El Banco de España estima que faltan 225.000 viviendas nuevas para 2024 y 2025

El "escaso dinamismo de la oferta de vivienda" en comparación con "la robustez de la demanda" ha supuesto y supone -según el Banco de España- "un importante soporte al crecimiento de los precios de compraventa y alquiler", que agrava las dificultades de acceso a un hogar propio a las personas y familias con menor nivel de renta (jóvenes y población inmigrante) y en determinadas zonas geográficas (áreas urbanas y turísticas, sobre todo). En particular, el organismo que gobierna Pablo Hernández de Cos estima que faltan 225.000 viviendas nuevas para atender la creación neta de hogares prevista para el periodo 2024 y 2025.

El déficit previsto para estos dos años vendría a sumarse al de 365.000 unidades que se arrastra de 2022 y 2023 (casi 600.000 unidades en el conjunto de los cuatro años), y que se ha concentrado, sobre todo, en las comunidades de Catalunya, Madrid, Andalucía y Comunidad Valencia. Así se desprende de los cálculos que el Banco de España ha incorporado en el estudio 'El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad', que ha publicado este martes y que formará parte del próximo Informe Anual del organismo.

Catalunya, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana

El déficit de 365.000 viviendas nuevas para el periodo 2022 y 2023, en relación a la formación neta de hogares, se ha concentrado sobre todo en Catalunya (un déficit de 82.000 unidades), Comunidad Valenciana (déficit de 68.700), Madrid (más de 65.000), Andalucía (más de 56.000).

En general, se estima que la vivienda nueva apenas podría satisfacer cerca de un 40% de la demanda potencial de los nuevos hogares en el período 2022-2025 en el conjunto de España. Esta cuantía se reduciría a menos de un 20% en las Islas Canarias y a un rango de entre el 25% y el 30% en Cataluña, la Comunitat Valenciana o la Región de Murcia.

Más demanda: formación de nuevos hogares

La demanda de vivienda viene propulsada por el aumento de la población derivado de los flujos migratorios y la formación de nuevos hogares, con un número de miembros cada vez menor. Si en 2015 se crearon 50.000 hogares (en cifras netas), en 2022 y 2023 se ha alcanzado un promedio anual de 275.000. Las previsiones apuntan a unos 220.000 hogares más en cada uno de los años 2024 y 2025 y sitúa en 120.000 unidades el crecimiento anual neto de ellos en cada uno de los ejercicios de la próxima década, de acuerdo a los cálculos del Banco de España a partir de las proyecciones de población del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La compraventa de viviendas por parte de extranjeros no residentes (125.000 transacciones en 2023) es otro factor que alimenta la demanda, así como "el atractivo de la inversión en vivienda destinada al alquiler", que, por ejemplo, en el periodo 2015-2022 ha proporcionado una rentabilidad bruta promedio del 10,5% (en términos nominales), muy por encima de la que ofrecía el bono a 10 años (1,2%), los depósitos bancarios (0,3%) o el pago de dividendos (6,8%).

Barreras a la oferta

Frente a esta demanda pujante, apenas compensada por la movilización de viviendas residenciales de segunda mano, la oferta de vivienda nueva ha sido más limitada debido -según el Banco de España- a "la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, el aumento de los costes de producción y a las dificultades para la adquisición y desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación". Tampoco ha ayudado "la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas, la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias de los hogares, la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda, como el alquiler vacacional o el de temporada".

Concretamente, en 2023, la inversión residencial en España se situó en el 5,7 % del PIB, porcentaje inferior al 6,1 % de la UEM y por debajo de los promedios anuales que se observaron en las décadas de 1980 y 1990 —en torno al 6,5 —. Por su parte, el número de visados de obra nueva alcanzó en 2023 cifras cercanas a 110.000, cifra muy por debajo de los 320.000 visados anuales promedio de la década de 1990 o los 550.000 anuales de la primera década del siglo XXI de la primera década del siglo XXI. La oferta de vivienda nueva se ha estabilizado en el entorno de las 90.000 unidades anuales.

Para 2023 se estima un parque agregado de viviendas en torno a los 27 millones de unidades, de las que 19,3 millones (72% del total), serían viviendas principales. Se estima que hay más de 4 millones de viviendas vacías, pero, según el Banco de España, solo 400.000 de ellas están ubicadas en núcleos urbanos de más de 250.000 habitantes, que res donde mayores tensiones existen en el mercado inmobiliario. Casi la mitad de las viviendas vacías (el 45%) se ubican en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde reside el 20% de la población.

Tampoco ofrece una salida el estoc de viviendas nuevas sin vender heredado de la crisis inmobiliaria (en torno a 450.000 viviendas en el momento actual) por su falta de adecuación a las preferencias actuales de los hogares.

Tensión en los precios

Fruto de estas tensiones entre la oferta y la demanda, la tasa anual de crecimiento del precio de la vivienda en España ha ido en aumento hasta situarse en el 4,2% en el cuarto trimestre de 2023. La revalorización acumulada desde 2014 alcanza el 56% (el 30% si se descuenta el efecto de la inflación).

Con todo el crecimiento de los precios es muy heterogéneo. A finales de 2023, el aumento era del 7,5% para vivienda nueva y del 3,6% para la usada. Desde un punto de vista geográfico, la tensión en los precios se concentra, sobre todo, en los municipios con mayor población y mayor actividad turística.

Desajuste en el mercado de alquiler

Las tensiones en el mercado de compraventa de vivienda han derivado en un incremento de la tenencia de vivienda en alquiler, sobre todo entre los hogares de menor renta y, en particular, entre los jóvenes.

También en el mercado de alquiler se reproduce el desajuste entre una demanda creciente y una oferta insuficiente que ha dado como resultado un incremento sostenido de los precios desde 2015. En este periodo, el precio medio del alquiler por metro cuadrado ha subido el 28,5%, aunque ha resultado mucho más intenso en las zonas del arco mediterráneo, en los distritos céntricos de las grandes ciudades y en algunos municipios de la periferia.

Se estima que el mercado de alquiler en España alcanzó unos 3,6 millones de viviendas principales en 2023 (un aumento de 1,3 millones respecto a 2007). La proporción de vivienda en alquiler ha ido creciendo hasta situarse en el 18,7%, al tiempo que el régimen de propiedad ha ido bajando hasta el entorno del 75% (65% en el promedio de la UE).

El peso de la vivienda en alquiler, no obstante, llega al 30,9% en Baleares, al 28,5% en Canarias, al 24,9% en Catalunya o al 23,7% en Madrid. En particular, supera el 30% en capitales de provincia como Girona o Barcelona.

El Banco de España calcula que el 92% de la vivienda en alquiler es propiedad de particulares; y de esta, solo el 7% corresponde al concepto de 'grandes propietarios' (titulares de más de 10 viviendas). Solo el 8% de las viviendas en alquiler está en manos de sociedades.

Alquiler de temporada

En particular, se observa un rápido crecimiento del peso del alquiler de temporada, con una duración habitual de entre 1 y 11 meses, que presentaría un marco regulatorio más laxo y favorable para los propietarios, según el análisis del Banco de España.

Las estimaciones basadas en datos de portales inmobiliarios llevan a estimar que el alquiler de temporada en 2023 alcanzó cifras que suponen alrededor del 10% de la oferta total de inmuebles en alquiler, con ratios que superan el 30 % en San Sebastián o Barcelona. Los datos para la ciudad de Barcelona indican que, a mediados de 2023, la oferta de viviendas para alquiler turístico y de temporada ya suponía de manera conjunta en torno al 45% de la oferta de viviendas en alquiler para uso residencia.