Por qué Madrid se ha convertido en el nuevo Miami

Pasan de las once de la noche en la madrileña Puerta de Alcalá. Es viernes. De un solo vistazo, las terrazas de la Plaza de la Independencia están llenas a rebosar, con ciudadanos de todas las nacionalidades del mundo, aunque destaca un tipo de público, el latinoamericano. No es un fenómeno exclusivo de los locales que allí se ubican, como Patio de Leones o Ramses. Ocurre lo mismo a pocos metros, en The Library, una nueva vinoteca de lujo que ha abierto hace apenas unas semanas, o en la calle Jorge Juan. Incluso en la zona de Justicia, con su icónico Toni II, cruzando el Paseo del Prado. En todas estas, los hispanoamericanos, especialmente aquellos con un alto poder adquisitivo, se han convertido en clientes habituales. Una revolución silenciosa que ha transformado el centro de Madrid, y que se concentra en las zonas más acaudaladas de los barrios de Salamanca, Chamberí o Retiro.

Desde 2018, más de 130.000 ciudadanos de América Latina y Caribe han recibido la nacionalidad española en la Comunidad de Madrid. Un gran desembarco que se ha traducido en un crecimiento exponencial de las universidades privadas, la creación de una nueva oferta turística y hostelera de mayor calidad y precio, un auge en la inversión en vivienda de lujo en los barrios clave (con importantes subidas de precios) y la llegada de grandes capitales de Sudamérica, desde el mexicano Carlos Slim o los hermanos Amodio, accionistas de referencia de FCC y OHLA, respectivamente, hasta importantes grupos inmobiliarios, como Gran Roque, Terralpa, BeGrand o Impar Capital.

Esto ha permitido a Madrid convertirse en la "capital del sur de Europa", en palabras de directivos de empresas. Según un informe reciente publicado por PwC y Urban Land Institute (ULI), la capital se ha convertido en el último año en la segunda ciudad europea favorita para invertir en inmobiliario para los grandes capitales, solo por detrás de Londres. Como contrapunto, las voces que alertan de una posible burbuja crecen. No en la vivienda, donde el desequilibrio entre oferta y demanda es alto, sino en la actividad económica, desde la hostelería hasta el turismo o el comercio.

La Comunidad de Madrid acapara la mayor parte de la inversión en España: sin ir más lejos, durante los primeros nueve meses de 2024, recibió 16.946 millones de euros, el 71,8% del total nacional y cinco veces más que Cataluña. "La inversión latinoamericana en la Comunidad de Madrid ha mostrado una tendencia creciente en los últimos años, consolidando a la región como un destino preferente para el capital. Somos puente cultural y destino natural para estas empresas que buscan establecerse en Europa, gracias al idioma y los vínculos históricos. Hemos absorbido, aproximadamente, un tercio de los proyectos de inversión greenfield (nuevas inversiones) procedentes de América Latina, liderando la atracción de este tipo de inversiones en España", explican desde la Consejería de Economía, Hacienda y Empleo de la región.

Madrid ha sido sede y destino de importantes inversiones de empresas latinoamericanas, como las mexicanas Bimbo, Alsea (dueño de Vips) o Cemex, la colombiana Totto, la venezolana Banesco, accionista único de Abanca, o la argentina Insud Pharma. "No es tanto demérito de los países de origen, sino mérito de la ciudad de Madrid para atraer al capital", resume Ramón Hermosilla, consejero delegado del grupo inmobiliario Terralpa y director general de AltamarCAM, uno de los ejecutivos que más ha apostado por la reconversión de edificios en viviendas de lujo. ¿Por qué Madrid? "Los inmuebles son baratos, es el punto de unión entre Europa y América y la calidad de vida y la seguridad es buena", responde David García, presidente de la asociación Madrid Capital Mundial.

La vivienda, 'El Dorado'

Explicar el fenómeno que ha supuesto la llegada de grandes capitales latinoamericanos a Madrid sin empezar por la vivienda sería un error. "El interés por el residencial de lujo en Madrid se inicia entre 2014 y 2015, cuando empieza a llegar capital venezolano, que ve la oportunidad de comprar y rehabilitar edificios clásicos en zonas que no estaban de moda, como la calle Barquillo en la zona de Justicia. Luego llegaron los mexicanos y colombianos, todos como reacción a la complicada situación política en sus países de origen y atraídos por el efecto llamada de otros nacionales que empezaban a comprar en Madrid. En aquel momento se vendían viviendas fabulosas por 1,5 o 3 millones de euros (6.000 euros por metro cuadrado), que ahora valdrían entre 7 y 8 millones", relata Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.

La realidad es que Madrid sigue barata en términos inmobiliarios. Según Lucio Fernando Chirinos, director general de Rubicon Capital Real Estate, el precio por metro cuadrado en Fisher Island, Indian Creek Island, Star Island, Coral Gables o Key Biscayne, algunas de las zonas más exclusivas de Miami, oscila entre 20.000 y 28.000 dólares. En las mejores zonas de Madrid, los precios son radicalmente inferiores: comprar un piso en Recoletos o Justicia cuesta de media 12.900 y 8.500 euros por metro cuadrado, respectivamente, según datos de la plataforma de big data inmobiliario de Brains Real Estate. Con un millón de dólares, en Madrid se puede adquirir una vivienda de 96 metros cuadrados, mientras en París o Londres solo una de 40 y 33 metros cuadrados, respectivamente, según Knight Frank.

Los latinoamericanos con alto poder adquisitivo concentran sus compras en pocas zonas de Madrid. Además de Justicia y Barrio de Salamanca (concretamente en Recoletos), protagonizan solo algunas operaciones en Retiro o en Chamberí. "A uno de mis clientes les presenté una vivienda en El Viso (colonia residencial próxima al paseo de la Castellana) y me respondió que en la periferia no quería nada, que solo en el centro", cuenta entre risas Tarek Mure Garzon, asesor inmobiliario en la oficina de Gilmar en el Barrio de Salamanca. Sus peticiones son variopintas, aunque entre sus preferencias destacan los edificios de arquitectura clásica, con amplios portales, y las cocinas abiertas conectadas con el salón-comedor.

La seguridad, el maná de Madrid

Todas las personas entrevistadas subrayan que la seguridad es el principal atractivo de Madrid. Elena Jori de Home Select explica por qué la ciudad gusta tanto al ciudadano latino: "Les encanta pasear de un barrio y otro, algo que no pueden hacer en sus países de origen por la posibilidad de atracos o secuestros. Madrid es una ciudad amable, con distancias en la zona centro razonables, frente a Miami, donde tienen que moverse en coche para todo. Pueden ir por la calle con un buen reloj o volver a casa de una discoteca a las tres de la mañana sin que pase nada. En España lo vemos como algo normal, pero para ellos no lo es".

Un directivo, que prefiere que la anécdota permanezca en el anonimato, cuenta: "Una de las grandes fortunas para las que trabajo estaba sorprendido y encantado de poder venir a mi despacho en el autobús público, algo que en su país sería impensable". En esta línea, Jesús Alonso, director de marketing de Diza Consultores, añade: "Un día íbamos en un coche a la firma de la compra de una vivienda con una persona de renombre de Latinoamérica y su hija. En un momento, el conductor bajo las ventanillas del vehículo. La hija se asustó y se sorprendió de que en Madrid eso se pudiese hacer, acostumbrada a viajar siempre en un coche blindado".

Inmaculada Sanz, vicealcaldesa de Madrid, señala que la ciudad tiene "unos de los índices de seguridad más elevados que hay en cualquier capital del mundo". "En el Anuario de Turismo del Ayuntamiento, la seguridad figura entre los primeros puestos como factor más importante en la configuración de la imagen de Madrid en la mente de los turistas. En este sentido, el Ayuntamiento ha incorporado el máximo de efectivos de Policía Municipal permitidos por la normativa estatal: entre 2019 y 2023 se sacaron un total de 1.336 nuevas plazas, la mayor aportación de personal a lo largo de la historia, concluyendo el mandato con 400 agentes más en las calles, incrementando además su presencia en las calles con más patrullajes", apunta.

Las universidades privadas, ¿qué fue antes? ¿El huevo o la gallina?

La educación se han convertido en uno de los principales atractivos de la ciudad de Madrid, especialmente las escuelas de negocio y universidades privadas. Según las estadísticas del Ministerio de Universidades, los centros privados han duplicado su número de estudiantes de grado y máster en los últimos años, pasando de menos de 67.000 en 2015 a superar los 110.000 en el último curso.

Dentro de este auge hay una estadística que sobresale de las demás: cómo se ha disparado la presencia de estudiantes latinoamericanos en Madrid. Según la misma fuente, en 2015, menos de 700 ciudadanos naturales de América Latina y Caribe cursaban una carrera en la región. Esa cifra se ha multiplicado por cinco, hasta rozar los 3.800 estudiantes, y ser el primer ámbito geográfico internacional que cursa sus estudios en centros privados en la capital. Fenómeno similar ocurre con los alumnos de máster, cuyas cifras también se han más que duplicado, suponiendo hace nueve años apenas 2.600 y, en la actualidad, superar los 5.900 alumnos.

"El crecimiento de Madrid como referente de educación superior ha supuesto una mejora significativa de la calidad y competitividad del sistema, que nos permiten competir con los mejores del mundo. Los alumnos de Hispanoamérica suponen el 34% de los estudiantes con nacionalidad extranjera matriculados en las universidades de la región. La presencia de estudiantes internacionales e investigadores de otras regiones contribuye significativamente a la economía regional. Además, desde hace dos cursos nos hemos posicionado por encima de Cataluña y muy por encima de otras comunidades tradicionalmente receptoras de alumnos como Andalucía, Castilla y León o Valencia", explican desde la Consejería de Educación, Ciencia y Universidades de la Comunidad de Madrid.

Auge del turismo de lujo

El mayor interés de Madrid a nivel mundial se ha visto reflejado en su oferta hotelera, especialmente en el segmento más premium, el de los complejos de cinco estrellas. Aunque el número de activos ha crecido solo en tres, la capital ha ganado alrededor de 1.000 habitaciones de alto standing, según los datos de la consultora Colliers. Sin embargo, sí se ha producido una gran subida de la calidad, con la reforma y posterior reinaguración de importantes e históricos complejos, como el Ritz, Four Seasons o Villa Magna, que ya acumulan varios años operando con buenas cifras.

"El viajero de larga distancia, con una mayor capacidad de gasto, se ha incrementado significativamente en los últimos años, principalmente estadounidenses y chinos. Esto explica la llegada de nuevos operadores hoteleros de lujo internaciones, lo que a su vez ha tenido un impacto significativo en las tarifas de los hoteles de cinco estrellas en Madrid, que se han incrementado en un 47% en cinco años. A pesar de este crecimiento, hay margen para nuevas subidas, ya que los precios continúan por detrás de Barcelona, París, Londres o Milán. Es evidente que aún hay espacio para que la ciudad continúe mejorando sus indicadores de rentabilidad", explica Gonzalo Gutiérrez, director general de Hoteles de la consultora inmobiliaria Colliers.

Las principales amenazas

A pesar del imparable crecimiento, algunas voces alertan de los excesos, que podrían desembocar en el pinchazo de una burbuja. Javier Santacruz, economista y analista financiero, explica: "Existe un riesgo muy notable de burbuja en Madrid, en primer lugar, por la escasez de los activos inmobiliarios en los que se concentra la demanda, principalmente viviendas de lujo, pero también por el enorme incremento de la demanda en determinados bienes de consumo, que están provocando incrementos de precios en la joyería, la alta costura o los bienes de lujo".

"El problema con las burbujas en bienes de consumo es que causan distorsiones en la economía, especialmente si es de un sitio relativamente reducido como es el caso de Madrid capital y sus alrededores", añade Santacruz. Sergio Rodríguez, director de Agencia de TC Gabinete Inmobiliario, cree que en el sector de la restauración "quizá es donde puede existir un efecto burbuja porque en el mercado hay muchos locales en traspaso debido a que todos los conceptos no funcionan debido a la gran competencia existente".

Antonio Giraldo, concejal del PSOE en el Ayuntamiento de Madrid, cree que el gran reto del Consistorio es que "la ciudadanía se sienta partícipe de las inversiones". "Se está detectando un fenómeno gentrificador en zonas como el distrito de Salamanca, donde ya vivían familias de mucho dinero y donde llegan fortunas extranjeras con mucho más poder adquisitivo. Esto ocurre en la vivienda, pero también en el comercio. Hay negocios en las calles Lagasca o Claudio Coello que cierran porque no pueden pagar las rentas. Es el mismo efecto que ocurre en Villaverde o Usera: siempre hay un pez más grande que tú", señala.

En este sentido, Simon Chinn, vicepresidente de Reseach and Advisory Services de ULI, considera que el gran reto de Madrid es proyectar un crecimiento acompasado: "Si Madrid quiere ser una de las principales capitales de la inversión, debe responder al desequilibrio existente en el mercado residencial entre oferta y demanda. La ciudad tiene que pensar sobre los efectos que causan los crecimientos que está experimentando para planear el desarrollo de más viviendas, pero también de infraestructuras que apoyen esta expansión, como carreteras, transporte público, educación o sanidad".

Martin Litway, fundador y consejero delegado de Antitle, cree que existe un "riesgo político" también si la región copiase políticas de otras ciudades como Barcelona o Europa en temas como la inmigración, seguridad callejera o la subida de la carga fiscal. "La sensación es que es la ciudad y la comunidad autónoma está bien gobernada, con impuestos razonables y sensación de libertad. La gente no quiere ver inseguridad. Los altos patrimonios se mueve bastante por el mundo y no les costaría volver a hacerlo. Bahamas, Abu Dabi, Italia o Portugal están haciendo la competencia a España".

La fiscalidad y las bancas privadas

La fiscalidad es uno de los puntos que menos acompaña a Madrid, en concreto, y a España, en general. "La cascada de noticias con anuncios de nuevos impuestos y regulaciones por parte del Gobierno central, que no responden a criterios técnicos, sino ideológicos, pueden incidir de manera determinante en la llegada de nueva inversión extranjera a nuestro país", apuntan desde la Consejería de Economía de la Comunidad de Madrid.

La carga fiscal y otros aspectos fiscales ha entorpecido un desembarco total de los grandes grupos familiares latinoamericanos. "Muchos de ellos tienen sus estructuras en fundaciones de interés privado en Panamá o trust en Estados Unidos, desde las que invierten en España. Muchas veces no es solo un tema de fiscalidad, sino de estructuración, planificación, sucesorio o de seguridad. Por ejemplo, en nuestro país una sociedad limitada debe notificar quién está detrás", explica Jorge Martínez Alemán, socio director del área de Fiscal de Andersen.

Algunos grandes patrimonios constituyen en España sociedades tipo ETVE (Entidades de Tenencia de Valores Extranjeros), con un régimen fiscal especial. También otros se benefician de la popularmente conocida como ley Beckham. "Permite durante cinco años una tributación fija del 24% en el IRPF, además de estar exento del impuesto del patrimonio y grandes fortunas", añade Martínez Alemán de Andersen.

A esta ola se han sumado también las bancas privadas, que han profesionalizado su gestión para atraer capital latinoamericano. "La mayor parte tienen el dinero fuera de sus países por la inestabilidad y la devaluación constante de sus monedas, estando muy familiarizados en invertir en otra divisa o fuera del país. Muchos tienen gestores en el extranjero, pero se han dado cuenta de que no es necesario trabajar desde Nueva York o en Miami. Para invertir en renta fija o variable se puede hacer desde España con alguien que hable español", explica Joaquín Casasús, socio y director general de Abante.

Los principales atractivos

Dejando a un lado las finanzas, Madrid ha adaptado su oferta de ocio, cultura y gastronomía a sus nuevos visitantes y residentes. "Tengo un cliente que se quiere comprar una casa en Madrid porque no quiere perderse el nuevo Gran Premio de Fórmula 1. A otro le encantan los toros y la plaza de Las Ventas. También ha ganado fama la ruta del vino, recorrer varias bodegas en Ribera del Duero, dormir en el hotel de Marqués de Riscal y terminar en San Sebastián comiendo tapas", explica Lucio Fernando de Rubicon Capital.

Numerosos grupos hosteleros han crecido al calor de esta ola de llegada de latinoamericanos con alto poder adquisitivo. Es el caso de Grupo Paraguas, con el Ten con Ten, Ultramarinos Quintín o Amazónico, y Ramses, pionero en abrir restaurantes en la plaza de la Independencia. El Museo del Prado sigue siendo uno de los principales atractivos de la ciudad y el Santiago Bernabéu está llamado a serlo, siendo capaz de albergar un partido del Real Madrid, pero también otros eventos deportivos, como la NBA o partidos de tenis y conciertos. Todo esto bajo el paraguas de Barajas, uno de los principales aeropuertos internacionales del sur de Europa, con conexiones directas con América Latina, las principales ciudades europeas y varios destinos de Asia y Oriente Medio.