Las subidas de los tipos de interés en Europa y la inevitable alza del euríbor provocan un encarecimiento de las hipotecas y, al margen de las medidas que ultima el Gobierno para ayudar a las familias más vulnerables, surge en muchos la duda de si será conveniente cambiar una hipoteca variable a un tipo fijo.
En los últimos años, ante unos tipos de interés históricamente bajos en Europa, las entidades españolas mejoraron su oferta de hipotecas a tipo fijo y si en febrero de 2012 no llegaban ni al 6 %, una década después suponían casi el 77 % de las nuevas hipotecas.
En los últimos cinco años esas hipotecas a tipo fijo han sido de media un 1,8 % más caras que las variables; de este modo, un cliente ha pagado de media 113,57 euros más al mes, que se traduce en 1.362,84 euros más al año y 6.814,20 euros más en cinco años.
A pesar del ahorro del que se han beneficiado en esos años, ante el nuevo escenario de subidas del euríbor, la pregunta que se hacen muchos de estos hipotecados a tipo variable es si les conviene blindarse de los vaivenes del indicador y cambiar a un tipo fijo.
El Banco de España, en el portal del cliente bancario, recomienda echar cuentas antes de tomar una decisión, pero si finalmente se opta por pasar una hipoteca de tipo variable a fijo -compatible con modificar el plazo del préstamo- hay tres formas de hacerlo: una novación, una subrogación o una nueva hipoteca.
LA NOVACIÓN O CAMBIO DE CONDICIONES
En el primer caso, el cliente recurrirá a su banco para cambiar las condiciones del préstamo y, si le convence la oferta, que en las últimas semanas se ha ido endureciendo, tendrá que estudiar la propuesta del banco y formalizarla ante notario. Además, tendrá que pagar una comisión a la entidad basándose en el importe pendiente de pago.
El principal escollo en este caso es que la oferta nueva se ha endurecido y cuesta encontrar ya una hipoteca a tipo fijo por debajo del 3,5 % TAE; no obstante, la mayoría de entidades bonifica el préstamo si el cliente amplía su vinculación, ya sea con la contratación de seguros de vida, hogar, fondos o planes de pensiones.
Algunos bancos, para hacer más llevadero el cambio de una hipoteca variable a una fija, están desempolvado para sus clientes ofertas a tipo mixto, con un interés cerrado en los primeros años, como forma de blindar al cliente del repunte del euríbor, y luego un periodo más largo a tipo variable, explican a EFE fuentes financieras.
LA SUBROGACIÓN O TRASPASO A OTRO BANCO
En el caso de la subrogación, sin embargo, el cliente opta por traspasar su hipoteca variable a otra entidad que le ofrezca un tipo fijo en mejores condiciones. Es aquí donde aparentemente la banca online y pequeñas entidades -entre ellas algunas cajas rurales o profesionales- tratan de despuntar para captar nuevos clientes.
En esta segunda opción, este banco deberá presentar al cliente una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, aunque hay que tener presente que la anterior entidad tiene derecho a igualarla o incluso mejorarla.
Además, por muy atractivo que pueda parecer trasladar el préstamo de una a otra entidad, los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca suelen ser superiores a los de la novación, recuerda el Banco de España.
La ley hipotecaria establece que el nuevo banco se hace cargo de pagar al notario -entre el 0,2 y el 0,5 % del importe pendiente del préstamo subrogado- más los aranceles del registro y los honorarios de la gestoría. Eso sí, no hay que pagar ningún impuesto.
No obstante, el cliente tendrá que asumir la tasación del inmueble hipotecado y, lo que posiblemente sea más oneroso, la comisión por subrogación que de estar recogida en su hipoteca le querrá cobrar el banco del que se va.
Ésta puede ser la factura más importante. Su coste está regulado por ley desde junio 2019 y cuando se trata de una hipoteca a interés variable firmada a partir de entonces será del 0,25 % los tres primeros años o del 0,15 % es en los cinco primeros años. A partir de ahí no se puede cobrar ninguna compensación por la subrogación.
En las hipotecas firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019, la comisión por subrogación no puede superar el 0,5 % del capital pendiente de pago si el cambio de banco se hace en los primeros seis años de vida del préstamo o del 0,25 % a partir de entonces.
Cuando se trate de hipotecas suscritas desde finales de abril de 2003 a diciembre de 2007, la comisión no podrá superar el 0,5 % del importe pendiente, porcentaje que se puede elevar hasta un máximo del 1 % en aquellos préstamos firmados antes del 27 de abril de 2003.
UNA NUEVA HIPOTECA
El cliente tiene siempre una tercera opción en su mano y es la posibilidad de firmar una nueva hipoteca y cancelar anticipadamente la anterior, aunque esta opción suele ser la menos escogida porque requiere más trámites y unos gastos mayores.