La regulación del mercado de la vivienda pincha en Europa

Los problemas para intentar atenuar la subida sin freno del precio de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, no son patrimonio exclusivo de España. Varios países europeos han puesto en marcha algunas iniciativas para poner coto a la escalada alcista, atizada por el turismo de masas, sin demasiado éxito. La cada vez más escasa oferta y el aumento de la población en las principales ciudades, también dificultan el hallazgo de medidas eficaces.

Así es como Francia, Alemania, Italia y Reino Unido lidian con la cuestión:

Francia: Contra la explosión de los precios y la falta de viviendas

Francia no es el ejemplo perfecto en iniciativas exitosas. Desde hace años, ciudades como París, Lyon o Rennes han visto cómo el acceso a la vivienda cada vez es más difícil: falta de hogares, precios desorbitados, y endurecimiento de los requisitos para alquilar. 

A pesar de que, desde hace años, la capital francesa cuenta con un tope de alquiler por metro cuadrado, el famoso 'encadrement des loyers', que pretende limitar el precio del alquiler según la zona, los metros cuadrados y sus características, los precios siguen estando muy por encima de lo que la mayoría de ciudadanos pueden permitirse. El precio medio de un espacio de entre 11 y 15 metros cuadrados ronda los 700 euros al mes, sin gastos incluidos. 

Un arriendo desorbitado y diminutos espacios que no asustan a los inquilinos, especialmente a los jóvenes, que forman colas a las puertas de los edificios para poder acceder a una vivienda, aunque no sea digna. Para muchos vivir en el centro de París no solo forma parte de un sueño, sino también de la comodidad que supone tenerlo todo al alcance y no depender del transporte público. 

Según las cifras presentadas por el Ayuntamiento de París, desde 1945 el número de viviendas en alquiler ha caído exponencialmente: de un millón a 600.000 en 1980, hasta llegar a 2024, donde solo hay 350.000 viviendas en alquiler. A estas cifras se unen las del INSEE, que muestran que el 58% de las viviendas de alquiler de París pertenecen a propietarios que poseen al menos cinco inmuebles. 

A la falta de vivienda y la paralización de la construcción, se suma el endurecimiento de las exigencias para acceder a un alquiler, provocando que muchos se vean obligados a arrendar sin contrato o en condiciones que lejos están de ser legales, como por ejemplo, vivir en espacios inferiores a 9 metros cuadrados. Algo no permitido por ley. 

Sin contrato, el propietario no está sometido a ningún control por parte de las autoridades, por lo que el inquilino se expone a un precio del alquiler no regulado y que en muchas ocasiones supera el límite establecido por el 'encadrement des loyers'.

A esto se une, la proliferación de los Airbnb en la capital, que se ha convertido en otro gran problema para las autoridades y para el sector hotelero, quien este año ya se querelló contra la plataforma por competencia desleal, y perdió el litigio. 

Para acabar con la falta de vivienda, la tendencia de las dobles residencias en la capital y la especulación inmobiliaria, la alcaldesa de París, Anne Hidalgo, junto con el Gobierno de Emmanuel Macron ya plantean en los nuevos presupuestos de 2025 aumentar la fiscalidad sobre los inmuebles vacíos y las segundas residencias, con el fin de disuadir estas prácticas. LETICIA FUENTES

Alemania: Echar el freno al alquiler sin atenazar al propietario

Alemania es un país donde los inquilinos superan numéricamente a los propietarios: un 57% de los hogares viven de alquiler, frente al 43% que lo hacen en viviendas de propiedad. Unos y otros sufren la presión del alza de precios y la falta de oferta, ante una población ascendente, en parte debido a la inmigración y la acogida de refugiados. Actualmente son 83,4 millones de habitantes, de los cuales dos y medio han llegado al país en los últimos ocho años.

En busca de soluciones para aliviar la presión sobre los inquilinos y, a la vez, respetar los derechos del propietario, el Gobierno de la entonces cancillera Angela Merkel articuló en 2015 el llamado 'freno a los alquileres' que afecta a los nuevos contratos. Ese año Alemania había acogido a cerca de un millón de refugiados, lo que desbordó las capacidades existentes de vivienda. Dicha regulación prevé que un nuevo contrato de alquiler no puede estar por encima del 10% del nivel medio de los arriendos en su zona.

La regulación debería expirar en 2025. Pero el Ejecutivo del actual canciller, Olaf Scholz, ya prepara la prolongación del siguiente techo por otros cinco años. En ciudades como Berlín, Múnich, Frankfurt y Hamburgo, este mecanismo no ha logrado evitar el aumento incesante del precio de la vivienda. En el caso de la capital, un nuevo contrato de inquilinato sale ahora un 94% más caro que hace 10 años. Las colas de candidatos por cada vivienda que se ofrece al mercado son dantescas.

La situación de Berlín es dramática. A la caída del Muro, en 1989, y reunificación de las dos Alemanias, la comunista y la occidental, consumada un año después, siguió la decisión política de trasladar de nuevo la capital desde Bonn a Berlín. La gran mudanza llevó ocho años de preparativos, hasta 1999. Se destinaron unos 10.000 millones de euros a buscar alojamiento a los recién llegados. De pronto había que encontrar vivienda a funcionarios, diputados y demás aparato institucional. El berlinés de a pie quedó arrinconado. El Gobierno regional de la capital y ciudad-estado optó en 2020 por una medida radical: la congelación por cinco años de cualquier incremento de los arriendos que superase el tope el 1,3% anual. La revolucionaria medida fue bloqueada un año después por el Tribunal Constitucional. Un poder regional, como es el 'land' de Berlín, no tiene competencias para adoptar una medida de este calibre por su cuenta. GEMMA CASADEVALL

Italia: El 'canone concordato', una alternativa al alquiler turístico que no acaba de despegar

En ciudades como Roma y Milán, con altos costos de vivienda debido a la fuerte demanda, se han impulsado en años pasados iniciativas basadas en el llamado 'canone concordato'. Este sistema se basa en acuerdos entre asociaciones de propietarios y de inquilinos, y tiene como objetivo fijar de forma consensuada precios más asequibles para los alquileres. 

El modelo supone la intervención de las autoridades, que garantizan descuentos fiscales a los propietarios, con el fin de incentivarles a aceptar los acuerdos. Los precios de los alquileres se establecen dentro de un rango predeterminado según una tabla acordada por cada municipio, la cual tiene en cuenta factores como la ubicación y las características del inmueble (metros cuadrados, estado de conservación, entre otros).

Sin embargo, aunque la iniciativa ha sido bien recibida en el papel, todavía hay dudas sobre su implementación real en el mercado. Lo que se debe sobre todo a que los propietarios aún se muestran reticentes a adoptar este tipo de contratos, prefiriendo los alquileres de corto plazo o turísticos, que ofrecen beneficios más altos e inmediatos. Además, generalmente las tarifas establecidas en las tablas no son mucho más bajas que las de mercado, lo que supone solo una pequeña ayuda para los inquilinos.  

Aún así, algunas cifras brindan algo de esperanza para el futuro, dado que el modelo del 'canone concordato' sí ha experimentado un crecimiento en años recientes. Según datos publicados en mayo por el periódico económico 'Il Sole 24 Ore', un tercio (el 35%) de los que alquilaron en Italia en 2023 lo hizo con este tipo de contratos (6.800 millones de euros), lo que implica una subida importante desde 2012 (13%), el primero de la implementación de estos acuerdos. IRENE SAVIO

Reino Unido: Un plan para construir 1,5 millones de viviendas en 5 años

El Partido Conservador se comprometió en su programa electoral en 2019 a construir 300.000 viviendas al año en Inglaterra, un objetivo que no ha logrado cumplir. A pesar de que la oferta ha aumentado progresivamente desde 2013 –cuando se construyeron tan sólo 130.000 viviendas–, los datos de 2022 se quedan lejos del mínimo fijado bajo el liderazgo de Boris Johnson, con un total de 233.000 alojamientos construidos. 

La escasez de vivienda nueva ha provocado un aumento significativo de los precios, especialmente en las grandes ciudades. Algo que ha disparado la lista de espera para acceder a una vivienda social. Según un estudio encargado por dos de las mayores organizaciones especializadas en esta materia –la National Housing Federation (NHF) y Crisis–, son necesarias cerca de 145.000 viviendas a precios asequibles cada año en el país para reducir el número cada vez mayor de personas en situación de sinhogarismo –más del doble que en 2010– y para frenar la subida imparable de los alquileres.

Los sucesivos gobiernos conservadores han tratado de implementar medidas para revertir el auge de los precios. Una de ellas, el programa 'Help to Buy' (Ayuda para Comprar), facilitó el acceso a créditos sin intereses para la compra de viviendas nuevas entre 2013 y 2023. Un informe de la Cámara de los Lores publicado en 2022 concluyó, sin embargo, que este plan infló los precios y que únicamente sirvió para engrosar los beneficios de las constructoras. 

El Gobierno laborista, en el poder desde el pasado julio, se ha comprometido a construir 1,5 millones de viviendas en los próximos cinco años. Una iniciativa que tiene por objetivo aliviar la presión sobre el mercado y que pretende implementar a través de una reforma de las leyes de planificación urbanística. Organizaciones como la NHF han recibido bien esta reforma, pero advierten de que esta cifra no será alcanzable sin una mayor inversión pública en vivienda social y en ayudas para los primeros compradores. LUCAS FONT