Los fondos de inversión ponen el ojo en los centros comerciales tras su exhibición de músculo en plena crisis inflacionista

En torno a ocho meses después de cerrar un acuerdo que incrementó su patrimonio personal en 425 millones de euros, el empresario valenciano Felipe Peraire decidió que su primera gran inversión fuera destinada a tres centros comerciales. El expropietario de la compañía de revestimentos cerámicos Baldocer, ahora en manos del grupo mexicano Lamosa, ha pagado a la gestora de fondos ActivumSG 140 millones por hacerse con el barcelonés SOM Multiespai (el antiguo Heron City), el Centro Comercial Ruta de la Plata de Cáceres y el Centro Comercial Zubiarte de Bilbao. 

Se trata de la primera incursión de este empresario con amplia experiencia en el mundo del azulejo en el mercado de los centros comerciales, pero la elección no es ni mucho menos casual. El sector vive un momento especialmente dulce con empuje de las ventas a pesar de la escalade de inflación vivida.

Según han publicado recientemente la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield o la gestora de activos e inversiones inmobiliarias JLL, los centros comerciales han liderado la inversión en ‘retail’ durante los primeros tres meses del año, una posición en la que no se veían desde 2020. Si los inmuebles que se dedican en general al comercio en España han recibido inversión por valor de 625 millones de euros entre enero y marzo, este segmento en concreto se ha llevado 464 millones, concreta la segunda. Es decir, tres cuartas partes del dinero que ha ido a este sector. No solo eso, esta cifra supone multiplicar por 10 los números de cierre del año pasado.

Ventana de oportunidad limitada

“El mercado de los centros comerciales está en un momento óptimo: los inversores son conscientes de que estos activos ofrecen una ratio entre riesgo y rentabilidad muy atractiva y de que estamos ante una ventana de oportunidad limitada para poder beneficiarse de estas condiciones”, explicaba, entonces, el director de Capital Markets Retail de JLL España, Augusto Lobo. “Desde principios de año, se ha registrado un notable interés por parte de los inversores en esta tipología de activos, acompañado de un aumento en la cantidad de producto en el mercado en comparación con años anteriores. Se espera que el interés por estos activos siga en aumento, como consecuencia de su buena ‘performance’ operativa”, afirmaba en una profética declaración, mes y medio antes de que trascendiera la operación de Felipe Peraire.

“La cifra marca claramente la vuelta de la inversión a los centros comerciales”, afirma, también, la consultora inmobiliaria Savills, que añade a todo esto que un 70% del dinero movido procede de fondos de inversión. Su director nacional de Inversión Retail, Salvador González, explica que las rentas en los centros comerciales en España están “muy por debajo” de las del norte de Europa, con lo que “la tasa de esfuerzo del operador es más cómoda”; que eso, entre otras cosas, está haciendo que las marcas se fijen más en estos espacios (en 2023 hubo un 23% más de aperturas, por ejemplo); y que los ingresos de un centro comercial en España son más sostenibles que en otros países. Por no hablar de los “excelentes resultados, tanto en términos de afluencia como de ventas”.

Las razones de su auge

El primer Observatorio del sector de centros y parques comerciales cifraba hace poco este fenómeno. Los niveles de actividad están, en general, en máximos históricos y se mire al sector que se mire: solo en 2023, han aumentado casi un 19% las ventas de las tiendas que se dedican al ocio y al entretenimiento, un 12% la facturación de las cafeterías y restaurantes, un 7% los ingresos de los establecimientos que trabajan la moda y los complementos, y cerca de un 5% las transacciones en los locales de venta de productos de electrónica, bricolaje y artículos para el hogar.

“Los datos y análisis realizados muestran la gran fortaleza y resiliencia demostrada por los centros comerciales durante los últimos años, incluso en los momentos de mayor incertidumbre”, destacaba este informe elaborado por PwC en colaboración con Apresco (Asociación de Propietarios de Centros Comerciales). “La situación actual y la evolución esperada del entorno económico, financiero y sectorial y de sus fundamentales, sitúan a los centros y parques comerciales como uno de los activos inmobiliarios más atractivos para el mercado inversor”, coincidían, en un documento que recoge que, hasta marzo, el sector lleva ya la mitad de operaciones que se rubricaron en todo 2023.

En resumen, que confluyen unas buenas previsiones respecto al nivel de consumo, que el comercio electrónico no se haya disparado como se esperaba, que el histórico sea de niveles de ventas récord y que en los últimos años se haya invertido en reformas y renovaciones, lo que hace que los inmuebles estén en un buen estado de conservación.