Radiografía del problema del acceso a la vivienda: malo si compras, peor si alquilas

El problema del acceso a la vivienda marca, especialmente en los últimos meses, la agenda política española. Aunque popularmente se suele utilizar el dicho 'dato mata relato' para justificar un argumento, en la situación del sector residencial hay varias caras de un mismo mercado: ubicaciones, edades, propiedad o alquiler. ¿Hay un problema de acceso generalizado a la vivienda en España? A grandes rasgos, no. ¿Hay un problema de acceso a la vivienda en determinados estratos económicos y de edad? Sí.

De media, los hogares que viven en alquiler, que según el último dato del INE son el 16,5% de los españoles, destinan solamente uno de cada cuatro euros de sus ingresos a pagar su renta mensual. Esta cifra está muy por debajo del 35%, el porcentaje máximo recomendado. Este esfuerzo es, incluso, inferior en el caso de las familias con una vivienda en propiedad: únicamente dedican uno de cada diez euros de salario al pago de la hipoteca y sus gastos, según datos del Banco de España. Los hogares que desean adquirir una casa tampoco están en el peor escenario: de media, pagar una casa a tocateja cuesta 7,3 años de salario íntegro, dos menos de lo que se requería en 2009, cuando se alcanzó el máximo, 9,5 años. Con estos datos, la conclusión sería que no existe un problema generalizado de acceso a la vivienda en España, al menos no mayor que en los últimos años.

En cambio, hay otra cara de la moneda. Mientras hoy en día se requieren 7,3 años de sueldo para comprar una vivienda, entre los años 1987 y 2000 este tiempo era la mitad, alrededor de tres años y medio. En la práctica, adquirir una casa en 2024 cuesta el doble que en 1995, en relación con los salarios actuales. Ocurre lo mismo en el caso del alquiler: el 20% más pobre de la población destina el 45% de sus ingresos de sus ingresos a pagar su renta, mientras que este porcentaje baja hasta el 15% entre el 20% de la población más rica. Esto provoca, entre otras consecuencias, que el 61% de los hogares que residen en arrendamiento no dispongan de ahorro para acceder a la propiedad, según el BdE.

De forma simplista, el problema de la vivienda se concentra en la población con menos recursos, principalmente jóvenes o de origen extranjero, que vive en alquiler y en ciudades con una gran actividad económica o turística. Las personas se enfrentan en el acceso a la vivienda al dilema de elegir entre lo malo y lo peor, entre "susto o muerte", parafraseando el dicho popular que alude a los callejones de difícil salida.

Ser joven

La mayor parte de los jóvenes, el 66% de todos los comprendidos entre 18 y 34 años, residen en el hogar familiar, fruto de sus condiciones laborales, y no se han emancipado, un 32% más que la media de la Unión Europea. Los jóvenes españoles registran una de las mayores tasas de paro de todo el Viejo Continente: el 21% no tiene empleo y el 25% lo tiene solo parcial. Esta casuística tiene una incidencia sobre la primera. A todo esto hay que sumar que menos del 3% de todos los menores de 35 declaran vivir en una casa alquilada a precios reducidos, frente al 26% de Francia o el 10% de la media de europea. Por el contrario, España tiene un porcentaje mucho mayor de jóvenes que viven en una casa cedida gratuitamente, principalmente por familiares.

Esta situación de precariedad laboral, a su vez, obliga a los jóvenes a decantarse por el alquiler, al no tener los ahorros suficientes para comprar una casa. Esto se conoce como la 'carrera de la rata', un fenómeno acuñado por el inversor y escritor Robert Kiyosaki: como no ahorro, vivo en alquiler, que me impide ahorrar y, por lo tanto, no me puedo comprar una casa. A esto se suma que, entre 2015 y 2022, los precios de compra y alquiler han subido más, un 28,5% y un 42%, respectivamente, que los salarios de los jóvenes, que lo han hecho en un 25%.

Ser inquilino

Vivir en alquiler es también un factor limitante para aquellas familias que desean acceder a una vivienda en propiedad. Según el Banco de España, más allá de que el 61% de los inquilinos no dispone del dinero suficiente que se requiere para comprar, del 39% restante que sí lo tiene, más de la mitad no podrían canalizarlo a la compra a través de una hipoteca porque, con los tipos de interés actuales, ningún banco se la otorgaría, ya que el pago mensual del crédito superaría el 35% de sus ingresos, tope que ponen las entidades.

Además, de media, el porcentaje de los ingresos que deben destinar los hogares al pago de su vivienda es el doble en el caso del alquiler comparando con los que lo hacen en propiedad: un arrendatario dedica el 22% de su renta a alquiler, mientras que los compradores solo el 11%. En el caso del quintil más bajo, el 20% de la población que menos ingresos tiene, este esfuerzo se eleva por encima del 40%. Esto se traduce en que, del total de hogares que viven en arrendamientos a precio de mercado, el 40% se encuentra en situación de sobreesfuerzo, el doble que la media de la Unión Europea, una cifra que se ha multiplicado por diez veces desde 2007.

Vivir en una gran ciudad

El otro factor que incluye en el acceso a la vivienda es el lugar de residencia del hogar: la problemática no es la misma en todas las regiones. Los mayores precios de alquiler y compra se registran en unas pocas comunidades, mientras que la renta media de los hogares no es proporcionalmente superior. Estas regiones son principalmente Andalucía, Cataluña, Comunidad de Madrid y Baleares, en las que los ciudadanos que viven en alquiler destinan el 40% o más de su salario al pago del arrendamiento. En estas cuatro, además de en Canarias, la mitad de los hogares asignan el 40% de sus ingresos a su alquiler.

La situación es similar, aunque no tan grave, para acceder a una vivienda en propiedad. Mientras la media nacional fija en 7,3 años de salario la compra de una casa, se superan los ocho años en Andalucía, Cantabria, los dos archipiélagos, Madrid y Cataluña. Incluso, en las islas mediterráneas, se superan los doce años en la periferia de las áreas urbanas.