Crowdfunding y socimis: así se invierte en 'ladrillo' sin comprar una casa o una plaza de garaje

La inversión inmobiliaria, tradicionalmente, ha estado reservada a grandes patrimonios, que podían comprar un hotel, un gran edificio de oficinas o un centro comercial. Particulares solo podían rentabilizar sus ahorros a través de la adquisición de una plaza de garaje o, incluso, de una vivienda. Sin embargo, todas estas opciones requerían un ahorro previo abultado, siendo inviable por menos de 10.000 o 20.000 euros, incluso financiándola a través de una hipoteca.

En los últimos años, al igual que en otros mercados, como la bolsa, la inversión en el sector inmobiliario se ha democratizado. Ahora existen el mercado opciones de inversión desde los 250 o 500 euros o, incluso, menos.

Las socimis abrieron el camino

Las socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son empresas cuyo único fin es comprar activos inmobiliarios para después alquilarlos y cobrar rentas periódicas. Su fórmula fiscal es similar a la de los Reit internacionales: están obligados a cotizar en bolsa, no pagan impuesto de sociedades y están obligadas a repartir sus beneficios a sus accionistas a través de dividendos.

Las dos más grandes de España son Colonial, con edificios de oficinas en las mejores zonas de París, Madrid y Barcelona, y Merlin Properties, propietaria también de oficinas, centros comerciales, naves logísticas y próximamente centros de datos. Ambas están presentes en el Ibex-35 y cuentan con liquidez para comprar y vender, permitiendo a particulares invertir en inmobiliario desde seis o siete euros, el precio de sus acciones. A cambio, reparten un dividendo con una rentabilidad anual en el entorno del 5% sobre el precio actual de las participaciones. Lar España es la tercera socimi por tamaño y liquidez. Esta está especializada en centros y parques comerciales y ofrece una rentabilidad por dividendo superior a sus rivales, de doble dígito.

La mayor desventaja de este tipo de inversión inmobiliaria es que, al ser sociedades cotizadas, su valor está sujeto al de los mercados financieros, al igual que una compañía eléctrica o una tecnológica. Las acciones de estas socimis cotizan a la baja desde el estallido de la pandemia, en las primeras semanas de 2020, y nunca han recuperado los valores de 2019. Por otro lado, los analistas apuntan que esto puede suponer una oportunidad porque las empresas cotizan con descuento, con respecto al valor de sus activos. Por ejemplo, Colonial tiene inmuebles valorados en 11,83 euros por acción y su precio en bolsa está ligeramente por encima de los 5 euros.

Los crowdfunding, de la mano de la digitalización

Con la digitalización, llegaron los crowdfundings especializados en inmobiliario al sector inmobiliario. En sus inicios, consistían en entrar en sociedad con un promotor para desarrollar un proyecto concreto, por ejemplo, comprar un suelo y construir una promoción de viviendas. Aquí los retornos son variables y dependerán de la rentabilidad final del proyecto. Normalmente, anualizada, suelen ser demás del 10% o 15%, aunque conllevan un riesgo, y con tickets que parten de los 250, 500 o 1.000 euros.

Más tarde evolucionaron hacia lo que se conoce como lending, que es hacer un préstamo a un promotor para construir o comprar un suelo. Aquí, los partícipes del crowdfunding hacen un préstamo a tipo fijo, que a vencimiento devolverá el principal y pagará los intereses. El retorno para el inversor, dependiendo del riesgo, suele oscilar entre el 8% y el 12% anual.

El último negocio al que se han incorporado son las rentas. En esta modalidad, un grupo de inversores compran un activo, hasta ahora locales comerciales, que están alquilados a una marca, por ejemplo a una cadena de supermercados. Esto les permite recibir ingresos periódicos, normalmente cada tres meses, y recuperar el capital invertido cuando se vende el activo, entre tres y cinco años después de la adquisición.

Housers fue la primera compañía en traer el crowdfunding a España. Posteriormente, Urbanitae ha sido la que más ha crecido, con el apoyo de importantes fondos de capital riesgo e, incluso, con la banca andorrana, Andbank. Al calor del crecimiento de estas plataformas, han nacido otras ya completamente asentadas en el mercado, como Wecity, liderada por el exdirector general de la consultora Savills, Rafael Merry del Val, o Fellow Funders.