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Vista general de la nave de distribución de Amazon en Torrejón de Ardoz (Madrid). / Emilio Naranjo (Efe)
El Corte Inglés retó recientemente a Amazon asegurando que es capaz de repartir pedidos en media hora. El e-commerce está revolucionando el sector logístico, pero en Sevilla tiene un problema: las naves disponibles están obsoletas, no casan con lo que requieren los grandes operadores que tarde o temprano llegarán a la capital andaluza. Así que el mercado del suelo también está en movimiento, y mucho.
Estas son algunas de las conclusiones del último informe elaborado por la consultoría inmobiliaria CBRE, que avisa de que es el momento de la promoción y compraventa de suelo, así como de levantar naves modernas. El comercio electrónico se ha convertido en el principal dinamizador de la demanda del mercado logístico actual, y se prevé que esta tendencia siga manteniéndose durante los próximos meses, sobre todo tras el aterrizaje de dos principales operadores de venta on line en la capital andaluza, Amazon e Inditex. El diez por ciento de todas las ventas del grupo de Amancio Ortega es por internet.
Ahora los operadores buscan ubicaciones más cercanas a la capital y de más calidad, según Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logístico de CBRE España, y Jesús Anaya, director de Industrial y Logística de CBRE Sevilla, quien aseguran que tras Madrid y Barcelona, Sevilla se sitúa como «un foco muy atractivo para las marcas».
Pese a que la contratación logística registrada durante el primer trimestre de 2018 ha estado marcada por la baja disponibilidad existente –con una contratación que no supera los 12.500 metros cuadrados–, se ha registrado un aumento en la demanda que ha provocado una evolución positiva en las rentas y una drástica reducción en la disponibilidad, especialmente en los espacios más baratos y en los de mayor calidad. «Los operadores logísticos que buscan reubicarse o crecer, tienen serias dificultades para conseguirlo», apunta Rosa Madrid, directora de CBRE Andalucía.
Según el informe de CBRE, «el parque de naves disponibles en Sevilla se caracteriza por su elevada antigüedad y mal estado». En el análisis del mercado de naves de más de 2.000 metros cuadrados del área metropolitana reza que se ha contabilizado 3,3 millones de metros cuadrados construidos, de los cuales 1,95 millones corresponden a naves industriales (59 por ciento), 950.000 metros cuadrados a naves logísticas (29 por ciento) y 400.000 a naves mixtas industriales/logísticas (12 por ciento). Para esta última tipología se ha registrado un 9,4 por ciento de disponibilidad. Eso sí, «menos del cinco por ciento cumple con las exigencias que se piden ahora», según Anaya.
«Para 2018, se prevé añadir al mercado 20.000 metros cuadrados de naves logísticas mediante proyectos llave en mano. Además, el sector está experimentando un repunte de los proyectos de promoción a riesgo», afirma Madrid.
En este panorama, con una oferta escasa o agotada, según el tipo de nave, y una demanda muy activa, se prevé «que las rentas del mercado continúen al alza, aunque sin alcanzar cifras acordes con los costes de construcción».
Por zonas, el área urbana es la que registra las rentas más elevadas, casi cinco euros el metro cuadrado por mes, seguida de los activos junto a la A-92, y por último la zona norte y sur con cifras muy equiparadas.
La media es de entre 2,5 y 2,7 euros el metro cuadrado mensual, mientras que la renta prime llega a los cuatro euros en zonas como la ZAL del Puerto de Sevilla (el pasado año alcanzó los 3,5 euros). En Madrid y Barcelona están en 5,25 y 6,75 euros, respectivamente.
En cuanto a las principales transacciones realizadas entre 2017 y 2018, destacan las de Plasticosur, con 14.000 metros cuadrados en Santiponce; Asalvo con 8.000 en Alcalá de Guadaíra; Electrodomésticos del Sur, con 6.500 en Dos Hermanas; Gonzybar Ocho, con 5.700 metros cuadrados también en Dos Hermanas, y Transportes Domenech, con 5.500 en La Rinconada.
«Es importante destacar que la financiación bancaria para proyectos de este sector está fluyendo de forma positiva. Este hecho unido a la fuerte demanda, va a dar lugar a la aparición de nuevos proyectos de gran calidad al mercado, y desembocando como consecuencia en el alza generalizada de los precios y las rentas», pronostica Jesús Anaya, quien sostiene que habrá «buenos años para la promoción de naves» porque en el área metropolitana de Sevilla hay suelo disponible para nuevos proyectos y a precio razonable».