La venta 'envenenada' de Canalejas con la que OHLA pretende salvar la quiebra (pero el mercado cuestiona)

Una de las grandes operaciones (y la que más escepticismo genera) en marcha en el mercado inmobiliario es la venta de Centro Canalejas, el complejo de 'ultralujo' propiedad de la constructora OHLA y Mohari Hospitality, el brazo inversor del fundador de Pokerstars, el israelí Mark Scheinberg, ubicado en el centro de Madrid y que acoge el único hotel de la cadena Four Seasons en España y una gran galería comercial con importantes firmas de moda y complementos.

La historia reciente de Canalejas arranca en 2012, con la compra de Juan Miguel Villar Mir del complejo a Banco Santander por 215 millones de euros. La complicada situación financiera del imperio empresarial del fallecido exministro y de su constructora, OHLA (antes OHL), terminó con la venta del 50% del inmueble a Mohari por 225 millones en 2017. Ahora, con el activo a pleno rendimiento, la situación financiera del grupo constructor no ha mejorado, motivo que le ha llevado a desprenderse de la otra mitad del activo para hacer frente a sus deudas: la compañía afronta vencimientos de bonos por valor de más de 400 millones de euros entre 2025 y 2026 y ya ha solicitado a los acreedores un aplazamiento en el pago de intereses mientras logra cerrar entre una inyección de capital de 150 millones.

Una valoración dudosa

El baile de números en la potencial operación es enorme. Según se ha publicado en varios medios de comunicación, la propiedad solicita entre 800 y 1.000 millones de euros, cuantía que hasta el propio entorno de la propiedad considera elevada. El informe de auditoría de la sociedad tenedora del inmueble, firmada por Deloitte, rebaja el valor neto contable hasta los 539 millones. Fuentes de mercado consultadas apuntan que, teniendo en cuenta los ingresos previstos para el ejercicio de 2024, no valdría nunca más de 650 millones, importe resultante de aplicar una rentabilidad (yield en el argot) objetivo para el comprador entre el 4% y el 4,5% y al que habría que restar la deuda que tiene el activo, que asciende hasta los 176,1 millones de euros, según se desprende en las cuentas depositadas en el Registro Mercantil a las que ha accedido este periódico a través de Insight View.

Esta deuda, concedida en diciembre de 2014 y novada hasta en tres ocasiones, vence el próximo 31 de diciembre de 2025, quedando pendiente de pago 17,01 millones en 2024 y 159,68 millones en 2025. La sociedad, además, ha solicitado aplazar tres cuotas hipotecarias, importes que deberán ser abonados el 25 de diciembre del próximo año. Concretamente, se pospusieron las letras de abril, julio y octubre de 2022. Si OHLA y Mohari quieren refinanciar este préstamo antes de vencimiento deberían iniciar conversaciones con la banca acreedora en los próximos meses. Por contra, según apuntan algunas fuentes, Banco Santander y CaixaBank, líderes del pool bancario de nueve entidades que concedieron la financiación (junto con el extinto Banco Popular), han iniciado contactos informales para capturar potenciales interesados off market (fuera de mercado) por el activo. Tal es la situación, que, fuentes consultadas, aseguran, incluso, que Canalejas podría solo valer entre 200 y 400 millones, importe al que habría que deducir su apalancamiento.

El contrato con Four Seasons

Otro de los puntos que pone en duda que Canalejas se trate de un activo trofeos, aquellos que por su ubicación y perfil de inquilino los convierte en los más seguros del mercado, es el contrato firmado con Four Seasons para la explotación del hotel de cinco estrellas: tiene una duración de 80 años revisable únicamente por la cadena hotelera canadiense en tres ventanas cada veinte años, que deja sin margen de maniobra en la renegociación de los términos a los actuales propietarios y a los futuros.

Además, los términos del contrato incluyen que la propiedad asuma una carga importante de la operativa. Sin ir más lejos, OHLA y Mohari se hace cargo del coste de 474 empleados, que en el último año supuso un desembolso de casi 22 millones de euros. Incluso, la comercializadora mayorista de Four Seasons comisiona el 25% del monto total de las reservas que cierra a través de sus canales para el complejo hotelero madrileño.

Inquilinos morosos y en concurso

El 'patito feo' de Canalejas es sin ningún tipo de dudas la galería comercial anexa al hotel. Su ocupación en la inauguración era prácticamente nula, aunque en los últimos meses la situación ha mejorado. Así lo demuestran las cuentas del complejo: en 2022, la galería reportó solo 3,83 millones de euros en ingresos y, en 2023, 8,91 millones, más del doble. Entre las firmas que allí cuentan con local destacan Cartier, Dior, Hermès, Giorgi Armani, Louis Vutton, Omega, Rolex o Saint Lourent.

A pesar de este crecimiento en ocupación, el principal problema que arrastra Galerías Canalejas es su food hall, anglicismo bajo el que se conoce a los mercados gastronómicos. Este se ubica en la planta sótano y cuenta con treinta bares y restaurantes. Según ha confirmado este periódico con varias fuentes, la situación de algunos comerciantes, dadas las altas rentas que pagan a OHLA y Mohari, es crítica: algunos llevan meses buscado traspasar sus locales y otros han declarado ya concurso de acreedores. Las cuentas del complejo destapan que los inquilinos deben 2,266 millones, cantidad que la propiedad ha calificado como de "dudoso cobro". Esta cuantía se ha disparado por más de cuatro veces en los últimos doce meses.

La duda en torno a esta galería es su ubicación, junto a la Puerta del Sol y la Plaza de Canalejas, fuera del foco de los clientes de alto poder adquisitivo. El epicentro del lujo nacional e internacional se ubica en la calle Serrano y algunas de sus arterias perpendiculares o la zona de la Puerta de Alcalá. Para alcanzar las cifras planteadas por la propiedad, Canalejas requiere de una afluencia del 70% de público internacional.

Conflicto entre los socios

A las circunstancias que rodean a Centro Canalejas hay que sumar las desavenencias entre los dos socios, que tienen diferentes frentes judiciales abiertos en estancias nacionales e internacionales. Su único acuerdo en los últimos meses ha sido encargar la venta de la totalidad del activo al departamento de banca de inversión de Banco Santander y a Rothschild, proceso que, según las fuentes consultadas, no ha experimentado grandes avances en los últimos meses y la propia sociedad reconoce que está en una fase "inicial".

Un punto importante en la venta es si finalmente solo OHLA acaba desprendiéndose de su participación o lo harán ambos socios. ¿Por qué? El comprador exigirá un mayor descuento en el precio si adquiere solo el 50%, situación en la que tiene limitado su influencia, que si se alza con la totalidad de la propiedad.

Por lo pronto, Mohari y OHLA mantienen dos enfrentamientos en la Cámara Internacional de Arbitraje de París desde mediados del pasado año. Primero, el brazo inversor del empresario israelí interpuso un arbitraje, que fue respondido por el grupo constructor ahora participado mayoritariamente por los hermanos mexicanos Amodio con otro. El motivo, el pacto de socios y los gastos derivados de la gestión del activo.

Además, tal y como recogen las cuentas de Canalejas, OHLA ha demandado en España a Mohari y ha iniciado un "procedimiento de nulidad" sobre la sociedad matriz del inmueble, aunque el mismo texto asegura que el proceso no afectará de manera directa al activo, ni a la gestión, sin prever un efecto en la operativa del mismo.