Alquileres turísticos: la rentabilidad que ha trastocado el mercado de la vivienda

Según datos de Airbnb, en 2022 los anfitriones en España ganaron de media 4.100 euros al año, cifra que representa un incremento respecto a años anteriores. Este aumento se debe al repunte del turismo tras la pandemia y a la creciente preferencia por este tipo de alojamiento. Para los anfitriones de ciudades como Barcelona, Madrid y Sevilla, las cifras pueden ser mayores por la alta demanda turística.

El número de alojamientos disponibles en Airbnb también ha crecido. Se estima que en 2023 había más de 350.000 anuncios activos en España, lo que supone un incremento del 15 % respecto al año anterior. Esta expansión refleja la confianza de los propietarios en el modelo de negocio y su atractivo como fuente de ingresos adicionales.

Alquiler turístico versus alquiler residencial

Este crecimiento en el alquiler turístico ha generado comparaciones con el mercado de alquiler residencial. Mientras que el alquiler a largo plazo ofrece estabilidad y menos gestión diaria, los ingresos suelen ser menores. Si la rentabilidad bruta media del alquiler residencial en España se sitúa en torno al 3,9 %, el alquiler turístico puede alcanzar rentabilidades de hasta el 7 % (o más en zonas de alta demanda).

Sin embargo, esta mayor rentabilidad viene acompañada de desafíos. El aumento de viviendas destinadas al alquiler turístico ha reducido la oferta disponible para alquiler residencial. En ciudades como Barcelona y Madrid, esto ha contribuido al encarecimiento de los precios del alquiler, dificultando a muchas familias el acceso a la vivienda. Según el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, los precios del alquiler aumentaron en 2022 un 7 %, alcanzando máximos históricos.

El ruido de miles de llaves llena el centro de Madrid en protesta por la crisis de vivienda

Ante esta situación, las Administraciones públicas han comenzado a implementar cambios normativos. El Ayuntamiento de Barcelona, por ejemplo, ha reforzado las restricciones al alquiler turístico, prohibiendo la concesión de nuevas licencias en el centro de la ciudad y aumentando las sanciones por incumplimientos. Estas medidas buscan equilibrar el mercado inmobiliario y proteger el derecho a la vivienda de los residentes.

La Comunidad de Madrid ha establecido requisitos más estrictos para las viviendas de uso turístico, como la obligación de contar con un informe de idoneidad y cumplir con estándares de accesibilidad y seguridad. Estas normativas intentan ordenar el sector y reducir el impacto negativo en los barrios más afectados por la masificación turística.

Por otra parte, una sentencia reciente el Tribunal Supremo avala que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos en lugar de por unanimidad, como hasta ahora.

La reacción del sector hotelero

Las cadenas hoteleras también han reaccionado ante la competencia de Airbnb. Algunas han optado por diversificar su oferta, incorporando apartamentos turísticos y servicios más personalizados para atraer a un público que busca experiencias diferentes. Otras han presionado a las autoridades para que regulen más estrictamente las plataformas de alquiler vacacional, argumentando competencia desleal y falta de garantías para los consumidores.

Un ejemplo de adaptación es el de Meliá Hotels International, que ha lanzado iniciativas para ofrecer estancias más flexibles y alojamientos con características similares a las de un apartamento.

Vivienda lleva este martes al Consejo de Ministros 200 millones para el nuevo Bono de Alquiler

Un problema social

La proliferación del alquiler turístico plantea también cuestiones éticas y sociales. La transformación de barrios residenciales en zonas predominantemente turísticas puede alterar la identidad y cohesión de las comunidades locales. Vecinos de áreas afectadas han expresado su preocupación por el ruido, la inseguridad y la pérdida de comercios tradicionales, lo que ha llevado a movilizaciones y protestas.

Organizaciones como la Federación de Asociaciones de Vecinos de Barcelona (FAVB) han demandado medidas más contundentes para limitar el impacto del turismo masivo y preservar el tejido social de la ciudad.

Fomentar el turismo responsable

Para los propietarios, estos cambios representan retos que pueden afectar a la rentabilidad y viabilidad de sus inversiones. Es fundamental que los anfitriones se informen sobre las regulaciones locales y evalúen el impacto de posibles restricciones en su negocio. Además, deben considerar prácticas que minimicen el impacto negativo en sus comunidades, como establecer normas claras para los huéspedes y fomentar un turismo responsable.

Airbnb, por su parte, ha iniciado acciones para colaborar con las autoridades y promover un uso sostenible de la plataforma. La compañía ha puesto en marcha herramientas para facilitar el cumplimiento normativo por parte de los anfitriones y ha lanzado campañas para fomentar el turismo responsable y el respeto por las comunidades locales.

Responsabilidad y compromiso

La colaboración entre plataformas, propietarios y autoridades es esencial para encontrar un equilibrio que permita aprovechar los beneficios económicos del alquiler turístico sin sacrificar el bienestar de los residentes y la sostenibilidad de las ciudades.

El alojamiento turístico privado ofrece oportunidades financieras atractivas para los propietarios, con rentabilidades que superan a menudo las del alquiler tradicional. No obstante, es vital que los anfitriones sean conscientes de los responsabilidades que conlleva este modelo de negocio. Adaptarse a los cambios normativos, actuar de manera ética y considerar el impacto social son factores clave para garantizar el éxito a largo plazo y contribuir al desarrollo equilibrado del mercado inmobiliario.

La evolución del sector dependerá de la capacidad de todos los actores involucrados para dialogar y colaborar en la búsqueda de soluciones que beneficien a la sociedad en su conjunto. Solo así se podrá asegurar que el turismo y la economía colaborativa sigan siendo motores de crecimiento sin comprometer la calidad de vida en las ciudades.