Muchos coinciden en que la clarificación y estabilización del precio de la vivienda ha de ser uno de los puntos de anclaje esenciales para retomar la senda de crecimiento en las economías occidentales. La pregunta es ahora cómo y cuándo llegaremos a vislumbrar este escenario. El informe Situación inmobiliaria de este mes (Servicio de Estudios BBVA) puede ayudar, entre otras cosas, a imaginar una respuesta a lo anterior por la manera ordenada en que, por lo que toca al caso español, presenta tentativas de previsión bastante informadas y, al mismo tiempo, expone los últimos datos conocidos.
Los antecedentes son archisabidos: nuestro sector inmobiliario está sufriendo un redimensionamiento muy importante tras una época de expansión no menos vertiginosa, arrastrado por el tirón de la demanda de la vivienda como bien de consumo y de inversión. La oferta se ajustó confiadamente a esta demanda desatada, de manera tal que las consecuencias del colapso financiero la cogen con el paso cambiado. Nótese que, suponiendo una oferta y demanda equilibradas en 1997, el estudio concluye que, en la actualidad, existen entre 0,8 y 1,4 millones de viviendas nuevas sin comprador.
Parece claro que hasta que ese desajuste no emprenda una senda de corrección, las expectativas del sector inmobiliario, que llegó a significar, recordemos, cerca del 25% del PIB español, seguirán siendo muy débiles. Pues bien, la previsión que se nos ofrece es que el desajuste entre demanda y oferta continuará ampliándose hasta finales de 2009, debido principalmente a las construcciones de vivienda iniciadas durante 2006 y 2007, cuando todavía no se esperaba un frenazo de este tamaño. Se estima que a finales de 2012 el exceso de vivienda se habrá reducido en un 40% para volver a los niveles de 2005.
¿Y los precios? Los últimos datos confirman que la tendencia bajista nos ha llevado en la práctica a un estancamiento pero no a un retroceso en el coste de la vivienda. Las previsiones, siempre bajo el escenario macroeconómico-financiero existente, apuntan a que 2008 sí se va a cerrar con una tasa negativa del 0,5% en términos nominales (4% en términos reales). La caída será más pronunciada en ejercicios posteriores (-5% en 2009 y -10% en 2010), con una caída acumulada en torno al 15%. Por comparar con el ciclo inmobiliario anterior, observemos que el ajuste del ciclo actual va a ser mucho más suave que el de 1992-1993, cuando la tasa de precios reales de vivienda pasó de un crecimiento promedio del 7% en 1991 a un -8% en 1992.
¿Y los desempleados de la construcción? Es cierto que un 36% se queda en el paro, pero un 44% está encajando en otros sectores productivos. Esto demuestra una notable capacidad de adaptabilidad en nuestra economía; lo cual, por otro lado, desbarata (una vez más) buena parte del argumentario de quienes se empeñan en reclamar mayores niveles de desregulación laboral con la pantalla de la crisis.
Desde luego, hay mucha más tela por cortar en este plano, estando la capacidad de reacomodamiento en el empleo muy ligada a las características del trabajador. Es por ello que tiene mucho sentido, aquí y ahora, preocuparse más bien por mejorar la eficacia de los programas de formación específica y de reorientación laboral de los colectivos más propensos a transitar hacia el desempleo.
Catedrático de Hacienda Pública
jsanchezm@uma.es
