"Hay auténticos profesionales de la deuda": qué hacer con un moroso en tu comunidad

La propietaria de un piso en un bloque de viviendas nunca paga la cuota de la comunidad. Cuando el resto de vecinos y vecinas van a denunciarla, justo antes del juicio, esta propietaria paga toda la deuda de golpe y evita así las costas procesales. Otro propietario de un inmueble en el sevillano barrio de Los Remedios lleva más de diez años sin pagar la comunidad y acumula una deuda de más de 6.000 euros; como consecuencia, el resto de vecinos no pueden acometer mejoras que el edificio necesitaría, como pintar la fachada.

Si al leer estos ejemplos de casos reales te has sentido identificado o identificada, es relativamente normal. La morosidad en las comunidades de propietarios es más habitual de lo que debería. Según el Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla, "a nivel nacional, cerca del 40% de las comunidades de propietarios tienen morosidad".

Fuentes del sector de la administración de fincas, que por discreción prefieren no ser citadas en este reportaje, cuentan que "hay auténticos profesionales de la deuda". Como una propietaria que, "sobre los papeles es una persona en situación de vulnerabilidad" —llegando incluso a haber recibido ayudas del Ayuntamiento precisamente para el pago de las cuotas de la comunidad— pero cuya pareja, con la que convive, tiene una situación económica acomodada. "Los vecinos aseguran que a su casa llegan grandes compras de El Corte Inglés".

La clave de estos profesionales, según las mismas fuentes, es que "no tienen nada a su nombre". "A mí me han llegado a pagar a través de un amigo de esa persona, que no puede tener nada a su nombre", cuentan.

¿Qué hacer con un vecino o vecina moroso?

Según explican desde CAF Sevilla, la morosidad "no debe ser habitual, y lo normal es que la comunidad actúe lo más rápido que le sea posible". El propietario o propietaria que no esté al corriente de pago de sus obligaciones con la comunidad "tendrá voz en las Juntas de Propietarios, pero no podrá votar", ahondan los expertos. Es más, "incluso podrá privársele del uso de determinados servicios no esenciales, llegado el caso".

¿Qué pueden hacer los propietarios de una comunidad que se encuentren en esta situación? El Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla explica que "si hay morosidad lo práctico es liquidar y aprobar la deuda en una Junta de Propietarios y reclamar por vía judicial".

Administradores detectives

Es aquí cuando, a veces, los profesionales de la administración de fincas se las ven y se las desean para localizar a los propietarios morosos. "Tuvimos el caso de una propietaria [morosa] que tenía el piso alquilado, y queríamos averiguar los nombres de los inquilinos para poder declarar al juzgado que el piso estaba alquilado y así solicitar el embargo de los alquileres", relata un profesional del sector.

"La mujer no quería darnos los nombres de los inquilinos, claro, por lo que tuvimos que aprovechar un cambio de llaves del portal para dar con ellos. Como tenían que venir a recoger la nueva llave al despacho [de la administración de la finca] y enseñar su documentación, ahí aprovechamos para tomar nota de a nombre de quién estaba el alquiler", recuerda.

Otro caso similar fue en el que este administrador tuvo que "aprovechar que había un parte del seguro". "El seguro tenía que hacer una revisión del piso para ver si estaba afectado, y el propietario dio el contacto del inquilino". Son algunos ejemplos de cómo los administradores de fincas han aprendido a valerse de todos los recovecos legales para poder llevar a los propietarios morosos a juicio.

Hipoteca vs. Comunidad

¿Y qué pasa si la persona morosa no paga las cuotas de la comunidad, pero sí la hipoteca? Como aclaran desde CAF Sevilla, "el pago de la hipoteca nada tiene que ver con los gastos de comunidad. Son obligaciones de pagos diferentes. Una, la del propietario respecto de la comunidad; y, otra segunda, la de dicho propietario respecto con el banco prestamista".

Por ese motivo, "en el supuesto de ejecución hipotecaria, el nuevo adquirente [de la vivienda con deudas] respondería con el inmueble de las deudas por gastos de comunidad de la anualidad vigente y de los tres años anteriores, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal".

Es decir, "si existiera una adjudicación bancaria y la propiedad cambiara de titularidad, lo habitual sería convocar Junta de Propietarios para requerir del pago al nuevo propietario, dando un plazo para liquidar la deuda, y en caso contrario acordar un Procedimiento Monitorio", como establece la citada ley.

Así pues, "si el apercibimiento al propietario moroso o la vía amistosa no diera resultado, sería preciso convocar Junta de Propietarios y acordar la liquidación y aprobación de la deuda para su reclamación por vía judicial".