El día después de Colonial tras la entrada de La Caixa: un nuevo plan de inversiones millonarias

El pasado jueves, Colonial, inmobiliaria cotizada en el Ibex-35 propietaria de edificios de oficinas en París, Madrid y Barcelona, cerró una ampliación de capital de 622 millones de euros de la mano de CriteriaCaixa, el brazo inversor de La Fundación La Caixa, que se convertirá, en las próximas semanas, en el primer accionista de la compañía, con alrededor de un 17% del capital, sobrepasando al fondo soberano de Qatar, que reduce su posición por dilución ligeramente por encima del 16%.

Esta ampliación de capital se realiza en dos tramos: una en efectivo, de 350 millones de euros, y otra en especie, aportando activos a la empresa por valor de 272 millones de euros. Esta última consiste en el traspaso de tres edificios de oficinas, dos en Madrid y uno en Barcelona, valorados en 108 millones, y una cartera de cinco edificios de viviendas en alquiler en varias localidades españolas, entre ellas Madrid, Zaragoza o Málaga, cuya tasación se eleva por encima de los 160 millones.

Sin duda, más allá de la toma de una participación relevante en Colonial por parte de Criteria (antes tenía solo el 3%), otra de las novedades más relevantes es la vuelta de Colonial a posición inversora. Bajo el nombre de 'Alpha X', la socimi presidida por Juan José Brugera y liderada, como consejero delegado, por Pere Viñolas, ha diseñado un plan de mejoras en algunos de sus edificios, que suman casi 111.000 metros cuadrados de superficie, al que destinará alrededor de 385 millones de euros. Con estas reformas, la compañía espera obtener un aumento de sus ingresos por alquileres de 64 millones, que supondrá un retorno del 9% anual. En total, teniendo en cuenta tasación de los activos y el capital destinado a su reforma, el valor conjunto supera los 1.000 millones de euros.

El último programa de estas características ejecutado está prácticamente culminado, tras haber transformado ocho activos y casi 155.000 metros cuadrados. 7 de los 8 proyectos están finalizados y alquilados o con acuerdos firmes para ello. Entre ellos se incluyeron proyectos tan ilustres como Louvre Saint Honoré en París, un edificio que ha sido remodelado íntegramente de la mano del arquitecto Jean Nouvel y el estudio B. Architecture y ha sido alquilado íntegramente a la Fundación Cartier, donde ha instalado su museo.

La reforma de antigua sede de T-Systems en Barcelona

Uno de los primeros proyectos que acometerá Colonial es la reconversión de la antigua sede de la multinacional alemana T-Systems. Ubicado en la calle Sancho de Ávila 110-130, en el distrito tecnológico del 22@, el edificio fue comprado a la familia Castellví a finales de 2019 por una cifra que rondó los 100 millones de euros. El inmueble cuenta con 17.860 metros cuadrados sobre rasante y actualmente se encuentra vacío, sin inquilino. Ahora, la intención de Colonial, tal y como desveló en enero de este año en primicia ACTIVOS, el vertical económico de Prensa Ibérica, es reconvertir el edificio. El 22@, un barrio desarrollado con éxito en las últimas dos décadas, ha registrado altos niveles de desocupación en los numerosos edificios que han finalizado sus obras en los últimos meses, surgiendo una demanda de otro tipo de usos.

Por este motivo, la inmobiliaria está trabajando en dar un giro al activo. Desde Colonial nunca han precisado qué será exactamente, pero la intención es que sea un complejo sociosanitario, el cual aún está por definir y acordar con el Consistorio de la capital catalana. El edificio podría albergar un centro que en el argot especializado se denominan life science (ciencias de la vida). Estos mezclan desde un hospital privado al uso, hasta un centro de especialidades o, incluso, un centro de cirugía avanzada, combinado con espacios de investigación médica o docencia. La inmobiliaria ya tiene firmado un contrato a 30 años con el futuro operador, cuyo alquiler es sustancialmente superior al que pagaba antes T-Systems, y espera que se inaugure en 2027.

Cambio de uso en la antigua sede de IBM en Madrid

Otro de los grandes proyectos será la reforma de la antigua sede de IBM en Madrid. Hasta hace pocos meses, el inmueble, ubicado en Santa Hortensia 26-28, en el distrito de Chamartín, estaba alquilado a la tecnológica norteamericana, pero la segregación de sus dos negocios lo abocó a estar desocupado. Por un lado, IBM se trasladó a Azca, el distrito financiero de la capital, en un edificio de Merlin Properties; mientras el spin-off, Kyndryl, hizo lo propio en Los Cubos, un inmueble con vistas a la M-30 (la autovía que rodea el centro de Madrid).

Este edificio suma casi 47.000 metros cuadrados, más del doble que el anterior. En este, Colonial no ha dado pistas cuáles son sus planes. Únicamente ha revelado que su intención es desarrollar un complejo de usos mixtos donde se combinen, por ejemplo, espacios de oficinas con viviendas o locales comerciales, y que está ya en negociaciones con potenciales inquilinos. Este es el proyecto a más largo plazo (su finalización se espera para 2028) y se espera que se inicie su tramitación urbanística durante este mismo año.

Este proyecto es similar al que está ultimando su desarrollo la cotizada del Ibex-35 en la zona de Méndez Álvaro, muy próxima a la Estación de Atocha. Se trata de un campus en el que se combinan 374 viviendas (vendidas a Bankinter Investments y Vía Ágora) con 56.000 metros cuadrados de oficinas y varias zonas de restauración. Madnum finalizará sus obras entre el segundo y el tercer trimestre de este año, después de que la inmobiliaria haya realizado una inversión de alrededor de 224 millones de la que obtendrá una rentabilidad entre el 7% y 8%.

Inversiones en París

Los otros dos inmuebles que tendrán una segunda vida se ubican en París, la ciudad donde Colonial tiene más activos, a través de Société Foncière Lyonnaise (SFL), empresa de la que controla más del 98%. Se trata de los complejos Scope y Condorcet. El primero está situado a orillas del Río Sena, en las inmediaciones de la estación de Lyon y del centro. Con más de 22.000 metros cuadrados repartidos en 16 plantas, fue construido en 1974 y comprado por SFL en 2004. Su reforma está ya en marcha y se espera que finalice durante la primera mitad de 2026. Este seguirá siendo un campus de negocios al uso, con servicios como terrazas o zonas verdes, pero mejores estándares de sostenibilidad a los que tenía en el pasado. "Se incluirá un concepto bioclimático en la fachada y el inmueble dispondrá de un mix energético eficiente con autonomía parcial, basándose en fuentes de energía geotérmicas. También, se crearán unos jardines para favorecer el impacto de biodiversidad y se crearán un pabellón de uso mixto abierto a los usuarios del edificio, así como a los habitantes del barrio", explican desde Colonial.

Por su parte, Condorcet es un complejo formado por siete edificios, que datan de finales del siglo XIX, en cuyo interior hay numerosos elementos neoclásicos. Desde su construcción ha sido el 'cuartel general' de Gaz de France (GDF), empresa especializada en el transporte y distribución de gas natural en el país galo. Sin embargo, su contrato finaliza el próximo mes de diciembre y no se va a renovar. A partir de ese momento, Colonial iniciará la reforma del inmueble, de la que tampoco se conocen pocos detalles. Solamente, la compañía ha deslizado que los alquileres que espera recibir serán muy superiores a los anteriores y que se espera que combine oficinas con zona residencial. Colonial también confía en incrementar su superficie alquilable en el conjunto de los inmuebles, incluyendo las zonas verdes que existen entre los diferentes edificios, y culminar su reposición en 2027.