El Supremo establece cómo las comunidades de propietarios pueden prohibir pisos turísticos

El Tribunal Supremo ha establecido en dos sentencias que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de pisos turísticos en el inmueble si así lo acuerdan sus juntas de vecinos por mayoría de tres quintos. El pleno de la Sala Primera del alto tribunal interpreta así el artículo 17.12 de la ley de propiedad horizontal -introducido en el real decreto 7/2019 de medidas urgentes en materia de alquiler- y unifica doctrina, ya que cada Audiencia Provincial lo interpretaba de una forma y la mayoría se decantaba por entender que era necesaria la unanimidad de los propietarios para poder vetar esa actividad.

Las dos resoluciones, adoptadas por el pleno de la Sala Primera de forma unánime, vienen a resolver esa controversia entre dos audiencias provinciales, una declaraba que la prohibición de las actividades turísticas debía adoptarse por mayoría de tres quintos y la otra creía necesaria la unanimidad de los propietarios. Una se refería a una urbanización de Marbella y la otra a un inmueble en Madrid. El alto tribunal valida la sentencia de la Audiencia de Málaga, que vetaba la posibilidad de abrir pisos turísticos con una mayoría cualificada de propietarios, y anula la del tribunal madrileño, que decía que para poder hacerlo debía contarse con unanimidad en el edificio.

La Sala, que considera que el requisito de la unanimidad haría imposible en la práctica el alquiler turístico, parte de su jurisprudencia en la que ya había avalado la prohibición del alquiler de viviendas para este uso, si así lo establecían los estatutos de la comunidad. En este sentido recuerda que ese veto resulta legítimo y conforme con la Constitución, según ha establecido ya la propia corte de garantías "siempre que obedezca a la función social de la propiedad privada".

El tribunal rechaza que se pueda interpretar el criterio estatutario que fijó bajo condicionantes restrictivos, porque considera que atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término "limitar" no excluye la prohibición.

Para el pleno de la Sala de lo Civil esa conclusión se ve confirmada atendiendo al espíritu y finalidad del real decreto de medidas urgentes en materia de alquiler, cuyo preámbulo justifica su adopción "en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico".

"La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares", explica el Supremo. No obstante, añade que "condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda".

Aun así eso le da pie a considerar que la atribución de esta facultad de prohibición a una mayoría reforzada de propietarios resulte una medida proporcionada a los intereses en conflicto, puesto que hacer obligatoria la unanimidad "sería tanto como hacerla imposible", ya que bastaría el voto en contra de un solo propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Las dos sentencias ahondan en que los intereses de la colectividad expuestos en el real decreto 7/2019 y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico. Y considera "una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos".

"Atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios –de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo", se justifica el alto tribunal.