Los fondos inmobiliarios apuestan por las residencias de estudiantes: la inversión en 2024 superará los 1.000 millones

El sector de las residencias de estudiantes (PBSA en sus siglas en inglés), en las últimas semanas, ha regresado a la actualidad inmobiliaria, después de que varios inversores, la mayoría grandes fondos internacionales, hayan anunciado importantes planes de adquisiciones en la Península Ibérica, además de las operaciones en marcha, que provocarán que el volumen de inversión durante 2024 se dispare por encima de los 1.000 millones de euros, multiplicando por casi seis veces el registrado durante 2023.

"El mercado está en un punto que está rematando el trabajo que se lleva gestando desde hace tiempo. Las residencias de estudiantes han sido uno de los activos más resilientes y uno de los que más ha sostenido el interés y la inversión", explica Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL, mientras Stefano Somoggi, head de Alternative Living en España de CBRE, destaca: "Hay mucho interés de players (jugadores) internacionales que no están presentes en España y quieren estarlo al igual que en otros países del sur de Europa. Este año cerraremos cerca de los mil millones de euros de inversión". Por su parte, Antonio de la Fuente, managing director del departamento de Corporate Finance de Colliers, añade que "el mercado español sigue estando caracterizado por la escasez de oferta, con las ratios más bajas de Europa".

Según datos de JLL, el número de camas con respecto al número de estudiantes apenas se sitúa entre el 8% y el 9%, frente al 14% de la media del Viejo Continente. CBRE estima que el déficit actual en residencias es de 450.000 camas: en la actualidad, hay 115.000 camas operativas, frente a las 580.000 que se estima serían necesarias para cubrir la gran demanda. Ante esta demanda, los diferentes inversores se han concentrado en crear alianzas para construir nueva oferta. "El mercado poco saturado está animando a los fondos a replicar esta estrategia y construir plataformas, ya que las que se han creado hasta ahora han tenido desempeños muy buenos, con ocupaciones medias del 95%", señala Antonio de la Fuente de Colliers.

Grandes inversiones y operaciones en marcha

Ardian y Rockfield anunciaron la creación de una nueva plataforma de estudiantes que contará con 500 millones de euros de capital inicial aportados por CBRE Investment Management en nombre de varios inversores institucionales mundiales. Esta nueva joint venture invertirá en España, pero también en otros países europeos, como Italia, Países Bajos, Portugal, Alemania y Francia. Apenas unos días más tarde, Invesco y Amro comunicaron una nueva alianza también con una perspectiva paneuropea. Sus dos primeros proyectos son una residencia de 400 plazas en el norte de España y otra de 166 estancias en Madrid.

Otro que dispone de nuevo capital para invertir es Micampus, la plataforma del fondo Stoneshield, liderado por Juan Pepa y Felipe Morenés. La gestora tiene en marcha un gran fondo levantado hace apenas unos meses que le permitirá invertir 600 millones de euros adicionales para poder continuar con su expansión, con la vocación de convertirse en el principal operador de España y Portugal. Actualmente, suma más de 11.700 camas entre las operativas y las que están en desarrollo.

La mayor operación en marcha, que supondrá un cambio en el sector, será la venta de EQT Exeter y Grupo Moraval de su cartera de inmuebles a Azora y el fondo soberano de Singapur GIC. En los últimos años, los inversores han apostado por desarrollar activos y generar un gran porfolio, confiando que el mercado madurase y algún fondo con un coste de capital más bajo se decidiese por comprar estas carteras. Esto solo se cumplió en 2022, cuando PGGM adquirió Resa, la mayor operadora y propietaria de residencias de estudiantes de España, a AXA IM, CBRE IM y Greystar. Sin embargo, desde ese año no se ha vuelto a registrar una operación de estas características.

Madrid y Barcelona, en el foco (pero no solo)

Tradicionalmente, el principal foco de los inversores han sido las dos grandes ciudades del país, pero esto ha cambiado fruto de la saturación de ambos mercados y la posibilidad de lograr mejores rentabilidades en otras ciudades también con un gran desequilibrio entre oferta y demanda. "Madrid y Barcelona son las localidades que busca todo el mundo para tener su bandera, pero se puede hacer un porfolio con muchas ubicaciones. Por ejemplo, Murcia tiene dos o tres proyectos anunciados porque hay falta de camas y esto pasa en otras también, como Castellón, Cartagena o Córdoba", resume Somoggi de CBRE.

El managing director de Colliers considera que encontrar activos en la capital o la Ciudad Condal es "complicado" y siempre a rentabilidades por debajo del 5%. "En Sevilla, Bilbao, Zaragoza o Salamanca se puede obtener un retorno mayor y es más sencillo encontrar producto, más allá de que son ubicaciones perfectamente válidas para una inversión en residencia de estudiantes", añade. Pardo de JLL concluye: "Por el tamaño de ciudad se ve a invertir fuera de Madrid o Barcelona como una operación de más de riesgo, pero la realidad es que está acotado. Es encontrar el producto al precio adecuado. Si eso se consigue, el riesgo es pequeño".