¿Una "gran empresa pública de vivienda"? La promesa de Sánchez que ya existe y choca con el marco competencial

El pasado domingo, durante el 41º Congreso Federal del PSOE, Pedro Sánchez anunció que el Gobierno creará una "gran empresa pública de vivienda", "capaz de construir y gestionar viviendas desde la Administración General del Estado". Esta promesa del presidente del Ejecutivo choca con el marco competencial, que adjudica a las comunidades autónomas y ayuntamientos la regulación del mercado residencial. Sin embargo, dentro del organigrama de empresas públicas del Estado, hay una excepción, el 'banco malo' Sareb, que ya trabaja como uno de los garantes de la política de vivienda del Gobierno.

La realidad es que la creación estatal de una empresa "capaz de construir y gestionar viviendas" es compleja. Primero, por el marco competencial, ya que la Constitución establece que las comunidades autónomas asumen "la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda", una materia que ha sido incluida en todos los Estatutos de Autonomía. Segundo, los diferentes entes públicos nunca han sido especialistas en la gestión de alquileres porque afrontan consecuencias reputacionales de la toma de medidas ante impagos, como podría ser un desahucio. El claro ejemplo es la polémica (aunque legal) venta de 1.860 pisos públicos de la Empresa Pública de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) a Blackstone, donde uno de cada dos inquilinos no hacían frente al pago de su renta.

El tercer punto es el presupuesto. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), una de las principales patronales, han asegurado que "la construcción de viviendas es una actividad intensiva en capital" y "es preciso conocer la dotación presupuestaria que se le vaya a destinar, para que no quede en un simple anuncio en un acto político". Teniendo en cuenta que el coste del suelo sea cero porque esté dentro del patrimonio del Estado, de media construir un piso exige un desembolso de 100.000 euros: promover alrededor de 100.000 viviendas públicas costaría 10.000 millones de euros, tres veces el presupuesto anual del Ministerio de Vivienda.

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) cree que "el Gobierno se equivoca en el diagnóstico si simplemente quiere crear una gran empresa pública para construir y gestionar vivienda pública". "La complejidad burocrática y de recursos que supondría crear una empresa que en el corto plazo debería sobredimensionarse para ser efectiva, pero que a medio plazo podría resultar inviable", añade.

Esta "gran empresa pública de vivienda" no sería nueva en España: el extinto Instituto Nacional de la Vivienda, creado por el dictador Francisco Franco en 1939, construyó alrededor de 10 millones de pisos, una gran parte de ellos protegidos. Tras su disolución en 1980, la mayor parte de sus inmuebles fueron adquiridos por particulares, mientras que otra parte acabaron en manos de entidades locales y regionales. Ahora, la mayor parte de autonomías (y algunos ayuntamientos) tienen su propia empresa pública de vivienda. Incluso la Administración General del Estado también cuenta con varias compañías propietarias de viviendas, algunas de ellas con programas de alquiler social.

El papel de la Sareb

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es uno de los brazos ejecutores de la política de vivienda del Gobierno. Esta sociedad, creada en 2012 para rescatar a las quebradas cajas de ahorros, es uno de los mayores propietarios de viviendas y suelo del país. Desde 2022, su accionariado está controlado por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (Frob), un organismo dependiente del Ministerio de Economía. Tras alzarse con la mayoría del capital, el Estado propuso un cambio de los estatutos en el 'banco malo', cuya actividad hasta el momento estaba centrada únicamente en vender todos sus activos para repagar su deuda, la cual está avalada por el Estado.

Este cambio incluyó un mandato de "utilidad social", momento a partir del cual Sareb se inició en la política de vivienda. Su primera medida fue el Programa de Alquiler Social con Acompañamiento, destinado a personas en situación de vulnerabilidad que ya residen en inmuebles propiedad de la empresa pública. Este plan incluye una limitación en el pago del arrendamiento al 30% de los ingresos familiares y su posterior inserción en el mercado laboral. Según los últimos datos, hay 8.000 hogares y 13.800 personas dentro de este programa.

El segundo en marcha es el conocido como Plan Viena. Se trata de un proyecto de colaboración público-privada para dar salida a algunos de los terrenos propiedad de la entidad, que ya está incluido dentro del Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA) del Gobierno. Sareb cederá 50 terrenos durante 80 años a promotores y fondos de inversión, los cuales construirán 3.770 viviendas destinadas al alquiler a un precio limitado. Estos pisos irán destinados a un segmento de la población más pudiente que el anterior, pero que no puede acceder a comprar una vivienda ni pagar los precios de mercado, a pesar de ser solventes.

Sin embargo, la gran incógnita alrededor de la Sareb es su futuro. Esta sociedad, creada para desaguar todos los activos tóxicos adjudicados por las entidades financieras tras el estallido de la burbuja, debe disolverse antes de 2027. Desde la empresa ya han asegurado la imposibilidad de vender todos sus inmuebles antes de esa fecha, pero el Gobierno aún no ha tomado una decisión. Esta sería la carcasa perfecta para esta gran empresa pública de vivienda, pero requerirá una reformulación, ya que no solo tiene activos residenciales, sino también terrenos rústicos y otra tipología de activos inmobiliarios, como oficinas, naves logísticas, hoteles o, incluso, centros comerciales. Conviene mencionar que es una de las pocas compañías estatales que no está liderada por cargos políticos, sino por funcionarios de carrera.

La incógnita de Sepes

Además de Sareb, el Gobierno cuenta ya con otra empresa pública que trabaja dentro del sector residencial. Se trata de la entidad estatal de suelo Sepes, uno de los mayores propietarios de terrenos de todo el país. Su actividad, en los últimos años, ha estado centrada en el desarrollo de polígonos empresariales para impulsar economías locales. Sin embargo, desde la anterior legislatura ha comenzado sus primeros proyectos dentro de la vivienda: sus estatutos le permiten la construcción, arrendamiento y venta de edificaciones de cualquier uso. Sin ir más lejos, el Ejecutivo ha canalizado a través de Sepes la compra de terrenos propiedad del Ministerio de Defensa. El ejemplo son los antiguos cuarteles de Campamento, que van a ser transformados en un nuevo barrio.

El principal problema de Sepes es que, siguiendo el mandato constitucional, una vez culminada la urbanización de los terrenos, entrega estos suelos a las entidades locales, que son las que ejercen las competencias. Esto ocurrirá en la mencionada Operación Campamento, cuyos suelos terminarán en manos del Ayuntamiento de Madrid (aunque todavía no hay un convenio), que será el que tome las decisiones definitivas sobre su futuro, más allá de las obligaciones urbanísticas que se incluyan en el diseño del ámbito. En estas parcelas, el Consistorio podrá desarrollar vivienda destinada al alquiler o venderlas para la construcción de pisos protegidos, pero no quedarán bajo el paraguas de la "gran empresa pública de vivienda" que quiere poner en marcha el Ejecutivo.