Quién es quién en el sector de las socimis: 120 empresas propietarias del 0,7% de las viviendas en alquiler

España es uno de los países del mundo con más socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), con más de un centenar de compañías. Su auge está ligado al régimen fiscal especial que las rige, pensado para acercar a inversores minoristas el 'ladrillo', un tipo de activo históricamente reservado para grandes capitales. Políticamente han sido señaladas por ser uno de los causantes de la subida en los precios de la vivienda, a pesar de que la mayoría no invierten en el sector residencial, sino en otra clase de inmuebles, como edificios de oficinas, naves logísticas o centros comerciales.

El régimen de socimi fue creado en 2009, durante la segunda legislatura de José Luis Rodríguez Zapatero. En 2012, la legislación fue modificada para equiparlo al de los Reit internacionales, estructuras similares actualmente a las socimis. Esta última reforma fue un éxito y permitió el nacimiento de grandes compañías, como Merlin Properties y también el resurgir de Colonial, entre otras, además de la proliferación y entrada de los grandes fondos internacionales en España.

Socimis que verdaderamente lo son y las que no

La primera diferencia entre las socimis es su difusión accionarial: hay compañías que sí funcionan como vehículos de ahorro e inversión para particulares y otros que únicamente son una carcasa para disfrutar de su buena fiscalidad. Dentro del primer tipo se incluirían las citadas Merlin y Colonial, pero también Lar España, Vitruvio o Árima: aunque todas tienen grandes accionistas, disponen de un free float más o menos amplio. Estas son una minoría dentro de las 117 socimis que existían a cierre de 2023, según Armanext, aunque son las más grandes.

En el otro lado están las que simplemente son una estructura fiscal controlada por uno o dos accionistas. Estas socimis cotizan en bolsa porque es una de las exigencias del régimen tributario, pero sus acciones apenas se mueven en bolsa. Dentro de esta clase se incluyen, por ejemplo, Castellana Properties, propiedad del fondo sudafricano Vukile; General de Galerías Comerciales, tercera socimi más grande de España, controlada únicamente por el millonario Tomás Olivo; o P3 Logistic Parks, uno de los principales dueños de naves logísticas en el país cuyo dueño es el fondo soberano de Singapur GIC.

Las socimis no invierten solo en vivienda

Uno de los mitos es que las socimis los 'fondos buitres' causantes de la subida de los precios de la vivienda en España. La realidad es que la mayoría de estas empresas no invierten en el mercado residencial (algunas sí), sino en lo que se denomina Commercial Real Estate. Según la Asociación de Propietarios de Espacios Comerciales (APRESCO), las socimis cuentan con unas 25.000 viviendas para alquiler en todo el país, apenas el 0,7% del total del parque total, que concentran el 80% del valor de los activos que tienen en oficinas, hoteles, logística y retail, según PwC.

Entre las que sí invierten en inmuebles residenciales están las socimis de Blackstone, Testa Residencial, Fidere y Albirana, Vivenio, controlada por los fondos extranjeros Aware y APG, o Tempore Properties de TPG. Estas ofrecen viviendas en alquiler a precios de mercado y están en manos de un único accionista.

Existe un subgrupo de socimis que sí invierten en vivienda, pero lo hacen con la peculiaridad de que sus alquileres son sociales. Es el caso de Tutecho o Primero H, vehículos que adquieren inmuebles y los arriendan a precios muy bajos a ONGs que los destinan personas sin hogar. En esta clase se podría incluir también Ktesios, una compañía que compra casas en pequeñas localidades donde no existe oferta y las alquila por precios en muchos casos inferiores a 500 euros al mes.