Ismael Clemente: "Merlin tiene la oportunidad por primera vez de invertir en centros de datos fuera de España"

Ismael Clemente (Valencia del Mombuey, 1970), consejero delegado de la inmobiliaria del Ibex-35 Merlin Properties, desprende 'ladrillo'. Vive entre la 'jet set' madrileña, pero su ocio está lejos de ahí: sus pasiones son Extremadura, el vino y la caza. Entre sus grandes preocupaciones destaca la pérdida de talento que están sufriendo las zonas rurales, aunque también la competitividad de la economía española a nivel mundial.

Clemente atiende a ACTIVOS, el suplemento y vertical económico de Prensa Ibérica, para explicar los proyectos que tiene Merlin en el incipiente sector de los centros de datos, conocidos en el argot inmobiliario como data centers. La compañía española es una de las mejor posicionadas en Europa en un sector que cuenta con importantes vientos de cola, la digitalización o la inteligencia artificial, y que está llamado a ser una infraestructura clave dentro de España.

PREGUNTA. La mayor parte de la cartera de Merlin son oficinas. ¿Cómo se está comportando esta tipología de activo con las noticias que vienen de Estados Unidos con el auge del teletrabajo?

RESPUESTA. En estos momentos el nivel de actividad es bastante normal. 2023 no ha sido un año magnífico, como otros que ha tenido la compañía, pero tampoco ha sido malo. Pese al miedo con lo que está ocurriendo en Estados Unidos con el teletrabajo, en España hay equilibrio entre oferta y demanda. No hay récord de demanda, pero tampoco hay una caída importante. Por el lado de la oferta, es inexistente, no hay nuevo producto. Solo en Barcelona, en concreto en el 22@, hay un pequeño problema de sobreoferta, donde se ha juntado la finalización de varios proyectos con un enfriamiento de la demanda por parte de empresas tecnológicas. Por el lado de inversión, hay presión compradora en tickets pequeños, con gran presencia de family office, pero en grandes operaciones nadie está activo. Durante los últimos meses, ha habido un importante ajuste en el valor de los activos, que han perdido entre un 10% y un 15%, pero le queda la mitad del recorrido hasta llegar al ajuste final. Estimo que, entre 2025 o 2026, las oficinas habrán finalizado su corrección.

P. En centros comerciales está pasando algo parecido con el comercio online, como las oficinas con el teletrabajo.

R. En centros comerciales se da una gran injusticia: hay una discrepancia entre la realidad y la percepción relativa. La ola de negatividad en cuanto al futuro de los centros empezó en 2017 y desde ese punto han mejorado en ocupación, en ventas, en rentas y en tasas de esfuerzo. Para todos aquellas que decían que el online iba a ser el 100% de las ventas minoristas, ahora se ha estancado en el 10% y solo crece a un dígito anual. El impacto del comercio online ha sido mucho más moderado de lo que la gente cree y los centros comerciales se han comportado bien. Con respecto a las valoraciones, siguen corrigiendo, en línea con la subida de los tipos de interés. En todo este tiempo, en términos brutos, el valor de los centros comerciales ha caído entre un 20% y un 30%, que se ha compensado, al menos parcialmente, con la subida de las rentas. Sin embargo, la corrección ha sido significativa.

P. El tercer activo en el que invierte Merlin son las naves logísticas. ¿Qué percepción tiene de este sector?

R. La logística, de momento, está plana en valoraciones, aunque el mercado de inversión está más desierto que en el pasado. Las rentabilidades que se exigen al invertir han corregido, pero no por falta de demanda, sino porque habían bajado mucho. Es un mercado con una tendencia positiva, pero en algunas localizaciones se ha generado sobreoferta.

Para acelerar el plan (en centros de datos) y aprovechar el posicionamiento privilegiado que tenemos es necesario contar con capital adicional que puede llegar por diferentes vías, todas ellas actualmente bajo análisis

P. Merlin está muy activo en el sector de los data centers (centros de datos). ¿Quiere crecer en este segmento a través de una ampliación de capital, dando entrada a un nuevo socio?

R. Es preliminar. Estamos valorando distintas opciones, pero la escogida será la que defienda los intereses de nuestros actuales accionistas. Actualmente, no hay ninguna otra compañía cotizada europea centrada en data centers por lo que quien quiera tener exposición a este sector ve en Merlin una oportunidad. Es un segmento muy intensivo en capital con una barrera tecnológica enorme y nosotros contamos con la capacidad para desarrollarlos y operarlos. Para acelerar el plan y aprovechar el posicionamiento privilegiado que tenemos es necesario contar con capital adicional que puede llegar por diferentes vías, todas ellas actualmente bajo análisis.

P. ¿Está Merlin interesado en comprar data centers ya operativos?

R. No. En muchísimos casos son activos sujetos a una importante obsolescencia porque las diferentes compañías que entraron en España compraron activos que no son de última generación. Además, las rentabilidades que ofrecen no son comparables a las que obtenemos nosotros por desarrollo directo. Es lo mismo que hicimos en logística, desarrollar nuestras propias naves, en vez de comprar.

P. ¿Qué rentabilidad da un data center a Merlin?

R. Es público. Más de un 14% bruto estabilizado. Parecen una rentabilidad altísima, pero estamos usando suelos propios que están valorados casi a cero en nuestro balance. Si tuviésemos que comprar suelo en el mercado, no saldrían tan altas.

P. ¿No piensa que como consecuencia de estas rentabilidades se está desarrollando una tendencia especulativa en el sector?

R. Creo que se está desarrollando un fenómeno especulativo similar al que ocurrió en las renovables. La diferencia es que nosotros no somos especuladores: queremos construir y alquilar a perpetuidad. Por ello, las eléctricas y las administraciones públicas nos tratan mejor porque saben que no estamos asociando una potencia a un suelo para venderla pegando un pelotazo, sino que estamos desarrollando una infraestructura crítica para que España no se quede atrás en materia de digitalización.

Por primera vez, la ciudadanía empieza a ver Madrid Nuevo Norte como una realidad y el Ayuntamiento está siendo uno de los principales impulsores

P. Merlin está presente también en el desarrollo urbanístico de Madrid Nuevo Norte, junto con BBVA y San José. ¿Cómo avanza?

R. Adif está avanzando satisfactoriamente en las obras de la Estación de Chamartín y en la tramitación urbanística de los terrenos colindantes, a la espera de la transmisión final de los suelos a la promotora del proyecto, Crea Madrid Nuevo Norte (antes Distrito Castellana Norte), donde tenemos casi el 14,5%. Por primera vez, la ciudadanía empieza a ver Madrid Nuevo Norte como una realidad y el Ayuntamiento está siendo uno de los principales impulsores. El Consistorio ha incluido ya en los presupuestos el cubrimiento del norte de la Castellana y ya ha ejecutado la reforma del Nudo Norte, que ha reducido en más de un 35% de los colapsos en la A-1.

P. En este nuevo entorno de tipos de interés, ¿está Merlin preparado para refinanciar su deuda y seguir obteniendo buenos resultados?

R. Merlin tiene, a grosso modo, 4.000 millones de deuda, con un vencimiento medio de cinco años. La mitad vence antes de esa fecha y la otra mitad después. Refinanciar 2.000 millones a un interés del 4,5%, en vez de al 2,37% que tenemos, supone un coste en intereses de 40 millones de euros al año. Este mayor coste lo suplimos con la subida de rentas que se añade cada año como consecuencia de tener indexados nuestros contratos a inflación. Solo en 2022 elevamos un 6% nuestros alquileres y en 2023 será más de un 5%. La compañía va ampliando su facturación para cuando se le vaya a producir el incremento del coste de la deuda. Esto nos lo permite tener un endeudamiento bajo porque por encima del 60% de LTV (endeudamiento con respecto al valor de los activos) la subida de la deuda es especialmente peligrosa porque no lo puedes cubrir con la subida de las rentas. Esta dinámica es una de las principales características del inmobiliario y la razón por la que los ricos invierten en este sector, es defensivo ante la inflación.

P. Hace dos años emprendieron un cambio que usted denominó "pasar de ser una compañía analógica a digital", con la venta por casi de 2.000 millones de sucursales alquiladas a BBVA. ¿Qué balance hace?

R. A la compañía, desde el punto de vista operativo, es difícil sacarle una pega, con el nivel actual de ocupación. Mientras muchos rivales europeos están vendiendo activos para reducir su balance y endeudamiento, nosotros hemos tenido la suerte de situarnos en un sector con crecimiento infinito, que son los data centers. Hicimos lo correcto vendiendo la cartera de BBVA, dedicando el dinero a rebajar la deuda y crear la división de centros de datos.

P. En una situación aparentemente idílica, ¿está Merlin en velocidad de crucero?

R. Para nada. Ahora, nuestro trabajo es desarrollar cuanto antes una división de data centers lo más rentable y potente posible, en un momento donde tenemos una situación de privilegio por haber sido pioneros y tenemos que aprovecharla. Tenemos oportunidades por delante muy interesantes, incluyendo por primera vez en nuestra historia de invertir fuera de España y ser paneuropeos.

P. ¿Quieren invertir fuera de España?

R. Estamos considerándolo y existe esa oportunidad. En otras categorías de activos nunca hemos querido hacerlo porque no veíamos ninguna ventaja competitiva. En centros de datos sí porque hay barreras de entrada tecnológicas, de experiencia y de capital que hoy en día en Europa no tiene nadie. Es una de esas veces donde no es ninguna tontería hacerlo.

P. ¿Cómo será 2024 en el sector inmobiliario?

R. 2024 va a ser un año de poca actividad en el mercado. En nuestro caso, van a entrar nuevos activos en operación que hasta ahora teníamos en desarrollo, que junto a los data centers, van a permitir mejorar nuestros ingresos, con respecto a 2023.

Llevo preparando mi sucesión mucho tiempo y voy a seguir preparándola hasta que me vaya

P. ¿Merlin realizará alguna desinversión en 2024?

R. Seguimos con nuestro plan de siempre, rotar anualmente el 1% de nuestra cartera. Ir vendiendo forma parte de nuestra disciplina para tener fresca la cartera. Gran parte de estas desinversiones están siendo oficinas que necesitan una rehabilitación para acoplarlas a las necesidades actuales de la demanda, pero que se pueden convertir en residencial.

P. En los últimos meses, le veo rodeado de gente joven. ¿Está preparando su sucesión al frente de Merlin?

R. Llevo preparando mi sucesión mucho tiempo y voy a seguir preparándola hasta que me vaya. Considero que esta compañía no debo disfrutarlo solo yo. Hay mucha gente que ha contribuido a crearla y que tienen todo el derecho del mundo a llevarla. No puedo pretender quedarme aquí hasta los 75 años. Cuando acabe, me iré a casa o pasaré a desarrollar alguna función secundaria, cualquier cosa que me permita llevar una vida más relajada. La tensión que da todo esto es alta, la soledad y los insomnios no te los quita nadie porque todo el mundo te mira buscando una solución. Es una cosa que llevo rumiando un tiempo, pero no es inmediato. Hay que saber irse a casa a tiempo.