La vivienda se sube a un 'boom' como el de la burbuja: ¿por qué vuelan las casas en los portales?

Septiembre y octubre han sido meses (casi) récord en el mercado residencial, con 131.305 compraventas de viviendas registradas en apenas 61 días, unas cifras no alcanzadas desde abril y mayo de 2007, año en el que estalló en Estados Unidos la burbuja financiera e inmobiliaria, que tuvo su gran impacto en España en los años posteriores. A pesar de que los números coinciden y evidencia que el sector está viviendo un auténtico 'boom', la situación económica es muy diferente a la de aquellos años, que alejan el fantasma de la existencia de una burbuja, pero a su vez, como ocurrió en aquellos años, todo lo que sale al mercado se vende.

Los últimos datos de compraventas han marcado un punto y aparte con la tendencia descendente de los últimos dos años, fruto de la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de las hipotecas. Ferran Font, director de Estudios del portal Pisos.com, resume: "Después de una primera mitad de año de retrocesos, la tendencia al alza se ha disparado y viviremos un cierre de 2024 con cifras cercanas al 2022, un año de récord. Una demanda muy activa que, junto a la moderación en los tipos, está empujando el mercado claramente al alza, especialmente en grandes capitales. En lo venidero, con unas condiciones más ventajosas en los créditos, se puede impulsar la compra de la primera vivienda, factor determinante para que el crecimiento del sector se incremente aún más durante el corto y medio plazo".

En un contexto social en el que el acceso a la vivienda es la tercera mayor preocupación de los ciudadanos, según los últimos datos del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), surgen varias incógnitas: ¿Cómo es posible que se vendan tantas casas? ¿Estamos ante una burbuja? ¿Quién está comprando tantas viviendas? ¿Paga a tocateja o necesita una hipoteca?

Hombres y mujeres, compradores a partes iguales

Según el informe 'Compraventa de viviendas por tipología del comprador: persona física y persona jurídica', publicado por el Consejo General del Notariado el pasado mes de julio, desde 2018, la mayor parte de los que adquieren una vivienda son personas físicas, no empresas (que suponen apenas el 10% de las operaciones). En cuento a sexo, los compradores son tanto hombres como mujeres, aunque los primeros lideran con un 52% de las compraventas, mientras el principal rango de edad son los que tienen entre 35 y los 44 años, seguidos de los que se sitúan entre 45 y 54, que en los últimos años han ganado cuota de mercado. También los mayores de 55 años han aumentado sus adquisiciones, mientras las compraventas de jóvenes (menores de 34 años) siguen estancadas o en descenso.

Estos individuos, en muchos casos compran sin necesidad de requerir a financiación bancaria, es decir, solicitar una hipoteca. Esto supone que, a pesar de que hay un evidente problema de accesibilidad a una casa en los segmentos de edad más jóvenes y con menos ingresos, los ciudadanos españoles disponen de ahorro suficiente para plantearse comprar una casa sin deuda o con un porcentaje más bajo que antaño. Sin ir más lejos, en 2023, según los Notarios, seis de cada diez viviendas que se compraron en España fue a 'tocateja'. La deuda asociada a la vivienda ha pasado de los 660.000 millones de euros en 2008 a los 513.000 millones actuales.

¿Hay una burbuja?

Precisamente, los datos anteriores explican en parte la inexistencia de una burbuja en el mercado residencial español. La crisis de 2007 fue causada por un exceso de oferta de vivienda, ya se llegaron a iniciar las obras de 700.000 viviendas en solo un año, y una demanda en caída libre, fruto de un alto endeudamiento de los hogares debido a las facilidades existentes de acceso al crédito. Ahora, la situación actual es justo la contraria: la deuda privada se sitúa prácticamente en mínimos, los bancos son mucho más estrictos a la hora de conceder financiación, la oferta de nuevas casas apenas alcanza las 100.000 unidades (muy por debajo de la creación de hogares) y hay una fuerte demanda compradora, que provoca que los pocos inmuebles que salen anunciados en los portales se vendan en apenas días, en algunas ocasiones.

Las previsiones para los próximos meses son optimistas, especialmente tras el descenso de los tipos de interés. "La demanda latente se ha reactivado con mucha fuerza tras el abaratamiento de la financiación y por el temor a que los precios sigan creciendo con fuerza. Aun así, el problema de oferta que sufre el mercado no está, ni mucho menos, resuelto, y este rally de compraventas de final de 2024 solo lo empeorará, tensionando aún más los precios durante los próximos meses", explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. "Estas cifras (compraventas de septiembre y octubre) son una muy buena noticia para la economía en general, pues la compra de viviendas es un indicador macroeconómico clave para analizar la salud financiera de un país y la solvencia de sus hogares. [...] Prevemos que esta tendencia positiva se mantenga en los próximos meses por un escenario de crecimiento económico en España, un Euríbor a la baja y una demanda estable formada tanto por el comprador nacional como por los extranjeros", añaden desde Consejo General de los COAPI de España.

Según datos de Fotocasa, en los últimos meses, el 19% de los potenciales compradores paralizaron sus operaciones por la subida de los tipos, mientras el 21% aseguraba recuperar sus intenciones una vez bajasen. "Tras el cambio de ciclo hipotecario impulsado por la desescalada de los tipos de interés, se inicia una temporada de dinamismo en la adquisición de vivienda, en la que factores como el optimismo y la confianza del comprador en el mercado, sumados a un aumento en la tasa de ahorro de los hogares y a las condiciones hipotecarias más atractivas con un Euríbor a la baja, aumentarán la compra de vivienda en 2024 y 2025", concluye María Matos, directora de Estudios de este portal inmobiliario.