La inversión hotelera se mantiene por encima de los 3.000 millones y 2025 apunta a año récord con el regreso de las 'megaoperaciones'

La inversión hotelera cerrará en 2024 por encima de los 3.000 millones de euros, una cifra en línea a la registrada en los últimos años, principalmente impulsada por los buenos datos turísticos de España, que por primera vez en su historia podría rozar o superar los 100 millones de visitantes. 2025 será un año también positivo para el mercado, gracias al atractivo internacional del país, el regreso de las grandes transacciones y los vientos de cola de los últimos años, según los expertos consultados.

"El sector hotelero se ha posicionado como el principal foco de inversión entre 2017 y 2024 en España, acumulando 24.000 millones de euros, el volumen más alto entre todas las tipologías", señala Jorge Ruiz, director de Hoteles de la consultora CBRE. Laura Hernando, directora general de Hoteles de Colliers, apunta que "la inversión hotelera cerrará en torno a los 3.000 millones de euros en 2024, consolidando un año marcado por un elevado dinamismo, a pesar de la menor contribución de las operaciones de cartera respecto a ejercicios anteriores". Nicolás Cousin, director general de Christie & Co, destaca que, durante el último trimestre del año "se ha visto una aceleración significativa en las operaciones".

Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y octubre, España recibió 82,86 millones de turistas, una cifra similar a toda la registrada durante 2023, que invitan a pensar que se podrían rozar o, incluso, superar los 100 millones de visitantes en un solo año, números insólitos en la historia del país. Por este motivo y el resto de fundamentales que acompañan, Cousin de Christie & Co cree "España seguirá siendo uno de los mercados más dinámicos", con volúmenes de inversión proyectados entre los 3.000 y los 3.500 millones de euros. "Las perspectivas siguen siendo positivas. El año comenzará con una buena tracción en las operaciones, respaldadas por una elevada liquidez en los mercados y un interés continuado de los principales actores del sector, lo que augura un ejercicio con un volumen de inversión sólido", añade Hernando de Colliers.

Cadenas e inversores privados, los grandes protagonistas

Durante 2024, según los datos de CBRE, las cadenas hoteleras y los inversores privados han sido los jugadores más activos en el mercado, suponiendo el 33% y el 35% de todas las adquisiciones, respectivamente. Adicionalmente, el 60% de las operaciones las han protagonizado capitales nacionales, según Colliers. "Después de años récord en cuanto a sus resultados (cadenas), muchos se encuentran en una situación financiera saneada y con caja disponible para invertir", destaca el director general de Christie & Co. Ruiz de CBRE cree que, en 2025, las grandes hoteleras "seguirán teniendo un papel destacado" y "seguirán teniendo capacidad para seguir pudiendo acometer adquisiciones".

En el último año, no se han cerrado grandes operaciones de porfolio o corporativas, como sí ocurrió en 2023, con la compra del fondo soberano de Singapur GIC del 35% de HIP o las grandes adquisiciones del fondo soberano de Abu Dabi ADIA. Esto podría cambiar en 2025. "Se anticipa una reactivación en las transacciones de esta índole, impulsadas por el atractivo estructural del mercado turístico español, el retorno del apetito inversor derivado de la bajada de los tipos de interés y una posible mejora en las condiciones de financiación. En este contexto, los fondos soberanos y otros actores institucionales seguirán desempeñando un rol clave", desarrolla Hernando de Colliers.

Precisamente, la paulatina bajada de los tipos de interés ha impulsado el valor de los hoteles, que en el primer semestre aumentó un 4,25%, según CBRE. "2022 y 2023 fueron años de corrección en el valor por la subida de tipos, pero con la positiva evolución de 2024 los valores retornarán o, incluso, superarán los niveles de 2019 (año previo al estallido de pandemia), añade el director del departamento de Hoteles de esta consultora.

Madrid, Barcelona, las islas y la Costa del Sol, copan toda la inversión

"Madrid, Barcelona, Baleares, Costa del Sol y Canarias han captado, al igual que el año pasado, más del 80% de la inversión hotelera", resume Nicolás Cousin de Christie & Co. Según los datos de Colliers, solo las dos grandes ciudades han registrado operaciones por valor de más de 1.000 millones de euros, misma cifra que superan también de forma conjunta los dos archipiélagos. "Barcelona ha sido el destino preferido para la inversión, suponiendo el 24%, seguido de Baleares (24%), Madrid (14%), Canarias (13%) y Málaga (10%)", añade Ruiz de CBRE.

La inversión, en el último año, se ha concentrado de forma pareja entre complejos vacaciones y urbanos, aunque los últimos la han liderado. "El segmento urbano tiene un mayor peso que nunca sobre la inversión total, viéndose influenciado por los cambios de uso de edificios de oficinas, una tendencia al alza en el centro de las ciudades y con gran protagonismo de los activos destinados al lujo", contextualiza el director de Hoteles de CBRE.

¿Qué tipo de hoteles han captado más inversión?

Por tipología de inmuebles, los de cuatro estrellas lideran el volumen de transacciones, en línea con su peso en el panorama hotelero. "Sin embargo, estamos viendo un crecimiento en las operaciones del segmento más económico (entre una y tres estrellas), que está respaldado por las principales marcas que los operan, como Ibis, Holiday INN Express, B&B o Travelodge, consolidando una nueva oferta donde la penetración de las marcas aún está por debajo de la de otros países europeos", destaca Nicolás Cousin de Christie & Co.

A pesar de este fenómeno, las grandes operaciones del año han sido hoteles de lujo, como la compra de Stoneweg y Lopesan del Miguel Ángel (Madrid) por 210 millones o la venta de Beach Box a Grupo Statuto del Six Senses de Ibiza por 190 millones. "Los activos de lujo han captado el 25% de la inversión total. La preferencia de estos segmentos responde a su atractivo tanto para inversores institucionales como para cadenas hoteleras en expansión", concluye Laura Hernando de Colliers.

Nicolás Cousin, director general de Christie & Co

"En destinos como Madrid o Barcelona, el crecimiento del precio medio y de las ocupaciones ha superado las expectativas, reflejándose positivamente en las valoraciones de los activos"

Laura Hernando, managing director de Hoteles de Colliers

"En 2024, el capital nacional ha incrementado significativamente su protagonismo. Este cambio evidencia un contexto de mayor confianza y dinamismo en el mercado local, impulsado por la actividad de más de 25 cadenas nacionales que han liderado importantes adquisiciones, así como de family offices e inversores nacionales que han reforzado su presencia en el sector"

Jorge Ruiz, head de Hoteles en Iberia de CBRE

"La continua expansión del turismo y un sólido rendimiento operativo seguirán impulsando la actividad inversora. Esperamos nuevos avances de los indicadores del sector, aunque a un ritmo más moderado que el observado recientemente"