsa de Luxemburgo (Saint Croix), 75 en BME Growth, 32 en Euronext Access y cinco en Porfolio Stock Exchange.

En el último año, salieron a los mercados nueve empresas: Miciso Real Estate, Milepro Logística, Asticko XXI, Elix Rental Housing, Montepino, OK Business Property, Primero H, Rav En7 y Round Robin. El valor total de los activos inmobiliarios de estas compañías es de 1.532 millones de euros, aunque la mayor parte corresponde a Montepino, con más de 1.200 millones, la empresa propietaria de naves logísticas que aglutina a multitud de inversores de la banca privada de Bankinter.

"2023 ha sido un año de consolidación y de transición tras la subida de los tipos de interés. El número de salidas a bolsa no se ha estancado, ha habido un número relevante. Sin embargo, en el último año, sí ha habido una anomalía, hay una única empresa que representa la mayoría del volumen. Eliminándola, solo han salido compañías valoradas en 323 millones. El mercado de socimis tiene ya once años de historia, lo que evidencia que hay un marco regulatorio estable, algo que da mucha tranquilidad a los inversores", Carlos Cervera, director del área de SOCIMIs de Armanext.

Durante el último año también se han producido migraciones, es decir, empresas que cambian de un mercado a otro, con la intención de mejorar su operativa. Ktesios se mudó de Euronext a BME, mientras que Elix Vintage y P3 Logistics lo hicieron de BME Growth a Porfolio Stock Exchange. Por otro lado, General de Galerías Comerciales y varios vehículos de Corpfin renunciaron al régimen discal de socimi, y cuatro empresas fueron excluidas de los mercados.