Neinor culmina la compra del 10% de Habitat y asume la gestión de sus 8.000 viviendas

Acuerdo cerrado entre Neinor Homes y el fondo Bain Capital. La promotora liderada por Borja García Egotxeaga ha acordado con el accionista único de Habitat Inmobiliaria la compra del 10% de la compañía por 31 millones de euros y asumir la gestión de todos sus suelos y viviendas en construcción.

Tras este acuerdo, Neinor tomará los mandos de una cartera de activos con capacidad para desarrollar 8.000 nuevas viviendas, valoradas a cierre del pasado año en aproximadamente 700 millones de euros, aunque la titularidad de estos activos seguirá en manos de Bain Capital. El acuerdo de gestión entrará en vigor el próximo 1 de octubre, según ha confirmado la compañía en un hecho relevante a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Además, en el mismo documento se aclara que Bain traspasará también a Neinor los activos que componen el negocio de gestión de inmuebles por cuenta de terceros, que se subrogará en todos los acuerdos, incluidas las relaciones laborales que mantenía Habitat con los empleados de esa división del negocio.

Se trata de la primera operación corporativa de envergadura cerrada en los últimos años dentro del sector promotor, después de que en 2021 descarrilase la compra también por parte de Neinor de su rival Vía Célere, participada mayoritariamente por Värde Partners, que finalmente optó por liquidar ordenadamente sus activos, concluyendo sus proyectos para repartir los beneficios entre sus accionistas.

Suelo para desarrollar 8.000 viviendas

El banco de suelo de Habitat, cuya gestión asume ahora Neinor, suma parcelas para levantar 8.000 viviendas, alrededor de la mitad ya en diferentes fases de desarrollo: 2.200 unidades están en construcción o terminadas y unas 2.000 unidades ya están comercializadas. En cuanto a ubicaciones, Madrid representa aproximadamente 3.500 unidades, el 44% del total de la cartera, en zonas clave como los nuevos desarrollos del suroeste en Berrocales, Ahijones y Valdecarros, Retamar de la Huerta o Brunete.

Transformación del sector

Una de las certezas que deja esta operación es la transformación que vive en el sector inmobiliario, que podría denominarse como 'servicerización'. ¿En qué consiste? Las promotoras han demostrado tras su resurgir después de la burbuja que son compañías muy rentables, con ingresos estables y capaces de desarrollar su actividad en un mercado con vientos de cola, fruto de la alta demanda de vivienda de obra nueva y la poca oferta disponible.

Sin embargo, a pesar de esto, las compañías no han sido capaces de encontrar institucionales dispuestos a invertir en ellas. Aedas, Neinor y Metrovacesa lograron salir a bolsa con un éxito cuestionable: Aedas sigue estando participada en más de un 70% por su fondo fundador y la participación de Banco Santander y BBVA en Metrovacesa ha permanecido inalterada. Por el contrario, Vía Célere y Habitat ni siquiera lograron tocar la campana.

Por este motivo, sin fondos para nuevas inversiones, dada la alta retribución vía dividendo que exigen los accionistas para cumplir con sus objetivos de rentabilidad, la única opción sobre la mesa es la 'coinversión'. Esta consiste en asociarse con terceros que invierten en un fondo concreto que desarrolla uno o varios proyectos, en el que el promotor ejerce como gestor del vehículo y cobra comisiones por ello. Esto dispara el ROE, la ratio que relaciona los beneficios con el capital. Para una promotora gestionar las obras de terceros tiene un coste ínfimo en comparación con las comisiones que logra sumar a su cuenta de resultados.