Un año de la ley de vivienda: alquileres más caros y menor oferta

El pasado 25 de mayo de 2023 entró en vigor Ley por el Derecho a la Vivienda, tras ser aprobada en el Congreso de los Diputados y, posteriormente, ser publicada en el Boletín Oficial del Estado, convirtiéndose en la primera regulación del mercado residencial de la historia de la democracia, la cual ahora cumple un año en vigor. 365 después, su aplicación real ha sido limitada o prácticamente nula, acumulando numerosas críticas desde diferentes ámbitos empresariales o regulatorios, que ha incluido, incluso, el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, y pendiente de poner en marcha todas las herramientas que contempla. Tampoco, según las limitadas estadísticas disponibles, ha logrado atajar los problemas de accesibilidad existentes en el alquiler, sino que se han endurecido.

El Constitucional validó el grueso de la norma el pasado martes, únicamente declarando inconstitucional cuatro artículos y una disposición transitoria, en respuesta al recurso interpuesto por la Junta de Andalucía, el cual solo se centrada sobre cuestiones competenciales. Queda pendiente que el órgano judicial responda también a los recursos presentados por la Comunidad de Madrid, Baleares, País Vasco, el Parlamento de Cataluña o el grupo parlamentario del Partido Popular en el Congreso.

El Constitucional salva la ley de Vivienda de Sánchez aunque anula algunas disposiciones

Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, los precios del alquiler no han bajado, tampoco el número de inmuebles disponibles ha aumentado, situaciones ambas que ayudarían a aliviar la problemática existente en el acceso, especialmente por los jóvenes y colectivos más vulnerables. De acuerdo a las estadísticas de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, el precio del alquiler ha subido un 9,24% entre junio de 2023 y marzo de 2024. Idealista, el principal portal inmobiliario, eleva este porcentaje por encima del 12%, utilizando datos desde mayo del pasado año y hasta abril del presente ejercicio. El Instituto Nacional de Estadística (INE) dispone de una estadística experimental, pero solo ha hecho públicos los datos hasta el cierre de 2022, no los posteriores.

Según Idealista, la oferta de alquileres permanentes se ha reducido un 15% entre el primer trimestre del año anterior (aún no en vigor la ley) y hasta marzo de 2024. Por el contrario, los inmuebles disponibles en arrendamiento por temporada y por habitaciones, los cuales esquivan las principales restricciones de la ley, se han elevado un 56% y un 43%, respectivamente. Esta modalidad ya supone más del 20% de la oferta disponible en ciudades como San Sebastián, Barcelona o Cádiz. También, el portal ha detectado que se ha disparado un 55% el número de contactos cada vez que se anuncia una vivienda, un fenómeno que achacan a la "disminución de la oferta disponible".

Aplicación de la norma

La aplicación de la ley a nivel ha sido muy limitada. A nivel nacional, únicamente en Cataluña se ha puesto en marcha el mecanismo de declarar 'zonas tensionadas', uno de los puntos más importantes de la normativa, aunque hace solo apenas unas semanas. Esta declaración tiene que ser solicitada por los ayuntamientos a las comunidades, las cuales, dentro de sus competencias, deben a su vez pedirlo al Ministerio de Vivienda. La mayor parte del poder regional está en manos del Partido Popular, que en numerosas ocasiones ha confirmado que nunca realizará esta petición de 'zona tensionada', a pesar de que se cumplan los criterios marcados por la Ley de Vivienda. Otras comunidades gobernadas por el PSOE o partidos nacionalistas han mostrado interés, pero este no se ha cristalizado.

El punto normativo que sí se ha aplicado, salvo fraudes de ley, ha sido la limitación a la actualización de los contratos de alquiler. Hasta el estallido de la guerra de Ucrania, estos se revisaban anualmente de acuerdo al Índice de Precios al Consumo (IPC). Con los primeros decretos y, posteriormente, con la ley, se estableció una limitación del 2% durante 2022 y 2023 y del 3% durante 2024. A partir de 2025, el INE deberá elaborar un nuevo índice para este fin. Un año después de la entrada en vigor y a solo seis meses de su puesta en marcha, este no se conoce. Desde el organismo público de estadísticas se limitan a responder preguntados por este periódico que "los técnicos están trabajando en ello y que quedará definido antes de que acabe el año 2024".

Críticas a la ley

En el último año, la Ley de Vivienda ha recibido críticas desde todos los ámbitos de la economía. Uno de los últimos ha sido el Banco de España, el cual, en su informe anual, apunta que medidas como las que incluye la regulación "pueden generar efectos no deseados" en la oferta de vivienda en alquiler y en los precios. El regulador bancario cree que "la mayor protección para los inquilinos más vulnerables", "podría resultar en un incremento del precio del alquiler" o "en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares", además de "sustituirse en forma de alquileres de habitaciones o por períodos inferiores al año, modalidades en las que los inquilinos disponen de menor protección". Sobre la extensión de los plazos de los contratos y las limitaciones en sus actualizaciones de rentas por debajo del IPC, que contempla la ley, el BdE considera que "podrían provocar un aumento de los precios iniciales en el momento de la firma de los contratos con el objetivo de garantizar un determinado flujo de rentas a lo largo de la duración de estos".

Helena Beunza, presidenta de Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), apunta que la Ley de Vivienda "no favorece o, incluso, desincentiva la producción y la inversión en vivienda, que es lo que el mercado inmobiliario en España necesita con carácter urgente. "El foco tiene que estar puesto en que la implementación de esas medidas se haga de manera rigurosa y sobre la base de datos y metodologías que reflejen la realidad del sector. Más allá de esta ley, hay que seguir trabajando en soluciones para estimular la oferta de vivienda en alquiler, como por ejemplo, los programas de colaboración público-privada encaminados a movilizar, no solo vivienda ya existente, sino también suelo privado para promover alquiler asequible", añade.