La renovada burbuja inmobiliaria que reina este 2019 mientras explota o no desata la codicia del dinero fácil o del lucrativo ‘negocio de salón’ al que acuden personajes que piensan lo mismo, pero con bienes y dinero ajeno. Raramente, algunas historias –basadas en hechos reales- de las aquí relatadas acaban en comisaría o juzgados. Como sucede en todo timo tanta culpa es del timador como del timado. Hablamos, pues, de la más clásica picaresca hispalense.
La opción de compra
Este ‘engaño’ hizo posible que una vivienda que vale en el mercado inmobiliario casi dos millones de euros fuese comprada por el 20% de su valor. Todo comienza cuando una vivienda de casi 400 m2, de casi 10 habitaciones y otros tantos baños en el centro de Sevilla tarda en vender pues los vendedores ‘se han pasado’ pidiendo y la inmobiliaria no lo hace entrar ‘en razón’. El pisazo será la jubilación de dos herederos y un picotazo de otro más.
Transcurridos meses, casi un año, sin que haya siquiera una oferta ‘a la baja’ se presenta en la inmobiliaria una pareja que generan encanto. Ven la vivienda, les gusta, plantean in situ reformas pero piden la consiguiente rebaja y una fórmula de pago que retrasa un par de años completarlo.
Plantean trasladar a la propiedad pago de alquiler mensual por 10.000 euros. Al cabo de dos años ejecutar una opción de compra con pago cercano a 1.500.000 euros. Para acreditar solvencia, el inquilino-comprador aporta escrituras de sociedades con alta facturación donde aparece como Administrador, socio o apoderado. Añade que tantas empresas facturan millonadas gracias a ser hijo de empresario sito en la cúpula de la patronal. Su pareja dice que es funcionaria con ‘sueldo fijo’ pero de mera técnico que apenas alcanza los 3.000 euros al mes aunque va vestida de marca, luce joyerío que le encanta visibilizar y causa envidia por su ‘estilazo’.
La propiedad está conforme con el alquiler con opción de compra. La codicia del aburrido ‘vendedor’ da para reparto sustantivo. Si ni se pagase el total del piso retrocede la propiedad a sus dueños tras dos años. Una cláusula contractual se cuela de rondón. Permite al arrendatario-comprador realizar obras en el piso cuyo coste se descontará del precio final pactado. Este será el quid de la cuestión, el epicentro del timo-estafa.
Las obras, llamativamente comienzan en parte del piso y registran frenetismo las primeras semanas. No se regatean personal, ni materiales de alta calidad. Todo parece legal hasta que la constructora empieza a valorar las obras ante la propiedad. Los precios suben hasta casi el precio final pactado en certificaciones de obra que el inquilino-comprador facilita a la propiedad. Sólo habían transcurrido cinco meses cuando la renta deja de pagarse en función del sobrecoste de las obras. Esto pasa normalmente, pero aquí podría hablarse de algo tramado ‘a priori’.
Nervios. Presiones. Llamadas. Los herederos al no cobrar la renta suben el tono de sus ansias de llevarse billetes. La cosa termina fatal. En los juzgados. Las obras no paran, con la familia dentro de la casa. El pleito demanda resolver el contrato de alquiler con opción de compra justo cuando vence. Los propietarios sólo cobraron cuatro rentas, es decir, 40.000 euros y las obras se valoraron en casi el resto del precio del inmueble, más de 1.500.000 de euros. Un perito valoró lo obrado por la constructora. Al hombre se le vieron tablas en los estrados judiciales. No se le notó complicidad y afinidad con sus ‘clientes’, es decir, la pareja arrendataria-compradora. El juzgador no tuvo reflejos pues casi nunca se llega al fondo en cuestiones judiciales de calado donde hay fraude sutil.
Imaginable es la cara de póker que compartían los propietarios cuando perdieron el pleito que encima les condenó a pagar las costas procesales y a vender la vivienda por el precio convenido ‘descontado’ el precio de las obras. La pareja timadora aún carcajea cuando vendieron la casa por ocho veces lo que pagaron a sus legítimos propietarios. Aquellos herederos vieron como ese legado se les esfumó ante sus narices.
Las franquicias del timo
En las esquinas de casi toda Sevilla, las que antes alojaban sucursales bancarias, proliferan franquicias de inmobiliarias. Con más o menos fortuna, hacen su agosto jugando con la buena fe del comprador, arrendatario y avaricia del propietario. En algunos casos se roza la prepotencia, pero queda claro que ahora se paga mucho más que antes por una transacción inmobiliaria ya que pagan las dos partes y con porcentajes de comisión triplicados sobre los que antes el mercado acostumbraba.
Una de los ganchos donde más pican unos y otros son las ‘exclusivas’. Se trata de reservarse un tiempo la inmobiliaria para vender o alquilar un inmueble sin que nadie de la competencia puede intervenir. A cambio dan a entender que tiene extensa clientela potencial o inversores en casos de compra-venta.
Las ‘exclusivas’ suelen concertarse por meses, pero por el camino pueden surgir otras propuestas ajenas a la misma. Es ahí donde surge el ’doblete’. Aquí el que paga os hace a quien hace la operación de alquiler/venta y a quien detenta la exclusiva. Es legal pero nada ético.
Otra consideración son las sobre-comisiones que perciben cierta franquicia cuyas sucursales alojan comerciales agresivos. Cobran más del 10% en operaciones de compra venta y más de una renta al año a ambas partes en casos de alquiler. Cuando no le salen los números cargan como gastos añadidos notas registrales, gestión notarial, desplazamientos, cartelería, anuncios, etc... a ancianos que no leen lo que firman, a quienes tienen prisa en cobrar o al alma cándida que se sienta en algún despacho.
Muy importante a la hora de comprar es corroborar las cargas que pudiera tener el inmueble. Deben deducirse del precio total pactado. De lo contrario, la compra-venta roza el articulado del Código Penal. El afán por la ‘exclusiva’ ciega a los comerciales de ciertas inmobiliarias sobre embargos, hipotecas, reservas de dominio, derechos inscritos etc....
El fondo inversor
Decir representar a un fondo inversor bien trajeado en alguna barra de bar o mesa de restaurante de postín eleva el caché del timador ante un propietario que quiere ‘hacer plata’ de algún piso o bloque donde se ubicarán los famosos ‘apartamentos turísticos’. La fiebre que vació el centro sevillano de pisos en alquiler entre particulares recobró al timo del inversor a precio que marea.
La historia comienza cuando la potencial compra sobrepasa el precio de mercado. La avaricia del vendedor nubla su sentido común. El ‘apoderado’ de un fondo inversor radicado por ejemplo en la ‘city’ londinense, alguna capital suiza o una sociedad ‘BV’ –franca- holandesa causa credibilidad cuando explica la fórmula y características del pago.
Si, por ejemplo, una casa del barrio de Santa Cruz vale dos millones de euros, este ’comprador’ paga trescientos euros más porque han considerado invertir en ese inmueble algo estratégico de un fondo que opera casi 1.000 millones de euros. Como el comprador, extasiado ya, tiene la oreja blandita el ‘apoderado’ le dice que detrás del fondo hay capital soberano –petrodólares- de algún país del Golfo Pérsico, algún magnate ruso o algún ricachón chino. El que quiera cobrar entonces flota.....
Sumido en la anestesia el vendedor es citado en una Notaría española donde otorgar poderes ‘amplios’ a cambio de la señal por la compra-venta que suele ser un 10/20% del pacto por la venta. El resto del pago se hará en una notaría de Luxemburgo, Suiza o Irlanda por sus ventajas fiscales.
El viaje en ‘clase business’, alojamiento en hotel 5* corre por cuenta del fondo maravilloso. Pero si se da poderes el vendedor el ‘apoderado’ comprador vende a una sociedad instrumental por lo pagado de señal el importe total del inmueble. En el extranjero nadie espera a un vendedor que ya no tiene nada que trasmitir. El engaño se sustanció sobre ceguera ajena.
Decir que en este timo han ‘picado’ varios en Sevilla. Y no pueden hacer nada para recuperar su propiedad pues la ‘vendieron’ indirectamente con poderes. Lo mejor de las historias sufridas es que los asesoraron familiares ‘juristas’. Ahora les caen rayos y centellas del afligido avaro. Es la historia del ‘cazador cazado’ en su plena extensión. Es el retorno de quien se cree que ganará siempre sobre los que pierden ‘de oficio’.