Como a estas alturas es conocimiento común, uno de los focos de la crisis financiera global ha sido la crisis inmobiliaria: en España, en toda la UE y no digamos ya en EEUU, los precios de la vivienda se han estancado o tendido a descender a causa de las declinantes expectativas económicas de las familias, agravado todo ello por el cierre del grifo crediticio de unos bancos muy asustados (por más que se viesen respaldados por los gobiernos de turno).
El problema añadido con este orden de cosas es que venía a obturar gravemente una de las vías de transmisión de la misma política monetaria en cuya potencia y buen diseño se estaban poniendo las esperanzas de salir de la crisis.
Siempre ha sido una preocupación de las autoridades monetarias el estudio y seguimiento de las diversas maneras en que se desarrolla la interacción entre demanda de vivienda (y consiguiente demanda de financiación para su compra), por un lado, y la oferta de crédito que a dichos efectos tienden a proporcionar las entidades bancarias, por el otro.
De partida, porque la compra de una casa suele llevar adosada la operación crediticia más cuantiosa que los hogares emprenden a lo largo de su vida, siendo estos préstamos el mayor pasivo soportado por el conjunto de las familias.
Pero, más en concreto, la autoridad monetaria se fija en tres aspectos esenciales. Primero, observar el grado en que la financiación hipotecaria es capaz de trasladar a la demanda agregada las medidas de política monetaria. Segundo, calibrar si la evolución de préstamos y endeudamiento son una consecuencia del ciclo económico, de factores estructurales, o si deriva de otros factores menos consistentes.
El tercer aspecto a tener en cuenta, en especial en el caso de la UE, son las diferencias entre países miembros en lo que respecta al acceso a este tipo de financiación, dado que ello termina definiendo el nivel de integración del sistema financiero de la Eurozona. Y a mayor integración, mayor eficacia esperada de las políticas monetarias implementadas por el BCE, las cuales terminarán afectando a mayor velocidad e intensidad a los precios y a la economía real de cada país.
Precisamente el Boletín Mensual del BCE de este mes de agosto incluye una evaluación de estas cuestiones. Se constata un fortísimo crecimiento de la deuda hipotecaria de los hogares observado en la pasada década. En la Eurozona pasó de ser un 25% del PIB en 1999 hasta un 40% en 2007. Estos aumentos variaron fuertemente de un país a otro.
No obstante, al ser sus niveles iniciales de endeudamiento también muy diferentes, hay una nítida evolución a una convergencia europea en este apartado. Claro que también eran de esperar mayores desequilibrios en los países que fueron más dinámicos, España entre ellos. En nuestro país como en Irlanda, especialmente, uno de los factores diferenciales del endeudamiento fue la escalada de los precios de la vivienda (rozando el 12% en 1999-2007).
En cuanto a la otra cara de la moneda, es decir, la financiación de las propias entidades de crédito, se comprueba que recurrieron de forma creciente a la financiación de mercado, incluida la titulización. Lo cual contribuyó no poco a la aceleración del mercado hipotecario, vía relajación de los criterios de aprobación del crédito. Una vez instaladas las turbulencias financieras, el frenazo en seco y el pretender refugiarse en la financiación tradicional a partir de los depósitos explican en gran medida la violencia de la crisis económica.
