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Varias turistas se dirige a sus alojamientos por la Avenida de la Constitución. / Jesús Barrera -
Un turista fotografía el paso de la Virgen de la Angustia, de hermandad de Los Estudiantes. / Paco Cazalla
Se acerca la temporada alta turística para Sevilla, con sus fiestas de la primavera como principal atractivo para el visitante. Desde primeros de marzo, las plataformas de alojamientos turísticos comienzan a advertir del elevado número de reservas –que ya alcanzan el 80 por ciento–, lo que se ha dejado notar sensiblemente en los precios. Pasar unos días en la capital con motivo de la Semana Santa o la Feria supone un desembolso tres veces mayor que el necesario en cualquier otra semana del año; es el particular agosto de los alojamientos turísticos.
Consultamos a las principales plataformas, a particulares y empresas especializadas que nos dibujan la siguiente radiografía de la ciudad para los días grandes que se avecinan.
En el caso de TripAdvisor Rentals, la marca de alquileres vacacionales de TripAdvisor, se ofrecen 1.034 alojamientos en la provincia, si bien el 78 por ciento de ellos (808) se localizan en la capital. El 82 por ciento de los mismos ya no está disponible (desde primeros de mes), ofertados a un precio medio de 122 euros la noche. Eso sí, precios hay para todos los bolsillos. Desde 16 euros por persona y noche para un apartamento de cuatro plazas y tres habitaciones hasta 204 euros por personas y noche para un apartamento con balcón de cinco habitaciones y doce plazas.
Para la semana de Feria, el 76 por ciento de la oferta está ya reservada, con precios que oscilan entre los 35 y los 117 euros por persona y noche de estancia.
Respecto a la polémica por el boom de viviendas de uso turístico ilegales, que no están inscritas en el registro oficial, fuentes del portal precisan que «todos los propietarios y gestores de propiedades que publicitan sus alojamientos en nuestros portales deben cumplir las leyes y regulaciones locales». Al respecto, precisan que «hemos informado a los propietarios sobre la nueva regulación» sobre la que «creemos que debe ser apropiada para la industria de alquiler a corto plazo, justa, fácil de cumplir y de hacer cumplir».
Airbnb es una de las principales vías de entrada de los turistas nacionales e internacionales. De hecho, el 10 por ciento de todos los visitantes foráneos que recalaron en Andalucía en 2017 usaron esta plataforma, según fuentes de la misma. Ayer apenas quedaba disponible un 11 por ciento de los alojamientos sevillanos para la Semana Santa (más de 300 inmuebles), con un precio medio de 159 euros por día de estancia para un huésped y de 180 euros en el supuesto de dos inquilinos. Para la semana de Feria aparece la leyenda de que «un 92 por ciento de personas más está buscando alojamiento en Sevilla. Vienes a la ciudad en temporada alta», por lo que insta a agilizar la reserva, con un precio medio de 172 euros la noche para dos huéspedes.
Por su parte, Rentalia, división de alquiler de viviendas turísticas perteneciente a idealista, lleva anunciando este tipo de alojamientos desde 2003. En Sevilla cuenta con una oferta de 230 viviendas, 200 de ellas ubicadas en la capital. «Alquilar en Sevilla en Semana Santa es un 71 por ciento más caro, hasta los 59,2 euros por persona y noche, respecto al fin de semana del 2 al 4 de marzo», explica Almudena Ucha, directora de Rentalia, portal que anuncia 100.000 inmuebles de siete países europeos.
Si hablamos de la Feria, entonces el alquiler se encarece un 51 por ciento, hasta los 52,2 euros por persona y día de estancia. «En otros años el precio medio para estas fechas se movía en torno a los 40 euros por persona y noche, pero la alta demanda de este tipo de viviendas y la mejora de la calidad de las mismas han provocado un incremento en los precios».
Por cierto, apuntaba, a finales de febrero ya estaba reservado más del 85 por ciento de la oferta para la Semana Santa y más del 75 por ciento para la Feria, pero se confía en colgar el cartel de «completo».
En el caso de la provincia «las diferencias son más suaves pero también destacables». Si un fin de semana normal de marzo se piden 32,1 euros por persona y noche, «alquilar en Semana Santa sería un 56 por ciento más caro, hasta los 50 euros, mientras que alquilar en Feria cuesta casi un 40 por ciento más, hasta los 44,8 euros por persona y noche».
GESTIÓN DE PARTICULARES
Esther Jaén tiene inscritos dos apartamentos turísticos en el registro andaluz, dos joyas porque están al lado de la Catedral. Para esta Semana Santa los alquila a entre 250 y 300 euros la noche. E incluso a más porque un personaje público de la ciudad va a pagar 2.100 euros por tres días en uno de ellos. Eso sí, contará con un ático con terraza para que amigos y familia vean «muchas cofradías» sin moverse. Algo que es posible porque por delante de estos pisos pasan casi una veintena de cofradías.
Sus apartamentos se publicitan en Airbnb, Booking, TripAdvisor y HomeAway porque «son las que mejor funcionan», en su opinión. Esta empresaria sevillana asegura que lo normal es que estas plataformas se lleven un 15 por ciento de comisión, «si bien Booking carga este porcentaje al propietario y Airbnb sólo el tres por ciento y, el resto, al cliente». Y si alguien tiene la tentación de ponerle un precio más alto a su piso en Booking para compensar ese gasto, ojo, «porque las plataformas lo controlan».
¿Y cuánto oscila el precio de su piso según la época del año? En temporada media-alta, la noche de lunes a viernes está a unos 75 euros, mientras que para pasar el fin de semana hay que pagar diez euros más, 85. En abril, el precio ya sube a entre 90 y 95 euros. «En enero, el peor mes, a 65 euros». Así, en Semana Santa el precio se triplica y en la Feria se duplica. «La noche puede estar en Feria a 180 euros». Eso sí, sus viviendas están completamente equipadas y lucen un mobiliario de estilo moderno prácticamente nuevo.
En cuanto a lo que gana, lo tiene claro: «Entre 1.600 y 1.700 euros al mes, cantidad a la que hay que restar el recibo del gas, el agua y la luz, así como lo que cuesta la limpieza y mantenimiento del piso. Al final, neto pueden ser 1.400 euros».
Sobre la ocupación, nos cuenta que unas diez personas pueden pasar por cada uno de sus pisos al mes en temporada baja. Si es en primavera pueden llegar a 16: ocho reservas de dos personas es la media. «Lo ideal es que se registren entre ocho o diez reservas al mes que ocupen al menos tres días cada una –explica-, mucho mejor que doce reservas de dos días cada una».
El perfil de los turistas que llegan a sus casas suele ser el de una pareja joven de Estados Unidos, Inglaterra, Francia, Alemania o España. «Y últimamente coreanos y chinos, desde hace un año y medio», apostilla.
Miguel Ángel Chávez, por su parte, constituyó su empresa Donkey apartments hace dos años. Lo que empezó como una ayuda a familiares en la gestión de varios pisos se ha ido extendiendo por el boca a boca hasta convertirse en su actividad profesional y ahora cuenta con algo más de una veintena de apartamentos.
Este año, como particularidad respecto al pasado, reseña que la ocupación es algo inferior –ronda entre el 60 y el 70 por ciento–, comportamiento que atribuye a las dudas por la climatología tras varias semanas de lluvias persistentes y al fuerte incremento de la competencia –«cada vez hay más pisos, sobre todo en el Centro, donde hay mucha oferta y más que va a haber»–, lo que ha repercutido en los precios, que «han bajado un poco». A pesar de ello, lo que se pide por los días grandes «casi se triplica o incluso un poco más» y señala que el precio medio se sitúa en una media de 80-90 euros por persona y día en el Centro, claro que depende de la ubicación. «En Campana el precio se eleva hasta los 100 euros», precisa. En otros pisos «algo más retirados» localizados en calles como Asunción en Los Remedios el coste baja hasta los 50-55 euros.
Él también está presente en las plataformas fundamentales, si bien la mayor parte del negocio le llega a través de Booking, que canaliza «el 70 por ciento de las reservas», también es la que cobra mayores comisiones al anunciante, que se sitúa entre un 15 y un 17 por ciento de cada reserva aunque no cobra nada al cliente. Por contra, Airbnb invierte el peso y cobra un tres por ciento al propietario y un 12 por ciento al inquilino.
Su principal queja ante el boom de proyectos de apartamentos turísticos y el aumento exponencial de viviendas de uso turístico es el protagonismo de inversores procedentes de otros puntos de España como Madrid, Valencia o Barcelona e internacionales para explotar esta actividad. Aparte de la competencia desleal de los apartamentos pirata que no están registrados, que «hunden los precios». «Sevilla es una ciudad turística a la que siempre van a venir visitantes», de ahí que le preocupe el modelo de desarrollo por el que vaya a optar la ciudad.
DOS MODELOS DE NEGOCIO
Alberto Ruiz es uno de los responsables de una empresa sevillana que se dedica a gestionar apartamentos turísticos como el de Esther Jaén. Green-Apartments, que así se llama su empresa, gestiona en la capital andaluza 40 alojamientos turísticos. Asegura que hay una buena ocupación para esta Semana Santa y nos explica cuáles son las dos modalidades de gestión que más se repiten en Sevilla.
La menos habitual es la del alquiler de una vivienda normal para un uso no residencial, con una renta mensual y aval bancario para el propietario. Éste recibe «un precio de alquiler superior al del precio de mercado para una vivienda residencial». ¿Cuánto más? «Unos 300 euros». Así, la empresa alquila estos pisos y los convierte en viviendas de uso turístico por entre 900 y 1.200 euros mensuales, dependiendo de su ubicación, su tamaño y el tipo de mobiliario que tenga. «El propietario se lo da llave en mano a la gestora, que somos nosotros», explica Ruiz. Eso sí, esta fórmula sólo funciona en el Centro de la ciudad porque es la única zona que obtiene buenos resultados durante todo el año, no sólo en primavera.
La otra modalidad, la más corriente, es la de la gestión integral por parte de la empresa. Así, el propietario participa activamente en el negocio. La empresa se encarga del desarrollo comercial y cobra el 20 por ciento de la facturación.
Ruiz asegura que un propietario puede ganar con el uso turístico unos 300 euros al mes más que con un arrendamiento residencial tradicional, si bien algunas plataformas aseguran, con la intención de captar clientes, que la rentabilidad de las viviendas de uso turístico es mucho mayor e incluso dan datos. Según una de ellas, Sevilla es la ciudad andaluza donde el propietario obtuvo una mayor ganancia mensual por alquilar su vivienda a sus usuarios: 2.838 euros.
Por barrios, en el Centro, apuntan, se obtiene una rentabilidad de 2.457 euros; en San Pablo-Santa Justa, 2.321 euros al mes y en Nervión, 2.132 euros mensuales. En Los Remedios defienden que los dueños de estos pisos obtuvieron 1.246 euros al mes gracias a su plataforma el pasado año. Hay incluso una plataforma con una campaña agresiva: «Si tiene usted un piso en Nervión tiene un tesoro», reza en sus anuncios con el objetivo de captar clientes.
«Los gestores ganamos poco, pero si tenemos un volumen importante de pisos sí merece la pena», sostiene Ruiz, quien denuncia el alto nivel de intrusismo en el sector, sobre todo de empresas de limpieza y de personas que «sin darse de alta en la seguridad social se encargan de hacer el check-in de los turistas».
Expliquemos el proceso. Tras la inscripción en el Registro andaluz de Turismo, la empresa da de alta el apartamento o vivienda turística en las plataformas digitales y se encargan de su gestión en ellas. «Esto no es fácil, una empresa especializada obtiene más rentabilidad que un particular», asegura Ruiz.
Además, la empresa se encarga de recibir a los turistas, de darles las llaves y explicarles cómo funcionan los electrodomésticos, por ejemplo, de hacerles el check-in y el parte que se le pasa a la Policía Nacional con los datos de los clientes (nombre y DNI, procedencia, cuántos son y días de alojamiento, entre otros datos), así como de transmitírselos a las autoridades a través de la web de la Policía.
«El coste del check-in es de unos nueve y diez euros, ya que se tarda una hora aproximada», especifica Ruiz. Eso sí, el propietario, además de pagar el 20 por ciento de la facturación, se hace cargo del suplemento por la limpieza «que se suele cobrar al turista directamente en algunas plataformas como HomeAway y Airbnb», así como de los recibos de la luz, agua, gas, teléfono e internet.
Según Ruiz, el sector en Sevilla está «poco profesionalizado» y apenas hay unos diez operadores con más de 30 o 40 apartamentos turísticos en la ciudad.
En cuanto a los precios en Semana Santa, confirma que si el piso está bien situado «no baja de 200 o 250 euros» al día. «De unos 80 euros suben a 240 euros en las citas con más demanda, como la Semana Santa, el maratón o la Feria de Abril», es decir, que los precios se triplican.
EL ANFITRIÓN QUE GANA 2.700 POR 34 NOCHES
El anfitrión típico de Airbnb en Andalucía ganó 2.700 euros el año pasado compartiendo una media de 34 noches su casa a través de esta plataforma. Según los datos facilitados por la empresa, un total de 30.000 familias andaluzas ingresaron 157 millones de eurosen 2017 al poner en alquiler sus viviendas. Los huéspedes que utilizaron la oferta de este portal web para visitar la comunidad andaluza se hospedaron una media de 3,8 noches y viajaron mayoritariamente en pareja o en grupos muy reducidos (tres personas). Además, el perfil del viajero que utiliza Airbnb fue el año pasado fundamentalmente europeo, aunque destaca especialmente el turismo norteamericano, con 193.000 visitantes. En 2017 más de un millón de viajeros extranjeros desembarcaron en Andalucía a través de esta plataforma, es decir, el 10 por ciento del total de foráneos.