La inversión en residencias de estudiantes captará 6.800 millones hasta 2035

España tiene 1,4 millones de estudiantes matriculados en una carrera o máster. Del total, 588.000 estudian en una provincia que no es su residencia habitual, son extranjeros o han venido de Erasmus. A pesar de que la demanda es abultada, la oferta de camas de residencias de estudiantes es pequeña, solo 102.707 en el curso 2021/2022; según un informe realizado por la consultora inmobiliaria JLL. A esta cifra hay que sumar 20.000 unidades que están actualmente en construcción.

“La situación de España de desequilibrio entre oferta y demanda es la de Reino Unido hace 12 años”, señala Juan Manuel Pardo, director de 'living' en la consultora. En nuestro país solo el 7,3% de los estudiantes tienen acceso a una cama en una residencia, un 0,6% más que hace 5 años. Comparando lo que pasa en Europa, Reino Unido está en el 32,2%, Francia en el 14,9% y Alemania en el 11,4%. Además, según señala el experto de JLL, tanto “la oferta de camas en residencias como la demanda de estudiantes crece al 3,5% por igual al año”.

Ante una falta estructural de oferta, los grandes fondos de inversión internacionales han detectado una oportunidad de negocio y han empezado a invertir en residencias de estudiantes en España. Actualmente, según un informe anterior, el 57,5% de las camas están en manos de colegios mayores, organismos públicos y de órdenes religiosas; las cuales se categorizan como obsoletas. ¿Quiénes son los fondos que están detrás de las nuevas compañías de residencias de estudiantes? En Resa está el fondo de pensiones holandés PGGM, en MiCampus la gestora Stoneshield, en Livensa el fondo Temprano Capital y en Nodis la española Grupo Moraval y el fondo EQT.

Estos desequilibrios entre oferta y demanda no se solventan solo con la entrada de los fondos que ya existe, sino que se seguirá atrayendo mucho capital. "Para mantener el ritmo de crecimiento actual será necesaria una inversión de 3.600 millones de euros en nuevos desarrollos, mientras que reformar las 58.540 plazas de stock obsoleto supone una inversión aproximada de 3.220 millones", señala JLL. En total, esto supone una inversión en residencias de estudiantes de 6.820 millones de euros, sin contar en esta cifra las compras que se hagan de activos plenamente operativos. Para que esto salga adelante habrá que solventar el principal escollo con el que se encuentran los inversores para desarrollar nuevos inmuebles, la falta de materia prima, es decir, suelo finalista donde construir.

De cerrarse esta inversión, tal y como prevé la consultora, España sumaría 181.960 plazas en residencias para 1,6 millones de estudiantes, lo que supone una cobertura del 11,4%, similar al que tiene hoy en día Alemania. El director de living de JLL añade: "El mercado puede aceptar 100.000 camas más a las existentes, es decir, doblar la cifra actual y rozar ratios de cobertura del 14%-15%. El problema es que no sé si las veremos".

Inversión en residencias

La inversión en compra de activos que ya cuentan con inquilinos está disparada en 2022. ¿Por qué? Se trata de un segmento del mercado inmobiliario que desde 2019 hasta 2021 registró entre 200 y 500 millones de euros al año. Sin embargo, en julio de 2022, se cerró la mayor operación de la historia de España de residencias, la venta de Resa por parte de Axa, CBRE IM y Greystar al fondo de pensiones holandés PGGM. El comprador pagó alrededor de 820 millones de euros. No es la única gran operación, la gestora Patrizia adquirió The Student Hotel por 110 millones y Round Hill, de la mano del Canada Pensión Plan Investments, se adjudicó por 65 millones dos residencias de estudiantes en Madrid y Sevilla. Estas grandes operaciones dispararán la cifra de inversión del ejercicio hasta los 1.500 millones, tres veces superior al dato de 2021.

Un negocio no solo de Madrid y Barcelona

Una de las peculiaridades del mercado de las residencias de estudiantes es que no solo se centra en Madrid y Barcelona, cómo sí ocurre con otros segmentos como las oficinas. Las ciudades secundarias o aquellas que atraen muchos estudiantes al año cobran protagonismo. Según una encuesta de JLL, "los inversores muestran interés por todos los mercados, con especial atención en Madrid, Granada, Bilbao y Málaga".

A pesar de que en ningún lugar de España hay abundancia de camas, sí existen ciudades donde el ratio de plazas frente al de estudiantes es muy bajo: Murcia (68 estudiantes por cada cama disponible), Cádiz (36:1) o Zaragoza (17:1). Juan Manuel Pardo apunta que una de las soluciones para incrementar esta oferta, teniendo en cuenta la falta de suelo, es lanzar nuevas concesiones a 50 o 75 años entre la administración pública y compañías privadas. Sin embargo, hay algunos entes que no solo no incentivan la creación de una nueva oferta, sino que impiden que se desarrolle. Este es el caso de Ayuntamiento de Barcelona, que ha prohibido la construcción de nuevos activos. El Consistorio liderado por Ada Colau no otorga licencias de construcción para residencias, salvo que se promuevan en las afueras de la Ciudad Condal.