La letra pequeña de los avales ICO: tan solo dos de cada diez jóvenes españoles podrán beneficiarse de ellos

Los avales ICO para compra de primera vivienda impulsados por el Ministerio de Vivienda y el Instituto del Crédito Oficial (ICO) ya están en marcha, pero ¿a cuántas personas podrán beneficiar? ¿Cuáles son los pros y los contras a los que se enfrentarán los beneficiarios? Por un lado, debemos tener en cuenta que esta ayuda está dirigida a menores de 35 años o personas con menores a cargo que vayan a comprar su primera vivienda. Por otro, que el Gobierno ha fijado dos límites: el primero en el precio de compraventa de la vivienda (entre 200.000 y 325.000 euros en función de la comunidad en la que se ubique el inmueble) y el segundo en el salario máximo que podrán cobrar los beneficiarios: hasta 37.800 euros brutos anuales por persona (el doble si se compra en pareja).

Así, teniendo en cuenta estas variables para la concesión de estas ayudas, un estudio realizado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro muestra que, entre los jóvenes menores de 35 años que residen en España, tan solo un 22% del total cumple con todos los requisitos para acceder a estas ayudas para la compra de primera vivienda, y siempre y cuando firmen la hipoteca en pareja.

¿El motivo? “La concesión de la hipoteca, con o sin aval, depende siempre de los criterios de riesgo de los bancos”, asegura Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, que recuerda que “para que un banco conceda una hipoteca, es muy importante que el cliente o los clientes no superen el ratio de endeudamiento recomendado por el Banco de España, es decir, que no vayan a pagar de cuota de hipoteca más del 30 o 35% de sus ingresos netos mensuales, incluyendo los intereses del préstamo”.

Una opción: comprar una vivienda más barata de 200.000 euros

Por ejemplo, una persona que cobra el salario máximo fijado por el Gobierno (37.800 euros brutos anuales) ingresaría cada mes 2.360 euros netos en 12 pagas. Así, en caso de comprar en solitario, podría pagar una cuota máxima de 826 euros al mes de hipoteca. Sin embargo, si cogemos los precios de compraventa máximos permitidos a la hora de conceder los avales ICO vemos que, para una hipoteca de 200.000 euros con la financiación del 100% del precio de la vivienda, un plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés fijo del 3% TIN la cuota se sitúa en los 843,21 euros mensuales, casi 20 euros por encima del límite.

Y si cogemos una cuantía más elevada, la cuota se dispara. Por ejemplo, para pedir una hipoteca al 100% de una vivienda de 325.000 euros (el límite en Madrid), también con un tipo de interés del 3% TIN a 30 años vemos que la cuota mensual se dispara hasta los 1.370,21 euros, por lo que esta persona debería tener unos ingresos mensuales de al menos 3.914,89 euros y ya superaría el límite permitido.

Entonces, ¿qué opciones hay? Una de las alternativas para quien tenga un salario de 37.800 euros brutos anuales o inferior será comprar una vivienda con un precio más bajo de 200.000 euros para que el banco le conceda la hipoteca. Otra opción es financiar una cuantía más baja: en vez del 100% del precio de la vivienda, el 80% habitual, aunque para esto tendrá que aportar el 20% restante de ahorros, además de pagar el 10% adicional para gastos.

Por otro lado, está la posibilidad de que la banca permita en estos casos acceder a ratios de endeudamiento más elevadas, de hasta el 40%, o que ofrezca tipos de interés más bajos del 3% TIN, algo que el director de Hipotecas de iAhorro ve “realmente difícil” porque “las operaciones al 100% conllevan más riesgos para el banco y, para cubrirse las espaldas lo que hacen es subir los intereses que el hipotecado paga cada mes al banco. Además, ahora, estamos viendo que hay operaciones al 3% TIN para financiaciones al 80%, por lo que es más probable que incluso para financiaciones al 100% ese tipo de interés suba hasta el 4%”.

El riesgo baja si se pide la hipoteca en pareja

Por tanto, solo queda la opción de comprar vivienda en pareja. En este caso, el salario límite fijado por el Gobierno asciende hasta los 75.600 euros brutos anuales o, lo que es lo mismo, la unidad familiar podría tener unos ingresos netos mensuales de 4.720 euros. Con esto, esta pareja podría optar a una hipoteca de hasta 250.000 euros con un tipo de interés de incluso el 4% TIN, siempre y cuando destinen el 35% de sus ingresos netos mensuales a pagar la cuota.

Además, si el banco les permitiera aumentar su ratio de endeudamiento hasta el 40% podrían hacer frente incluso a una hipoteca de 275.000 euros a 30 años con un 3,5% TIN. No obstante, como advierte Simone Colombelli, “sobreendeudarse conlleva muchos riesgos porque, en caso de que uno de los miembros de la pareja se quede sin trabajo, ya no podrían pagar la hipoteca y el banco podría incluso quitarles la casa si así lo considera”.