El precio de la vivienda y las compraventas seguirán subiendo en 2025: "Vivimos un gran 'boom' inmobiliario"

"Vivimos un gran 'boom' inmobiliario". Así resume el profesor Gonzalo Bernardos el comportamiento del mercado residencial, cuyos niveles de compraventas se sitúan prácticamente en números no registrados desde 2007. "Se está produciendo un aumento de los precios de venta de vivienda debido a la fuerte demanda —propiciada, en parte, por la bajada de los tipos de interés, que facilita la capacidad de financiación hipotecaria y por el aumento de la población inmigrante— y la oferta insuficiente para satisfacerla. España produce alrededor de 100.000 casas de nueva construcción al año, cuando la demanda estimada es del doble. Esto ocasiona que los precios de obra nueva suban fuertemente cada año y la parte de la demanda no satisfecha se traslada a la segunda mano, donde también aumentan los precios", reflexiona José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa.

A la espera de conocer el dato anual definitivo, España registrará más de 600.000 compraventas durante 2024, según el consenso de los expertos consultados. "Podría convertirse en el segundo mejor año desde la burbuja", asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda, creen que los números de este año serán superados durante 2025: "Esperamos que las nuevas reducciones de los tipos de interés y la gradual mejora del coste de la financiación hipotecaria puedan llevar a registros récord la compraventa de vivienda".

En esta línea, Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, añade: "En un contexto de resistencia del empleo, ahorro elevado, normalización del poder adquisitivo de los hogares y la mejora de la confianza del consumidor, la moderación de los costes financieros (bajada de interés de las hipotecas) continuará impulsando la demanda y las compraventas se mantendrán en niveles robustos".

2025: nuevas subidas de precios

La caída de los tipos de interés provocará una guerra hipotecaria y una explosión de la demanda, que llevará a un elevado crecimiento del precio y las transacciones. Aumentará más el precio de la vivienda en Vallecas que en Móstoles o Toledo que en Madrid y el 'boom' llegará a cualquier ciudad de España

Gonzalo Bernardos

— profesor de la Universidad de Barcelona

Según los datos que maneja la tasadora Tecnitasa, la subida del precio de la vivienda terminará 2024 en el 10%. "El encarecimiento del coste de las casas cumple dos años de aumentos abultados, similares a cuando el precio comenzó a calentarse antes del estallido de la burbuja de 2007", advierte María Matos de Fotocasa, que apunta que el mercado está llegando "a un punto de tensionamiento muy elevado, marcado por el incremento de la demanda y la escasez de oferta".

Mendiluce de Aliseda explica también que "la sobrerregulación del mercado también está empujando al alza los precios". "Esta incertidumbre está presente desde la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, en 2019, y, posteriormente, tras la aprobación de la ley de vivienda", añade.

Las previsiones de los expertos anticipan nuevos incrementos de precio durante 2025, aunque en menores. "El próximo año seguirán subiendo, aunque en menor medida. Las alzas serán de alrededor del 7% en la vivienda de obra nueva y entre el 3% y el 5% en la de segunda mano. En ambos casos serán superiores a la inflación", destaca Basáñez de Tecnitasa. Por su parte, el profesor y experto inmobiliario Gonzalo Bernardos eleva sus previsiones hasta el 15% en los inmuebles a estrenar y el 12% en los usados.

Hipotecas más baratas a la vista

Durante el próximo año, el Banco Central Europeo continuará a priori con la bajada de los tipos de interés. El Euríbor, principal referencia del interés de las hipotecas, se sitúa en el entorno del 2,5%, niveles similares a otoño de 2022. "La política económica tendrá un impacto muy considerable en el mercado residencial, ya que la reducción de los tipos provocará indirectamente un nuevo aumento en los precios al atraer más demanda de compra al mercado", reflexiona Matos de Fotocasa.

La parte positiva es que la bajada del coste de la deuda ha tenido su repercusión en las familias. La directora del Servicio de Estudios de Tinsa apunta: "La tasa de esfuerzo de los hogares ha regresado a niveles razonables en el entorno del 35%, pero la oferta requerirá tiempo para subsanarse tras años de creación neta de hogares superior al ritmo de adicción al parque residencial, que seguirá alimentando tensionamiento en los precios". Este tensionamiento, según el consejero delegado de Aliseda, se concentra "de forma más acentuada" en "Madrid, Barcelona y las ciudades del litoral mediterráneo".

En el mercado residencial de obra nueva se vende prácticamente todo y a precios muy incrementados

José María Basáñez

— presidente de Grupo Tecnitasa

La vivienda nueva, "se vende todo"

El profesor Bernardos cree que el precio de la obra nueva "subirá como lo hizo durante algunos años de la etapa previa de la burbuja inmobiliaria", debido a la escasa oferta. "Se ha constatado que en obra nueva se vende prácticamente todo", sentencia el Basáñez de Tecnitasa. El motivo, según Matos de Fotocasa, es que España debería promover aproximadamente cuatro casas al año por cada 1.000 habitantes, una ratio que sí se cumple en Europa.

Entre enero y septiembre, las compraventas de obra nueva se han mantenido estables, con una ligera subida del 0,5%, mientras los visados han aumentado cerca de un 15%. "Es una variación positiva, pero insuficiente para subsanar el déficit de oferta", explica Cristina Arias de Tinsa, que culpa a la limitada concesión de crédito promotor y la falta de suelo finalista como los principales causantes de que España produzca alrededor de 100.000 inmuebles al año, cuando la creación de hogares supera los 300.000. Por ese motivo, Mendiluce de Aliseda reclama "medidas de agilización de los trámites urbanísticos, que permitirán atraer mayor inversión".

Grandes ciudades y turísticas, las que más suben

"Durante 2024, Madrid destaca por un aumento interanual del 20%, mientras Barcelona muestra un crecimiento del 8,5%, condicionada por la limitada disponibilidad de vivienda en la localidad. Alicante y Valencia registran incrementos superiores al 20%, debido al atractivo turístico y al interés inversor extranjero, mientras las fuertes revalorizaciones en regiones como Baleares podrían estar acercándose a su límite a medio plazo", apunta María Matos de Fotocasa. El presidente de Tecnitasa concluye que, "en el otro extremo, se encuentra la 'España Vaciada', donde también suben los precios, pero en menor medida porque la demanda no es tan fuerte".