La inversión en oficinas cae un 40% en el primer semestre, mientras el mercado espera nuevos ajustes de precios

El volumen de inversión en la compra de edificios de oficinas en Madrid y Barcelona ha cerrado el primer semestre de 2023 en 670 millones de euros, entre el 34% y el 45% menos que en el mismo periodo de 2022, dependiendo de la fuente, en este caso, las firmas de consultoría inmobiliaria JLL y Knight Frank, respectivamente.

¿Por qué ha habido esta contracción en la inversión? JLL cree que “la situación actual de mercado y las perspectivas macroeconómicas continúan influyendo en la toma de decisiones de ciertos inversores”, en la que los inversores están tomando una posición más conservadora y de reducción de su apalancamiento.

La realidad es que la subida de tipos de interés iniciada el pasado año por el Banco Central Europeo (BCE), con la intención de frenar la inflación existente en la economía, ha hecho estragos en el mercado inmobiliario. Los activos, en concreto las oficinas, tienen un valor muy ligado a la rentabilidad que otorgan. ¿Qué supone esto? Si sube la rentabilidad libre de riesgo, el bono soberano español a 10 años, aumenta el retorno que exigen los inversores a las oficinas y, por tanto, supone correcciones de valor.

Por el momento, compradores y vendedores no han encontrado un punto común a cuál es el precio exacto de los activos inmobiliarios: los vendedores son reacios a bajar sus precios, mientras los compradores exigen descuentos ante la expectativa de que el BCE siga subiendo los tipos de interés. Knight Frank apunta que este diferencial podría acabarse pronto: “Se espera que gracias a las estimaciones de mejoras económicas, el resto del año se vaya recuperando el apetito inversor”.

En este mercado, los inversores que compran sin endeudarse son los que tienen más agilidad, mientras el institucional seguirá manteniendo una postura más conservadora. "Desde nuestro punto de vista, aquellos que tomen la iniciativa durante el segundo semestre del año podrán, como consecuencia de la compresión de rentabilidades a medio plazo y el incremento de unas rentas indexadas de manera generalizada al IPC, generar rentabilidades atractivas a sus inversiones pudiendo obtener una tasa de retorno anual superior al 9% si se encaran al 100% con fondos propios y al 11-12% para operaciones financiadas al 50%", explican desde Colliers.

Una sola operación supone la mitad de la inversión

Madrid y Barcelona se han repartido la inversión durante los primeros seis meses del año en un 65% y 35%, respectivamente. Por un lado, en el primer trimestre, la capital acaparó casi la totalidad de las compras, principalmente por una gran transacción que involucró tres edificios: el empresario Rafael González Vallinas, vinculado a las energías renovables, a través de su holding Pallariz, compró tres edificios en el centro a Colonial por 300 millones de euros.

En cambio, en el segundo trimestre, la Ciudad Condal registró el 98% de toda la inversión, según Knight Frank, con transacciones cifradas en 250 millones. Destaca la adquisición de REInvest Asset Management de un edificio en el 22@ a Glenwell Group por 70 millones de euros o los inmuebles ubicados en el número 18 de la Vía Augusta y 2 de la Via Laietana, que Propreal adquirió a Zurich por 50 millones.

¿Qué pasará en los próximos meses?

Patricia Martín (Cushman & Wakefield)

"Para los próximos meses, esperamos que la tendencia sea la búsqueda de activos de calidad, tanto en el lado ocupacional, como de inversión. Por este motivo, prevemos un mercado de inversión cada vez más polarizado: la prioridad es concentrarse en ubicaciones urbanas, activos de calidad que cumplan con más altos estándares de ESG y submercados con sólidos fundamentales. En cuanto a las rentabilidades, esperamos algún ajuste adicional, principalmente en zonas secundarias".

Martín Galbete (Colliers)

"Lo peor del mercado, en términos de valor, debería darse en el último trimestre de este año, acumulando una caída desde 2022 del 30%. Esperamos que las rentabilidades se recuperen a partir del segundo semestre de 2024 de manera ligera, no siendo hasta pasado el 2026 cuando empecemos a ver una recuperación de los valores nominales con respecto al primer trimestre de 2022. Asimismo, durante el segundo semestre de 2023 se espera que la subida de tipos de interés toque techo, iniciándose posiblemente un ciclo de rebaja de tipos a medio plazo, aportando certidumbre a los mercados, abriéndose de esta forma una ventana de inversión que querrá aprovechar parte del capital pendiente de colocar en el mercado”.

Vanessa Gevers (RPE Capital Markets)

“A pesar de que sea más que probable que se anuncien nuevas subidas de tipos, pensamos que estamos acercándonos al final de la escalada. Esto debería generar algo más de confianza entre los inversores y contribuir a empezar a reducir el importante diferencial de precio entre comprador y vendedor. En cualquier caso, en Madrid seguirá siendo escasa la oferta de activos que se adapten a la demanda de los inversores y que salgan al mercado”.

Hipólito Sánchez (Savills)

"El mercado de oficinas está viviendo un momento de reciclaje hacia la calidad, liderada por la necesidad de adaptación a la sostenibilidad y a las nuevas formas de trabajar, que sitúan al empleado como el principal foco de atención para optimizar la atracción y retención del talento. Veremos mayor actividad después del verano y confiamos en que las oficinas van a ser un activo objeto de interés por parte de los inversores. La sostenibilidad, la generación de ingresos estables y la seguridad del inquilino serán las tres patas donde se asentarán las transacciones. Eso sí, siempre que los activos atiendan a los requisitos de retorno en un contexto como el actual. En ese sentido, hemos asistido a una corrección de precios en el mercado entre el 18-20 % en 18 meses y la previsión es que esto se prolongue hasta converger con el resto de mercados europeos".

Diego Contreras (CBRE)

"El mercado está en una fase de reajuste de rentabilidades y la falta de evidencias dificulta fijar precios. Esperamos un aumento paulatino de la actividad y las futuras operaciones servirán para ver dónde casan los valores de los vendedores y los compradores. Hay una gran polarización, con un mercado cada vez más complejo para los activos menos actualizados. Los de más alta calidad o en entornos más urbanos seguirán atrayendo el interés".

Benjamín Gómez (BNP Paribas Real Estate)

“Durante el primer semestre de 2023, alrededor del 70% de las operaciones vienen arrastradas de 2022, aunque sí notamos más actividad en los últimos tres meses en cuanto a nuevas operaciones. También vemos que una gran parte de las operaciones se centran en oficinas muy bien ubicadas, con poco descuento o en periferia, con un descuento en los precios sustancial”.

Dudas en la viabilidad de las oficinas

Las oficinas son un activo que no cuenta con viento de cola, especialmente después de la pandemia. Numerosos agentes del mercado han alertado sobre las implicaciones que puede tener el teletrabajo en este tipo de activo. Sin embargo, los propietarios siguen defendiendo que las empresas siguen demandando metros cuadrados para sus trabajadores. Por ejemplo, Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, propietario de una gran cartera de este tipo de inmuebles, compara la situación de las oficinas con la de los centros comerciales en 2018 y 2019, cuando el auge del comercio electrónico lastró la inversión, pero años más tarde siguen funcionando con normalidad.

Hace unas semanas, la consultora EY propuso reciclar 1,8 millones de metros cuadrados en Madrid y 763.000 metros cuadrados en Barcelona de oficinas en desuso, que permitirían la construcción de 20.000 y 8.000 viviendas, respectivamente, que podrían servir para paliar la necesidad de alquileres en las dos mayores ciudades del país.

"Este fenómeno podría no solo mitigar la actual escasez de vivienda, sino también pondría en valor un mercado de oficinas que hoy está sobreofertado [...]. El mercado inmobiliario no puede seguir obviando la consolidación del teletrabajo y la necesidad de ofrecer viviendas en alquiler con servicios a los ciudadanos. Esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio, como se ha hecho hasta la fecha", señalaba la 'Big Four'.